La intermediación inmobiliaria

• Autor: Marcela Agustina Ibáñez
• Cargo del Autor: Martillera y corredora pública (UNC. Colegio Nacional del Monserrat, 1990), Perito Tasadora (1991)
• Páginas: 147-241

Capítulo Tercero

LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

I. EL CORREDOR PÚBLICO INMOBILIARIO

1. Concepto. Características de la función

Al comienzo del presente manual se conceptualizó al corre-

dor público en un sentido genérico, es decir, en su propia tarea

de acercar a las partes como intermediario en la comercializa-

ción de todo tipo de bienes (muebles, inmuebles y semovien-

tes, como así también, tangibles e intangibles) con la finalidad

de “cerrar” o concretar un negocio; y cabe agregar que la regu-

lación en materia profesional tiende a determinar las funcio-

nes que le son propias como así también la idoneidad y ética en

el sujeto que ejerce la actividad, a fin de garantizar efectividad

y seguridad jurídica a sus clientes (comitentes: vendedor y

compradores) y por ende a la sociedad en general.

Si bien la naturaleza jurídica del profesional corredor pú-

blico parecería que nos ha presentado una controversia en el

sentido de que el art. 8º, inc. 3 del Código de Comercio lo inclu-

ye en su enumeración, indicando que su función se constituye

MARCELA AGUSTINA IBÁÑEZ148

en actos de comercio, pues es lógica dicha apreciación en vir-

tud de que al momento de la sanción de la normativa, este

profesional desempeñaba una tarea netamente comercial y

social la que se destacaba en la colonia tras la intermediación

de mercaderías y cosas muebles en general, por lo que se rati-

fica en el art. 452, al señalar sobre la compraventa mercantil,

excluyendo del ámbito comercial “Las compras de bienes raí-

ces […]” dando a comprender entonces la teórica imposibilidad

de la existencia del corretaje inmobiliario; y es por ello que en

la explicación del concepto general en el presente manual, se

indica sobre los usos y costumbres que han logrado generar un

especial desarrollo en la actividad individual del rubro inmobi-

liario, por lo que se requiere una normativa que regularice la

situación, ya sea identificándolo con precisión en la ley 20.266

o generando una nueva reglamentación a sus efectos. No obstan-

te entiéndase que el corretaje en sí mismo siempre compren-

de un acto de comercio77.

Hacer referencia sobre el corredor público inmobiliario, es

hablar de un aspecto de la función, cuya característica se la

otorga el tipo de bien que comercializaría y por el cual se efec-

túa la intermediación, es decir un inmueble, no obstante, se

puede indicar que en atribuciones de la función también se

involucran otros tipos de bienes (muebles y semovientes) como

por ejemplo ante el requerimiento de la venta de una propie-

dad rural a “tranquera cerrada” lo que le indicaría que además

77 Es oportuno expresar que la visión actual del legislador ubica a la figura

del corretaje en un articulado especial a sus fines, la que se visualiza en el

anteproyecto de unificación de los Códigos Civil y Comercial, incorporando

asimismo como anexo al nuevo Código la ley 20.266, expte. Nº 54-P.E., 99,

596-D-00. Asimismo es de mencionar en todo este contexto, que autores

destacados en materia mercantil manifiestan la actual tendencia en la

doctrina por la unificación de códigos, en virtud a los nuevos paradigmas tras

el desarrollo creciente de la llamada “comercialización del derecho civil”.

CAPÍTULO III - LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 149

de la tierra —bien inmueble— sujeta a producción agropecua-

ria, también se incluyen los elementos de producción (máqui-

nas para la labranza, etc.) y la misma producción (siembra y

ganado); o bien, ante el caso de que se le solicite la venta de un

fondo de comercio, éste deberá organizarse para intermediar

por todo lo que ello significa conforme la reglamentación vi-

gente78, por lo tanto le cabe la designación específica de corre-

dor público inmobiliario.

Resultando entonces que la acción del corredor público

inmobiliario posee como vértice de la intermediación a un tipo

de bien determinado, el que está identificado legalmente como

inmueble, en donde el titular del dominio o bien aquel que esté

legitimado, podrá autorizar al profesional para que promue-

va la posibilidad de concretar un negocio (venta, alquiler…)

por lo que el corredor instrumentará sus estrategias para la

intermediación a los efectos de acercarle al comitente un in-

teresado que logre acordar la operación publicitada para el

mencionado objeto de la intermediación: inmueble.

El concepto que caracteriza como público a este profesional

surge de la propia regulación nacional en su art. 36, inc.a, pero

cabe agregar que también se le atribuyen otras facultades para

el desempeño del rol, como por ejemplo: informar sobre el

valor de venal o de mercado79, recabar directamente de las ofi-

cinas públicas, bancos y entidades oficiales y particulares los

78 Ej: Ley 11.867.

79 Tener presente que para la mayoría de los autores la valuación implica

la generalidad, no es lo mismo que la tasación la que se constituye como una

gestión específica/especialidad. En la formación profesional se adquieren

herramientas que ayudan de parámetro para la determinación de la va-

luación, asimismo, el profesional cuenta con su experiencia personal y

conocimiento de la plaza, lo que empíricamente le permite realizar valo-

raciones de manera cotidiana y permanente. Referirse a valor venal im-

plica la determinación del valor “para la venta”, por su parte, hablar de valor

mercado, se refiere a la determinación de un “número” que ingrese en el