El Reglamento en la Propiedad Horizontal

AutorSantiago S. Zencic
Páginas103-134
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El reglamento de Propiedad Horizontal
Santiago Siro Zencic
INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo expondremos breves consideraciones sobre
el Reglamento de Propiedad Horizontal, su impronta, las modicacio-
nes surgidas de la nueva legislación, los nuevos desafíos en los cuales
deberá incursionar el Reglamento en este contexto jurídico renovado.
La naturaleza jurídica, cláusulas que debe contener, su modica-
ción, y los nuevos paradigmas planteados por la legislación vigente,
hacen al Reglamento un instrumento esencial para el Derecho Real
de Propiedad Horizontal, no solo por sus efectos constitutivos sino
también con sus aspectos regulatorios deben propender a evitar con-
ictos, entre los propietarios y/o ocupantes por cualquier título de las
unidades funcionales, sea cual fuere su destino.
Los Conjuntos Inmobiliarios propiamente dichos como Propiedad
Horizontal Especial1, serán parte de este abordaje, detallando linea-
mientos a los nes de determinar la intensión del legislador, al mo-
mento de su positivización.
1 Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 2075. Marco legal Todos los aspectos
relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanís-
ticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administra-
tivas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modicaciones que
establece el presente Título, a los nes de conformar un derecho real de propiedad hori-
zontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a
las previsiones normativas que regulan este derecho real.
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EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Como lo hemo s expuesto en la introducción el Reglamento de Pro-
piedad Horizontal es requisito esencial2 para la constitución del dere-
cho real de Propiedad Horizontal, el instrumento que confeccionado
y redactado de acuerdo a los parámetros legales tiene como conse-
cuencia una vez inscripto, la afectación de un inmueble al Régimen de
Propiedad Horizontal.
El nombre de este instrumento ha sido modicado de aquel que
establecía la ley 13.512, Reglamento de Copropiedad y Administra-
ción, por el de Reglamento de Propiedad Horizontal, que se ajusta en
mejor medida a este derecho real sobre cosa propia –la unidad fun-
cional– donde el derecho real es autónomo y su objeto es la unidad
funcional. Que es esa conjunción de partes privativas y comunes que
forman un todo no escindible, como así también no se limita sólo a
la administración de la cosa común sino que es más amplio su con-
tenido, por ello vemos con beneplácito el cambio propuesto oportu-
namente por la doctrina, y receptado por el Código Civil y Comercial.
CONCEPTO
En cuanto al Concepto del Reglamento de Propiedad Horizontal,
los autores han establecido distintas puntos de vista para el aborda-
je de esta temática, al decir de Novellino, “el Reglamento es el vínculo
que une a los Copropietarios en la gestión de los intereses comunes y
constituye, en consecuencia, el verdadero estatuto inmobiliario regu-
lador de los derechos y obligaciones de la comunidad.3, Constantino
sostiene “que el Reglamento genera el Marco Jurídico dentro del cual
se desarrollaran las vinculaciones entre los distintos actores de la vida
consorcial”4, en la obra que dirige el Doctor Claudio Kiper, trata al re-
2 Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 2038. Constitución A los nes de la
división jurídica del edicio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por
escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el re-
gistro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suciente
sobre la unidad.
3 Novellino, Norberto J., Cobro de Expensas en la Propiedad Horizontal, editorial La Roc-
ca Buenos Aires 1997, pág 66.
4 Costantino, Juan A., La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación, Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 2015, pág. 56.
SANTIAGO S. ZENCIC
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glamento como “el instrumento escrito que otorga derechos y atribu-
ye deberes , deslinda cuestiones y nalmente, procura reglar la futura
vida en común”5, los autores son coincidentes en cuanto al tratamiento
conceptual del Reglamento de propiedad horizontal, sean anteriores o
posteriores a la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial.
El reglamento a nuestro entender es “negocio jurídico corporativo
de carácter organizativo”.
NATURALEZA JURÍDICA
En cuanto a la naturaleza jurídica numerosa doctrina se ha expre-
sado sobre el tema, siendo la postura mayoritaria otorgarle a este ins-
trumento la naturaleza jurídica del contrato, siendo en ese sentido
Doctrinarios de la talla de Racciatti, Mariani de Vidal, no sin tener de-
tractores de la postura planteada embanderados por el Dr. Borda que
sostienen que “el reglamento es un conjunto de normas jurídicas que
rigen la vida interna del consorcio”6, hace hincapié el eximio catedrá-
tico para sostener su postura , que los propietarios entran y salen de
la supuesta relación contractual sin consentimiento ni conocimientos
de los demás propietarios.7
Musto, acert adamente reexiona que más allá de su naturaleza con-
tractual “es indudable que sus efectos trascienden esa esfera, proyec-
tándose a un ámbito institucional de mayor densidad”8
La naturaleza contractual no muta debido a que existan cláusulas
obligatorias, impuestas por la ley.
En el decir de la Dra. Higthon, ella persigue dentro de la tesis con-
tractualista una mayor precisión diciendo que el Reglamento como
contrato integra un grupo denominado de asociación o plurilaterales
de organización.9
5 Loiza, Fabian Marcelo, Propiedad Horizontal, Director Claudio Kiper. Editorial Rubin-
zal Culzoni, Santa Fe 2008, pág. 165.
6 Borda, Guillermo, Tratado de Derechos Reales, tomo I, pág. 626.
7 Borda, Guillermo, Tratado de Derechos Reales, tomo I, pág. 627.
8 Musto, Nestor Jorge, Derechos Reales, tomo I, pág. 725.
9 Higthon, Elena, Derechos reales, vol 4 pág. 130. “En este caso las voluntades en cier-
ta medida son paralelas ya que tienen a formar una comunidad en vez de intercambiar
prestaciones” “a pesar del bien común que persigue, en el momento de constituirse el
consorcio existen intereses contrapuestos”.
EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

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