Condominio de indivisión forzosa, servidumbre de tránsito o derecho de superficie sobre el vuelo como herramientas jurídicas en la zona urbana

AutorVictoria Urtubi
Páginas85-101
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librería editorial Juris www.editorialjuris.com
Condominio de indivisión forzosa,
servidumbre de tránsito o derecho de supercie
sobre el vuelo como herramientas jurídicas
en la zona urbana
Victoria Urtubi*
INTRODUCCIÓN: PLANTEO DEL CASO PRÁCTICO
En el presente trabajo nos proponemos analizar los distintos dere-
chos reales que pueden utilizarse al momento de tener que estructu-
rar un caso que en la práctica es muy habitual: cuando hay un lote de
terreno de pequeñas dimensiones que tiene salida a la vía pública de
manera directa y otro atrás, que por uno de los dos costados laterales,
tiene la salida a la vía pública.
Es muy común que en su origen haya sido un solo lote, y que luego,
por razones de economía del terreno, de necesidad de satisfacer la
demanda hab itacional, o bien, el hecho de instalar un negocio adelan-
te sobre la vía pública, quede construido sobre el mismo lote, una casa
habitación o negocio adelante y otra vivienda detrás, la que accede
a la vía pública por un espacio a modo de pasillo en uno de los dos
costados de la construcción que está adelante.
Muchas veces, y si las disposiciones locales así lo autorizan, el Inge-
niero Agrimensor practica la mensura y división del lote que comenzó
siendo uno solo, y lo divide en dos; siendo que el lote de atrás accede
por uno de los costados, a modo de pasillo. En estos supuestos, los lotes
serán dos, y serán completamente independientes uno del otro, tanto
es así que quien adquiera el derecho sobre los mismos, adquiere el
derecho real de dominio.
Puede también estructurarse esta realidad edicada a través del
sometimiento al derecho real de propiedad horizontal, en donde
*Dra. Victoria URTUBI. Abogada. Escribana. Docente de Derecho Civil IV en la Facultad de
Derecho de la UNR y en la Facultad UCEL. Profesora en Ciencias Jurídicas. Especialista en
Documentación y Contratación Notarial.
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nos vamos a encontrar con un edicio construido con dos unidades
funcionales. Esta solución, para estos casos como el planteado, es la
última opción elegida por los interesados, atento a pretender como
primera elección generar dos inmuebles independientes entre sí, en
la medida que las disposiciones locales sobre división del suelo lo per-
mitan teniendo en cuenta en cada caso las medidas del lote a dividir.
En este trabajo vamos a examinar el caso práctico planteado, en
donde no se ha recurrido a la propiedad horizontal, es decir, en donde
el Ingeniero Agrimensor haya podido dividir el lote en dos inmuebles;
pero que, por diferentes motivos, quien resulte ser propietario del in-
mueble que da a la vía pública, pretenda hacer uso del espacio lateral
que le permite a quien resulte ser titular del dominio del lote “interno”,
acceder a la vía pública. Es decir, que el titular del dominio del lote que
da directamente a la calle, pueda utilizar el pasillo que es parte del lote
al cual se accede a través de ese pasillo y luego se ensancha detrás.
DERECHOS REALES Y PERSONALES
En el caso planteado, vamos a colocarle nombres a los titulares de
los dos lotes de derecho real de dominio, como “A al titular del lote
que da a la vía pública y “B” al titular del lote que accede a través del
espacio delimitado en uno de los costados del lote que da a la calle
y aprovecha la parte de atrás del lote cuyo titular es “A. A la parte del
terreno que es de titularidad de “B” – pasillo – es que quiere el propie-
tario del inmueble “A” utilizar, y vamos a determinar la conveniencia
de los distintos derechos que nos brinda la legislación positiva para
señalar el que pueda resultar más conveniente en el caso planteado.
Así por ejemplo, dentro de los derechos personales las guras a uti-
lizarse podrían ser un contrato de locación o un contrato de comodato
sobre una parte materialmente determinada; mientras que dentro de
los derechos reales surge la posibilidad de recurrir al condominio de in-
división forzosa; al derecho real de supercie o servidumbre de tránsito.
Los derechos reales encuentran su regulación en el Código Civil
y Comercial de la Nación a partir del artículo 1882 el cual se encarga
de denirlo como “poder jurídico, de estructura legal que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a
su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás pre-
vistas en este Código”; mientras que los derechos personales están
regulados en el Libro Tercero del mismo cuerpo legislativo.
VICTORIA URTUBI

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