Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala D, 30 de Marzo de 2023, expediente COM 034967/2019/CA001
| Fecha de Resolución | 30 de Marzo de 2023 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala D |
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial Sala D
En Buenos Aires, a los 30 días de marzo de dos mil veintitrés, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “LÓPEZ CASTROMIL,
F.J. contra AGUIRRE, S.V. sobre ORDINARIO”, registro n° COM 34967/2019 procedente del JUZGADO
N° 8 del fuero (SECRETARÍA N° 16), en los cuales como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, D.:
V., H. y G..
El señor juez J.R.G. no interviene por hallarse en uso de licencia (RJN 109).
Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el señor Juez de Cámara, doctor G.G.V. dice:
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La sentencia del 31 de mayo pasado, admitió parcialmente la demanda deducida por F.L.C. contra S.A. a quien condenó a pagar al primero la suma de diez mil dólares más IVA y doscientos noventa y seis pesos. Ello con más intereses, a una tasa del 8%
Fecha de firma: 30/03/2023
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
anual sobre el monto en moneda extranjera y tasa activa Banco Nación a la condena expresada en moneda local.
Tal decisión tuvo sustento en el declarado incumplimiento de pago de la comisión por el corretaje inmobiliario que, por encargo de la demandada, el actor desarrolló con éxito. Por ello, y siempre desde la visión de la sentencia en estudio, entendió procedente condenar a la señora A. a pagar al actor la remuneración de ambas partes (vendedora:
comisión pactada; y compradora: comisión estimada en tanto la calificó
como chance); y cierto gasto en que incurrió (carta documento). Descartó
otras pretensiones económicas al considerarlas no probadas.
Por último, le impuso las costas del proceso a la vencida.
Ambas partes apelaron el fallo.
La demandada por haber sido condenada, en tanto propició su absolución. El actor por algunas cuestiones puntuales: a) haber sido rechazados los demás gastos reclamados; b) porque la sentencia calculó
erróneamente el quantum de la comisión pactada con la demandada; y c) al haber reducido la comisión pactada con la parte compradora.
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Entiendo necesario, para otorgar claridad y congruencia al discurso que sigue, describir brevemente los hechos que constituyen la plataforma fáctica del conflicto.
No existe disenso entre las partes en punto a que la demandada encargó al señor L.C. que intermediara en la venta del departamento de la calle Congreso 2355 de su propiedad. Al efecto, la señora A. reconoció haber suscripto la “autorización de venta” que fue acompañada por el actor con su escrito de inicio, pieza que también acercó la demandada.
A su vez, fue admitido en sendos escritos inaugurales, que ambas partes conocían desde el inicio de la relación, que el inmueble se encontraba embargado.
Fecha de firma: 30/03/2023
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
No existe disenso tampoco, en cuanto a que, dentro de los noventa días de vigencia de la autorización de venta, el actor obtuvo una oferta de compra que se plasmó en una “reserva” la que fue garantizada con tres entregas de dinero. Esta reserva fue aceptada por la demandada mediante la firma de otro instrumento, esta vez titulado “aceptación de reserva de compra”.
En este documento quedó sugerido que la compra se haría mediante préstamo del Banco de la Nación Argentina, particularidad que podía inferirse al señalarse allí expresamente que la escritura traslativa de dominio estaría a cargo del escribano público “…a designar por el Banco de la Nación Argentina”.
Por último, tampoco existe discusión en punto a que la escrituración quedó frustrada al no ser levantado el embargo que pesaba sobre la unidad.
Hasta aquí la descripción de hechos relevantes que aparecen indiscutidos en esta etapa del proceso.
El debate finca entonces en determinar quién fue el responsable de ese fracaso. Mientras el corredor y la sentencia de grado sostuvieron que lo fue su contraria, al no levantar el embargo, la señora A. afirmó, en un confuso desarrollo, que lo fue el actor al ofrecer a la venta un inmueble que no se encontraba en condiciones de ser vendido. Además, señaló que el corredor no informó a su parte “…sobre las implicancias del embargo que pesaba sobre mi (su) propiedad y me embarcó en una operación con un Banco prestamista que bien sabía no iba a aceptar dicho título en razón del embargo”.
Comenzaré por el análisis del recurso deducido por la señora A., pues de progresar esta impugnación la restante se podría tornar abstracta.
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Recurso deducido por la señora S.A.:
Fecha de firma: 30/03/2023
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
Entiendo necesario, para dirimir esta apelación, definir inicialmente los alcances del corretaje, a fin de concluir si el señor L.C. cumplió total y eficientemente su función y, con causa en ello, si tiene derecho al pago de su comisión.
La doctrina tradicional definió al corredor como aquel que intermedia entre la oferta y la demandada, siendo su tarea la de poner en contacto o aproximar a quienes tienen interés en realizar un negocio facilitándoles su conclusión (Z.R., C., Código de Comercio Comentado, T. I, página 130; C.. Sala D, 27.10.94, “M.S. c/
Serantoni, M.T., LL 1995-E, 75). No representa, como principio, a ninguno de los interesados y percibe una comisión al concluir exitosamente con su tarea.
Como he dicho, su misión es la de aproximar a las partes con el objetivo de concertar operaciones o contratos comerciales o civiles que concluyen directamente sus titulares. Tarea que se ve facilitada por la organización que habitualmente apoya al corredor y su conocimiento del mercado.
La regulación de este contrato fue tangencialmente contemplada en el Código de Comercio, ordenamiento que en esta materia fue derogado por la ley 20.266/73, norma que reguló específicamente la profesión y el ejercicio del corretaje, disposición que luego parcialmente modificada por la ley 25.028.
Por último, el Código Civil y Comercial de la Nación, también reguló aspectos de este negocio al derogar los artículos 36, 37 y 38 de la ley del año 1973, y sustituirlos en un desarrollo de diez artículos que atienden puntualmente a ciertos aspectos de este negocio (arts. 1345 a 1355).
Y de acuerdo a las fechas en que se produjeron los hechos que derivaron en este litigio (año 2017), cabe concluir que el negocio habido Fecha de firma: 30/03/2023
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
entre las partes estuvo regulado por el plexo de normas apuntadas, las que por consecuencia de ello serán aplicadas para dirimir el presente litigio.
Convalidando lo dicho, el artículo 1355 del código unificado abona esta conclusión al disponer que las reglas contenidas en dicho ordenamiento “no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales.”
Ingresando ya en la regulación legal, el artículo 1345, que sigue la línea conceptual del artículo 34 inc. a) del anexo incorporado a la ley 25028, contempla una definición del contrato de corretaje que sustancialmente sigue la que brindó la doctrina que transcribí antes.
El código Civil y Comercial estableció que “Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”
En términos similares la doctrina actual ha señalado que el corretaje tiene lugar cuando el corredor promete desplegar la actividad o el comportamiento necesario para buscar y acercar a la o las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación en dinero. Así, para que el contrato se configure, basta con que las partes contactadas acepten y realicen el negocio propuesto aprovechando los consejos, las indicaciones y,
principalmente, el resultado de las actividades del intermediario. Negocio que, en principio, será perfeccionado directa y personalmente por las partes (L., R., Código Civil y Comercial de la Nación – Comentado, T.
VII, página 138).
De tal manera el corredor concluye sus funciones de mediación cuando se produce el acuerdo de voluntades entre las partes contratantes que él acercó con su gestión profesional. No tiene, por tanto, obligación de intervenir con posterioridad en el tramo de ejecución del contrato (F.R. y G.L., O., Tratado Teórico Práctico de Derecho Fecha de firma: 30/03/2023
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
Comercial, T. II, página 377; L., R., obra y tomo citados, página 140).
A la luz de estos principios, cabe reiterar que la señora A. encargó al señor L.C. que intermedie en la venta de un departamento de su propiedad, requerimiento que quedó plasmado en la “autorización de venta” del 14.6.2017 suscripta por la demandada y acompañada por ambas partes en sus escritos iniciales. Congruente con lo anterior, esta contratación fue reconocida por la señora A. al tiempo de contestar demanda.
Tampoco es hoy materia de cuestionamiento que el actor sea un corredor matriculado ya que tal calidad fue confirmada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, en el informe que fuera agregado a la causa el 6.10.2021. Registración que lo habilita como corredor y lo autoriza para percibir una...
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