Contratos en la gestión profesional

• Autor: Marcela Agustina Ibáñez
• Cargo del Autor: Martillera y Corredora Pública (Universidad Nacional de Córdoba- Monserrat 1990)
• Páginas: 263-324

MARCELA AGUSTINA IBÁÑEZ234

dicio en cuanto a su “estado legal”, incluyendo asimismo en

el dominio, las medidas del lote de terreno y su ubicación,

sumando a la información el nombre del titular de la propie-

dad. Se considera además en el ámbito jurídico: la situación

de los planos de edificación que son la constancia al cumpli-

miento de las normas u ordenanzas oficiales de ocupación

del suelo (FOS/FOT)106 y, del cumplimiento de la situación

impositiva del inmueble.

El bien raíz —como objeto de la tasación— no solo confor-

ma una cosa, sino que se debe comprender que sobre él recaen

una serie de normas que regulan su existencia, comenzando

por el título que lo identifica y, su relación con la condición

del propietario; si en este ámbito se suscitan inconvenientes

legales, por más buena inversión inmobiliaria que constitu-

ya el bien, lamentablemente su valor se depreciará signifi-

cativamente y, lo será en relación directa al problema jurídi-

co que éste presente. Por ejemplo, a) inconvenientes jurídicos

en relación al dueño de la propiedad: si el titular del dominio

está inhibido para disponer del inmueble, lamentablemente

la propiedad no se puede transferir, se podrá considerar al-

ternativas de uso como por ej.: un contrato de locación, pero

no se podrá fijar un precio ideal para su venta en el mercado

(ello no implica la imposibilidad de satisfacer al cliente con

una estimación posible de su capital inmobiliario). Otro caso

sería si la propiedad posee gravámenes o hipoteca, será ne-

cesario observar los montos de dichas obligaciones para des-

contarlos al valor del capital inmobiliario y así cumplimen-

tar con las deudas que lo gravan, para garantizar la

efectividad y seguridad jurídica ante la posible transacción

106 Factor de ocupación del suelo / Factor de ocupación total. Estos elementos

de relevancia que norman sobre cómo debe presentarse la edificación dentro

de la parcela, tienen que ser conocidos por el profesional a fin de disponer de

las indicaciones que brinda la misma por ejemplo en el código de edificación,

entre otras.

CAPÍTULO CUARTO

CONTRATOS EN LA GESTIÓN PROFESIONAL

I. CONTRATOS USUALES

1. Características generales

Debemos tener presente que la normativa de fondo ex-

presa que hay contrato cuando varias personas se ponen de

acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada

a reglar sus derechos, si bien esta expresión corresponde a

la conceptualización de la norma vigente, cabe agregar que

la mayoría de los contratos que suscitan de manera cotidia-

na, no son escritos, ni revisten formalidades, asimismo es de

referenciar lo normado, al caracterizar la voluntad manifiesta

entre personas “como actos entre vivos”110.

En el supuesto práctico tenemos innumerables “modali-

dades” de contratos que celebramos en el día, cuando sali-

110 Ampliar en artículos: 957 (definición) 966 (clasificación) del Código Civil

y Comercial.

CAPÍTULO TERCERO - LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 233

Los aspectos de la tasación se exponen en Elementos de la

tasación105 puesto que se evidenció la necesidad de profun-

dizar los componentes de la especialidad de tasar, para todo

tipo de bien que posee una apreciación económica y que con-

forma el patrimonio de un sujeto. En el ámbito inmobiliario,

por ejemplo, ya no era suficiente hablar solamente —en ma-

teria de tasaciones— sobre las características constructivas

y edilicias, en cuanto a superficies, estado de conservación y

antigüedad, presupuestos de costo de obra para reparacio-

nes y reposiciones, etc., sino que se debía considerar toda la

cuestión normativa del bien y el sujeto propietario, ya que

son aspectos condicionantes del precio, asimismo abordar el

estudio del mercado y conocer a ciencia cierta la variabili-

dad de los precios es también un proceso indispensable, so-

bre el cual siempre se basó el corredor de bienes raíces. Esta

propuesta de los aspectos: jurídicos, económicos y técnicos no

conformó un cambio de paradigma en la profesión del corre-

dor de inmuebles en función de valuador, sino más bien, na-

ció para organizar la información de relevancia en el actuar

profesional y ratificó los conocimientos del corredor en la

materia, más aún cuando se trata de inmuebles.

a) Clasificación: jurídico, económico y técnico

Dentro de los aspectos que debemos considerar en una

tasación, uno de ellos los constituye el jurídico, aquel que

busca tomar el conocimiento acabado de la situación legal de

la propiedad, en cuanto al estado de sus títulos y relación de

dominio con el cliente propietario del bien raíz.

Antes de comenzar la valuación, como primera medida

debemos “identificar” correctamente el objeto de la tasación,

por lo que el título de la propiedad nos brinda el primer in-

105 IBÁÑEZ, Marcela A., Elementos de la tasación, 3ª ed., 2018, ob. cit., ps. 21-24,

y de 2ª ed., 2008, ps. 16-17.

MARCELA AGUSTINA IBÁÑEZ264

mos de casa y vamos al supermercado, cuando subimos al

colectivo, etcétera, por lo que podríamos indicar que la per-

sona “voluntariamente” está creando, modificando, transfi-

riendo, conservando o extinguiendo derechos, en un decir

legal está contrayendo derechos y asumiendo obligaciones,

a diferencia de los actos simples. En este ámbito de la auto-

nomía de voluntad de las personas, éstas pueden pactar li-

bremente con una única salvedad: la de no infringir la ley ni

afectar la moral y las buenas costumbres, siempre sobre la

base de la “capacidad” de las personas en la determinación

de sus derechos y de aquellas obligaciones que establezcan

voluntariamente asumir.

Cabría decir que fundamentalmente, estamos generando

obligaciones y creando derechos, sobre el contexto legal de:

pluralidad de sujetos y declaración de voluntad común desti-

nada a reglar sus derechos, los que se pueden clasificar como:

Según los efectos jurídicos que genera

Unilaterales

(Donación, el mutuo, el depósito,

entre otros).

Bilaterales

(Compraventa, cesión de dere-

chos, mandato, etc.).

Según la contraprestación

Gratuitos

(Donación, el depósito, entre

otros).

Onerosos

(Compraventa, entre otros).

Según cómo se perfeccionan

Consensuales

(Compraventa, cesión de dere-

chos, mandato, etc.).

Reales

(Depósito, mutuo, entre otros).

Conforme la certidumbre o seguridad jurídica

Conmutativos

(Compraventa, cesión de dere-

chos, mandato, etc.).

Aleatorios

(Depende de cláusulas contrac-

tuales de cada contrato, por

ejemplo la cosecha de maíz).

MARCELA AGUSTINA IBÁÑEZ232

5. Aspectos de la tasación

La tasación o valuación, se caracteriza dentro de la corrien-

te doctrinaria objetiva, como una herramienta técnica que le

brinda la posibilidad al profesional de observar metodológi-

camente todos los aspectos de una propiedad inmueble, tanto

desde el punto de vista interno (características propias de la

parcela y la construcción incorporada) y externo (caracterís-

ticas del sector de ubicación), pero se debe comprender que

dicho bien no constituye un “producto cualquiera”, es decir,

un bien raíz subjetivamente posee apreciaciones de carácter

social y cultural que van más allá de la traducción económica

que permite una regla técnica, por lo que el corredor inmobi-

liario está trabajando también sobre un producto invaluable

para un sujeto en particular y su familia, ya que hay conside-

raciones estimables de: vivienda/techo, dignidad, calidad de

vida, y un sin número de apreciaciones que pueden surgir en

torno a una propiedad familiar, y es por ello que este trabajo

profesional adquiere una relevante actuación que deriva del

mismo tipo de bien, objeto de la valuación.

Hemos esbozado ciertos aspectos de incidencia sobre el

inmueble y se manifiesta que lo concreto es que la tasación

debe contener en su proceso metodológico la consideración

de los tres aspectos fundamentales que se involucran en una

propiedad, la propuesta “tripartita” es una relación de reci-

procidad de información sobre el mismo bien, nadie puede

aplicar una técnica sin observar el ámbito económico, y a su

vez, no se puede establecer un precio ideal si el bien raíz no

posee suficientes condiciones legales en su título de dominio

o propiedad para ser transferido.

Concretamente la tasación contiene tres aspectos que con-

vergen en forma permanente y caracterizan a la especiali-

dad de tasar o valuar, y sus nombres son en base a los ámbi-

tos: jurídico, económico y técnico, y el tasador no podrá obviar

en su función ningún aspecto, puesto que ello implicaría una

tarea incompleta e insegura profesionalmente.

CAPÍTULO CUARTO - CONTRATOS EN LA GESTIÓN PROFESIONAL 265

La etimología del vocablo expresa que proviene del latín

“contractus” derivado de “contrahere” que significa concertar,

lograr. Se puede indicar en este contexto que el contrato im-

plica un pacto o convenio, el que se manifiesta de palabra o

escrito, constituyendo un acuerdo de voluntades entre dos o

más personas con el objeto de crear vínculos de obligaciones

sobre acciones o cosa determinada; lo importante para el pre-

sente ámbito es que el futuro profesional debe considerar toda

normativa vigente en cuanto a sus formalidades y caracterís-

ticas, a los efectos de conformar correctas redacciones que

satisfagan los requerimientos de sus clientes, para lograr con-

certar exitosamente la operación de intermediación requeri-

da (compraventa/alquiler, seña o reserva, etcétera).

Formales

(Cesión de derechos, entre otros). No formales

(Compraventa, mandato, entre

otros).

Conforme la formalidad de su celebración

Teniendo en cuenta la exigibilidad del contrato

De ejecución inmediata

(Una compraventa, un kiosco

compro un caramelo y lo pago).

De ejecución diferida

(Compraventa, pero pago el

precio en cuotas).

Teniendo en cuenta la relación con otros contratos

Principales

(Compraventa, cesión de dere-

chos, mandato, etc.).

Accesorios

(Contrato de fianza).

Conforme la relación con otros contratos

Adhesión

(Contratos de consumo, con

cláusulas pre-dispuestas/estable-

cidas).

Discusión

(Cualquier contrato que las

partes se encuentren en un pie

de igualdad, y puedan debatir

sus intereses libremente).

Conforme la relación con otros contratos

Típicos o nominados

(Compraventa, cesión de dere-

chos, mandato, entre otros).

Atípicos o innominados

(Cualquier contrato que celebren

las partes que no tenga una

regulación y un nombre dado por

el código).