La intermediación inmobiliaria

• Autor: Marcela Agustina Ibáñez
• Cargo del Autor: Martillera y Corredora Pública (Universidad Nacional de Córdoba- Monserrat 1990)
• Páginas: 151-262

CAPÍTULO TERCERO

LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

I. EL CORREDOR INMOBILIARIO

1. Concepto. Características de la función

Al comienzo del presente manual se conceptualizó al co-

rredor en un sentido genérico, es decir, en su propia tarea

de acercar a las partes como intermediario en la comerciali-

zación de todo tipo de bienes (muebles, inmuebles y semo-

vientes, como así también, tangibles e intangibles) con la fi-

nalidad de “cerrar” o concretar un negocio; y cabe agregar

que la regulación en materia profesional tiende a determi-

nar las funciones que le son propias como así también la ido-

neidad y ética en el sujeto que ejerce la actividad, a fin de

garantizar efectividad y seguridad jurídica a sus clientes (co-

mitentes: vendedor y compradores) y por ende, a la sociedad

en general.

Si bien la naturaleza jurídica del profesional corredor in-

mobiliario parecería que antiguamente presentaba una con-

troversia en el sentido de que el art. 8º, inc. 3 del Código de

Comercio lo incluye en su enumeración, indicando que su

MARCELA AGUSTINA IBÁÑEZ346

tros de fondo (forma rectangular), hoy la perspectiva tiende

a conformar novedosos diseños satisfactorios y convincen-

tes para el tipo de residencia actual, con sustentabilidad

constructiva y la presentación de productos inmobiliarios

tendientes a brindar una mejor calidad de vida y preserva-

ción del ambiente natural, ya sea que las construcciones se

presenten en casas o departamentos.

Estos cambios y adecuación de presentación del producto

inmobiliario evidencian la “fundación” de sectores residen-

ciales en lugares deshabitados/sectores en dispersión urba-

na (nuevos barrios cerrados, country clubes) o, “refundación”

en sectores con construcciones que han cumplido su ciclo de

vida útil y tienen un renacer por cambios generacionales con

innovada revalorización (Ej. Puerto Madero), por lo que per-

mite a los inversionistas en el rubro inmobiliario descubrir

nuevos “nichos” para confiar sus capitales y obtener benefi-

cios económicos. Cabe agregar que, en esta visión, hasta el

titular de un único dominio puede transformase en un partí-

cipe de las inversiones, al modificar o reedificar sobre su

lote, sin la necesidad de contar con un capital económico

importante, ya que sencillamente es inversor de sus ahorros

o créditos, revalorizando así su patrimonio inmobiliario.

Las crisis económicas y financieras a nivel mundial han

demostrado que las negociaciones en intangibles (títulos va-

lores/acciones) poseen sus riesgos y, hasta en algunos casos

las rentabilidades en el mercado bursátil pueden caer o des-

valorizarse significativamente, en la alta competencia entre

empresas multinacionales, por lo que ciertos inversionistas

determinaron efectuar un giro en la aplicación de sus capi-

tales al confiar sobre tangibles, siendo el inmueble (tierra/

ladrillos) la inversión más segura.

El arribo de inversionistas al sector inmobiliario, generó

el diseño y aplicación de nuevas herramientas (Ej.: ámbito

jurídico: fideicomiso) y estrategias para abordar el estudio

del mercado (marketing) a los efectos de diseñar y desarro-

llar proyectos de inversión con óptimos beneficios económi-

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función se constituye en actos de comercio, pues es lógica

dicha apreciación en virtud de que al momento de la sanción

de la normativa, este profesional desempeñaba una tarea

netamente comercial y social la que se destacaba en la colo-

nia desde el Consulado de Comercio de Buenos Aires regido

por el Dr. Manuel Belgrano (año 1793 aprox.) tras la inter-

mediación de mercaderías y cosas muebles en general, por

lo que se ratifica en el art. 452 del antiguo Código de Comer-

cio (1860), al señalar sobre la compraventa mercantil, exclu-

yendo del ámbito comercial “Las compras de bienes raíces

[…]” dando a comprender entonces la teórica imposibilidad

de la existencia de un corretaje inmobiliario; y es por ello

que en la explicación del concepto general en el presente

manual, se indica sobre los usos y costumbres que han logra-

do generar un especial desarrollo en la actividad individual

del rubro inmobiliario, por lo que se requiere una normativa

que regularice la situación, ya sea identificándolo con preci-

sión en la ley 20.266 o generando una nueva reglamentación

a sus efectos. No obstante, entiéndase que el corretaje en sí

mismo siempre comprende un acto de comercio77.

Hacer referencia sobre el corredor inmobiliario, es hablar

de un aspecto de la función, cuya característica se la otorga

el tipo de bien que comercializaría y por el cual se efectúa la

intermediación, es decir un inmueble, no obstante, se puede

indicar que en atribuciones de la función también se

involucran otros tipos de bienes (muebles y semovientes)

como por ejemplo ante el requerimiento de la venta de una

propiedad rural a “tranquera cerrada” lo que le indicaría que

además de la tierra —bien inmueble— sujeta a producción

agropecuaria, también se incluyen los elementos de produc-

77 Es oportuno expresar que en la visión actual del legislador tras la sanción

de la ley 27.551/2º, se menciona por tercera vez en la historia jurídica la

especie de “inmobiliario”. 1ª vez en 1994 en ley 24.441, art. 77 y, 2ª vez en ley

25.246 del 2000 (UIF - sujetos obligados ...).

CAPÍTULO QUINTO - MODALIDADES PARA INVERSIONES INMOBILIARIAS 345

pondientes de factibilidades del mercado, se determinarán las

etapas y plazos de ejecución como así también los montos econó-

micos de inversión para cada etapa y los gastos para la realización

del producto; comprende aquí el conjunto de actividades para la

presentación del “montaje” (oficinas, obraje, depósito de materia-

les y maquinarias, etc.) y así lograr la puesta en marcha.

2. El desarrollo lo comprende la etapa o fase de operación, es decir

que el proyecto se pone en marcha iniciándose con la realización

del producto. Se observa que se cumpla satisfactoriamente el

proceso de inversión y gastos dentro de los plazos previstos. Es

posible que en esta etapa también esté pensado algún ingreso

económico dependiente de las oficinas de comercialización tras

las publicidades para “pre-ventas” de un producto aún no dispo-

nible para uso. El proceso del desarrollo reviste gran importan-

cia, ya que aquí se concentra toda la atención sobre la inversión

que se está llevando a cabo, más aún, pendientes por algún suce-

so imprevisto y así tener la capacidad dúctil de enmendar inme-

diatamente para alcanzar el objetivo.

3. La conclusión estará constituida por la observación de “producto

resultado” por un lado y, la verificación de la satisfacción por el

ingreso de los beneficios estimados. No obstante, aquí también le

cabe un análisis al sujeto emprendedor sobre todo el proyecto de

inversión inmobiliario realizado, ya que la experiencia sobre lo

ejecutado le permitirá en próximas intervenciones una mejor efi-

cacia sobre aquella etapa que le haya evidenciado algún inconve-

niente o problemática. La etapa final es para incorporar experien-

cias y enriquecer el nivel de conocimientos en este tipo de

inversiones, como así también desarrollar una capacidad certera

para generar innovadores proyectos en el negocio inmobiliario que

satisfagan a sus consumidores la mejoría de futuros proyectos.

El futuro corredor inmobiliario debe tener en cuenta que

actualmente podemos visualizar significativos cambios en la

fisonomía de las construcciones, pues está claro que los di-

seños arquitectónicos se van adaptando a los nuevos estilos

de vida, si bien a comienzos de siglo pasado podíamos obser-

var construcciones a los largo de un terreno (casa tren) en

donde todos los ambientes estaban intercomunicados y ne-

cesariamente las parcelas se fraccionaban con muchos me-

CAPÍTULO TERCERO - LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 153

ción (máquinas para la labranza, etc.) y la misma producción

(siembra y ganado); o bien, ante el caso de que se le solicite

la venta de un fondo de comercio, éste deberá organizarse

para intermediar por todo lo que ello significa conforme la

reglamentación vigente78, por lo tanto le cabe la designación

específica de corredor público inmobiliario o corredor de co-

mercio, según la idiosincrasia de cada norma local/provin-

cial, etendiendo que la ley nacional 20.266/73 solo menciona

“a secas”, sin calificativos la expresión: “corredor”.

Resultando entonces que la acción del corredor inmobi-

liario posee como vértice de la intermediación a un tipo de

bien determinado, el que está identificado legalmente como

inmueble, en donde el titular del dominio o bien aquel que

esté legitimado, podrá autorizar al profesional para que pro-

mueva la posibilidad de concretar un negocio (venta, alqui-

ler, administración de canon locativo,…) por lo que el corre-

dor instrumentará sus estrategias para la intermediación a

los efectos de acercarle al comitente un interesado que logre

acordar la operación publicitada para el mencionado objeto

de la intermediación: inmueble.

El concepto que lo caracteriza como inmobiliario se afian-

zó por los usos y costumbres más las instituciones gremiales

que lo nuclea, no obstante, en “tres” normas nacionales se

reconoce “literalmente” la especie de corredor inmobiliario,

a saber: Ley 24.441/94 Art. 77 (no derogado por la ley de san-

ción del CCC), Ley 25.246 UIF art.20, corredor inmobiliario

como sujeto obligado a informar y, en el art. 12 de la ley 27.551/

20 que modifica al art. 1351 del CCC. Asimismo, cabe agre-

gar que también se le atribuyen otras facultades para el des-

empeño del rol, como por ejemplo: informar sobre el valor

78 Ej: Ley 11.867.

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antes mencionados, a los efectos de la aprobación o rechazo

del mismo.

Podemos visualizar que la idea es un intangible, resultan-

do imprescindible a toda estimación efectiva y real de la si-

tuación, si bien, en un comienzo la valoración de las probabi-

lidades será empírica, es necesario luego llevarlo al

tecnicismo (metodologías para abordar lo jurídico, económi-

co y técnico) correspondiente, en virtud al volumen econó-

mico que el sujeto decida movilizar para ejecutar el posible

proyecto.

Se expresa que sistematizar el trabajo de campo a fin de

recabar la información del mercado es la pauta inicial, aque-

llo que se materializará en un trabajo con encuestas, obser-

vaciones de publicaciones, información económica y finan-

ciera al día, normativas sobre políticas sociales, entre otros,

es decir que el marketing adecuado ayudará a ilustrar la vi-

sión para otorgar o no certeza al proyecto en proceso de ob-

servación. Seguidamente ya medida la viabilidad, se deben

considerar distintas hipótesis, puesto que se pueden presen-

tar movimientos que tiendan a cambiar los matices del mer-

cado y por ende generar algún inconveniente, es decir que

aquí se debe estar preparado para dar el giro necesario a los

fines de sortear el escollo y continuar con lo proyectado.

Alcanzar la meta es el objetivo, puesto que, en el proyecto

de inversión inmobiliario, una vez superadas las etapas ini-

ciales, solo resta la satisfacción de un producto que reditúe

en beneficios económicos.

En conclusión, podemos sintetizar al proyecto de inver-

sión inmobiliario dentro de una trilogía, a saber:

Trilogía del proyecto de inversión inmobiliario

1. La parte introductora se inicia con la idea expuesta, los estudios

concretos a sus efectos y la puesta en marcha del proyecto. La

misma versará sobre el producto inmobiliario conveniente, se con-

siderará el financiamiento (conjunto de acciones y trámites desti-

nados a la obtención de fondos) y se realizarán los estudios corres-