Límite de la responsabilidad del adquirente de un inmueble embargado

Autor:Nora Cristina Azar
Páginas:61-76
 
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LÍMITE DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADQUIRENTE
DE UN INMUEBLE EMBARGADO
Por Nora Cristina Azar
Sumario: I.Planteo del tema. II. Evolución jurisprudencial
III. Las medidas cautelares. Su alcance como medio de tu-
tela del crédito. Los efectos de la inscripción del embargo
respecto de terceros. IV. Conclusión.
I. PLANTEO DEL TEMA
El problema a dilucidar, de importante trascendencia práctica, ra-
dica en la determinación del alcance de la responsabilidad de aquellas
personas que adquieren bienes registrables afectados por un embar-
go trabado a favor de un acreedor del vendedor, que habitualmente
realiza esa adquisición con la convicción de que deberá soportar la
deuda sólo en la medida del monto registrado de ella.
Las soluciones dadas para esa convicción han sido disímiles, tanto
en doctrina como en jurisprudencia.
Hay quienes consideran que el tercero que adquirió el bien grava-
do, y se hizo cargo del embargo, responderá por él sólo hasta el mon-
to que el acreedor estimó que será su crédito y no más allá de la
expresión registral de dicho embargo. Abonan esta tesis quienes sos-
tienen —entre otros argumentos jurídicos— que se trata de una res-
ponsabilidad por la apariencia jurídica que otorga al comprador una
confianza razonable en el embargo aparente que no fue ampliado por
quien podía hacerlo; que en los efectos del embargo judicial debemos
someternos al límite que emerja de los preceptos sobre los derechos
reales de garantía normados por el Código Civil por aplicación de la
regla prevista en el art. 16 del citado cuerpo legal. En consecuencia,
entendiendo que la función del monto máximo de la cobertura hipote-
caria exigido por el art. 3109 del Código Civil es igual a la función del
límite pecuniario que los magistrados ponen a los embargos, cabe
recordar que la hipoteca garantiza sólo ese límite y los intereses co-
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rrientes desde su constitución, pero siempre que estuvieren determi-
nados en la obligación, como expresamente lo establece el art. 3512
del Código de fondo.
De este modo —se ha sostenido— se llega a los arts. 2505 y 3135
del Código Civil, según los cuales tanto la adquisición como la trans-
misión de derechos reales sobre inmuebles no puede oponerse a ter-
ceros mientras no se registre y, como es obvio, los gravámenes
inscriptos sólo perjudican lo inscripto y publicado erga omnes. Con
este alcance deben interpretarse los arts. 3266 y 32701.
Se cree que el embargante que no se ocupó en tiempo y forma de
ampliar el embargo con el monto de los acrecidos, no puede oponer
su indolencia a la buena fe de un comprador que adquiere un bien,
basado en una información emanada de un ente público. Sería privi-
legiar su negligencia en perjuicio de la fe pública.2
Obsérvese que el principal argumento de esta línea de pensamiento
radica en la asimilación del embargo respecto de los derechos reales
de garantía, considerándose que tanto la prenda como la hipoteca
deben necesariamente responder al principio de especificidad, motivo
por el cual el embargo, que carece de la entidad propia de los dere-
1 Por su importancia y riqueza argumental se transcribe parte del enjundioso
voto del Dr. Edgardo Alberti en el plenario de la Cámara Nacional de Apela-
ciones en lo Comercial de la Capital Federal, dictado el 10/10/83, in re “Banco
de Italia y Río de la Plata c/ Corbeira Rey, Teresa”, así como el argumento con
el que adhirió el camarista Boggiano. En el mismo plenario, el Dr. Julio C.
Rivera sostuvo que esta solución no implicaba negar que fuera exigible la
actualización del importe por el que se hizo la traba. Anterior a éste, las
cámaras civiles de la Primera Circunscripción Judicial de Córdoba dictaron
el Plenario Nº 13 del 08/07/82, “Zavala Hugo c/ Erio Salvador Moretto -
Ordinario”, en el que por mayoría resolvieron declarar que “el adquirente de
un bien embargado que toma a su cargo el gravamen que consta en un
registro público, sólo responde por el valor nominal del mismo, que resulta
del informe registral”.
2 NOVELLINO, Norberto José, “Desembargo”, Revista de Derecho Procesal Nº 1:
“Medidas cautelares”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1998, ps. 87 y ss. Este
autor manifiesta que, en definitiva, se trata del viejo axioma romano del
nemo auditur [...]”, que en buen romance puede traducirse diciendo que na-
die puede invocar su propia torpeza. En similar tesitura: GUADAGNA, Rolando
Oscar, “Alcances del embargo: monto caucionado y desvalorización de la
moneda”, LL Cba., 1990-743.

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