La intermediación inmobiliaria

Autor:Marcela Agustina Ibáñez
Cargo del Autor:Martillera y corredora pública (UNC. Colegio Nacional del Monserrat, 1990), Perito Tasadora (1991)
Páginas:147-241
 
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Capítulo Tercero
LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA
I. EL CORREDOR PÚBLICO INMOBILIARIO
1. Concepto. Características de la función
Al comienzo del presente manual se conceptualizó al corre-
dor público en un sentido genérico, es decir, en su propia tarea
de acercar a las partes como intermediario en la comercializa-
ción de todo tipo de bienes (muebles, inmuebles y semovien-
tes, como así también, tangibles e intangibles) con la finalidad
de “cerrar” o concretar un negocio; y cabe agregar que la regu-
lación en materia profesional tiende a determinar las funcio-
nes que le son propias como así también la idoneidad y ética en
el sujeto que ejerce la actividad, a fin de garantizar efectividad
y seguridad jurídica a sus clientes (comitentes: vendedor y
compradores) y por ende a la sociedad en general.
Si bien la naturaleza jurídica del profesional corredor pú-
blico parecería que nos ha presentado una controversia en el
sentido de que el art. 8º, inc. 3 del Código de Comercio lo inclu-
ye en su enumeración, indicando que su función se constituye
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en actos de comercio, pues es lógica dicha apreciación en vir-
tud de que al momento de la sanción de la normativa, este
profesional desempeñaba una tarea netamente comercial y
social la que se destacaba en la colonia tras la intermediación
de mercaderías y cosas muebles en general, por lo que se rati-
fica en el art. 452, al señalar sobre la compraventa mercantil,
excluyendo del ámbito comercial “Las compras de bienes raí-
ces […]” dando a comprender entonces la teórica imposibilidad
de la existencia del corretaje inmobiliario; y es por ello que en
la explicación del concepto general en el presente manual, se
indica sobre los usos y costumbres que han logrado generar un
especial desarrollo en la actividad individual del rubro inmobi-
liario, por lo que se requiere una normativa que regularice la
situación, ya sea identificándolo con precisión en la ley 20.266
o generando una nueva reglamentación a sus efectos. No obstan-
te entiéndase que el corretaje en sí mismo siempre compren-
de un acto de comercio77.
Hacer referencia sobre el corredor público inmobiliario, es
hablar de un aspecto de la función, cuya característica se la
otorga el tipo de bien que comercializaría y por el cual se efec-
túa la intermediación, es decir un inmueble, no obstante, se
puede indicar que en atribuciones de la función también se
involucran otros tipos de bienes (muebles y semovientes) como
por ejemplo ante el requerimiento de la venta de una propie-
dad rural a “tranquera cerrada” lo que le indicaría que además
77 Es oportuno expresar que la visión actual del legislador ubica a la figura
del corretaje en un articulado especial a sus fines, la que se visualiza en el
anteproyecto de unificación de los Códigos Civil y Comercial, incorporando
asimismo como anexo al nuevo Código la ley 20.266, expte. Nº 54-P.E., 99,
596-D-00. Asimismo es de mencionar en todo este contexto, que autores
destacados en materia mercantil manifiestan la actual tendencia en la
doctrina por la unificación de códigos, en virtud a los nuevos paradigmas tras
el desarrollo creciente de la llamada “comercialización del derecho civil”.
CAPÍTULO III - LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA 149
de la tierra —bien inmueble— sujeta a producción agropecua-
ria, también se incluyen los elementos de producción (máqui-
nas para la labranza, etc.) y la misma producción (siembra y
ganado); o bien, ante el caso de que se le solicite la venta de un
fondo de comercio, éste deberá organizarse para intermediar
por todo lo que ello significa conforme la reglamentación vi-
gente78, por lo tanto le cabe la designación específica de corre-
dor público inmobiliario.
Resultando entonces que la acción del corredor público
inmobiliario posee como vértice de la intermediación a un tipo
de bien determinado, el que está identificado legalmente como
inmueble, en donde el titular del dominio o bien aquel que esté
legitimado, podrá autorizar al profesional para que promue-
va la posibilidad de concretar un negocio (venta, alquiler…)
por lo que el corredor instrumentará sus estrategias para la
intermediación a los efectos de acercarle al comitente un in-
teresado que logre acordar la operación publicitada para el
mencionado objeto de la intermediación: inmueble.
El concepto que caracteriza como público a este profesional
surge de la propia regulación nacional en su art. 36, inc.a, pero
cabe agregar que también se le atribuyen otras facultades para
el desempeño del rol, como por ejemplo: informar sobre el
valor de venal o de mercado79, recabar directamente de las ofi-
cinas públicas, bancos y entidades oficiales y particulares los
78 Ej: Ley 11.867.
79 Tener presente que para la mayoría de los autores la valuación implica
la generalidad, no es lo mismo que la tasación la que se constituye como una
gestión específica/especialidad. En la formación profesional se adquieren
herramientas que ayudan de parámetro para la determinación de la va-
luación, asimismo, el profesional cuenta con su experiencia personal y
conocimiento de la plaza, lo que empíricamente le permite realizar valo-
raciones de manera cotidiana y permanente. Referirse a valor venal im-
plica la determinación del valor “para la venta”, por su parte, hablar de valor
mercado, se refiere a la determinación de un “número” que ingrese en el

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