Reglamento de copropiedad y administración (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal)

• Autor: Miguel A. Sansó
• Actualizado a: Junio 2008

I - Consorcio de propiedad

Artículo 1º- A los efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el Art. 9º de la ley 13.512, queda constituido el consorcio que se denominará CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO ........... integrado por los titulares del dominio exclusivo de los sectores que se determinan en el Art. 2º inc. a) y condóminos en las partes comunes en las proporciones que se establecen en el Art. 9º inc. a), todo lo cual acreditarán con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en los pertinentes registros. En caso de transmisión del dominio, el sucesor ocupará «ipso jure» su lugar en la entidad, a partir de la fecha de la respectiva adquisición.

II - División del edificio

Artículo 2º- El edificio de la calle ...... Nº ... se desarrolla en trece plantas, a saber: planta sótano, planta baja, diez pisos altos y azoteas, según resulta del plano que pasa a ser parte del presente documento, firmado por el ...... matrícula Nº ..., el que en copia se agrega a esta escritura. El edificio se divide a su vez: A) Sectores de propiedad exclusiva: El edificio, a los efectos de la determinación de sectores independientes de propiedad exclusiva, se divide en unidades, las que enumeradas correlativamente del ... al ... tienen la ubicación y distribución que surge del aludido plano, estableciéndose además en el mismo las siguientes superficies propias: para la unidad funcional Nº 1 ... m2; para la unidad funcional Nº ... m2, etc., etc. A las señaladas unidades, les corresponde asimismo, las unidades complementarias sitas en el sótano del edificio y que en la planilla inserta en el plano ya mencionado se individualizan con números romanos asignándoles la siguiente distribución: A la unidad UNO la unidad complementaria número IX; a la unidad tres la unidad complementaria número VII; etc. Estas unidades no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por los titulares de alguna de las unidades funcionales del edificio. B) Sectores y/o cosas de propiedad común: a más de los sectores y/o cosas enumeradas en el Art. 2 de la ley 13.512, se consideran de propiedad común de los integrantes del Consorcio los siguientes: a) el terreno, los cimientos y estructura del edificio; columnas, vigas, losas, etc; b) los muros del edificio en toda su extensión, sean divisorios de las propiedad, sean que separen las distintas unidades entre sí, o bien que separen las unidades de los sectores de propiedad común, sean o no de uso exclusivo; c) los techos y azoteas del edificio; d) la entrada principal y su pasaje; e) la escalera de acceso a las unidades; f) los «palieres» de entrada de las unidades, así como los de acceso a las dependencias de servicio de los mismos; g) la unidad destinada para el encargado; h) los ascensores, sus respectivas cajas en toda su extensión, sus máquinas y los espacios donde éstas se encuentren; i) las máquinas, calderas, bombas, medidores y los espacios donde se encuentren: j) los tanques generales de agua y petróleo y las cajas de plomo de los servicios cloacales y/o desagùe cualquiera fuere el lugar donde se encuentren; k) las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, cualquiera sea su destino, en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta la parte de ellas que se encuentren al descubierto en los sectores de propiedad exclusiva, punto a partir del cual aquellas tendrán el carácter de propias; l) los patios y balcones; m) las chimeneas y/o los conductos de ventilación; n) los extinguidores de incendios existentes en los diferentes pisos de acuerdo con los reglamentos en vigor; o) la unidad guardacoches sita en el sótano, con su rampa de acceso y su entrada y salida por el Nº ... del edificio y sobre cuyo uso se dispone más adelante; p) todas aquellas partes, sectores y/o cosas del edificio sobre los cuales ningún propietario puede invocar dominio exclusivo fundado en su título de adquisición.

III - Destino de las diferentes partes del edificio

1. Sectores de propiedad exclusiva:

Artículo 3º - Los sectores de propiedad exclusiva serán destinadas por sus respectivos propietarios para vivienda únicamente, a excepción de la unidad UNO, sita en la planta baja (local de negocio), ejerciendo en cuanto a ellos los derechos que emergen del dominio, sin más limitaciones que las establecidas en el Art. 6º de la ley 13.512 y las que resulten de lo dispuesto en el presente Reglamento de Copropiedad y Administración. El propietario del local podrá modificar la vidriera, siempre que respete la armonía del frente, no atente contra su estética y obtenga previamente la conformidad escrita del Administrador.

Artículo 4º - Queda terminantemente prohibido a los propietarios y/u ocupantes a cualquier título de los sectores de propiedad exclusiva, instalar en los mismos, negocios, oficinas, consultorios y/o estudios profesionales, cualquiera fuere la índole de los mismos, aunque sea como complemento de la vivienda. El propietario y/u ocupante del local podrá desarrollar en el mismo toda actividad que guarde relación con la categoría y ubicación del inmueble, quedando prohibido destinar las unidades y el local a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, salubridad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio, como así también a pensión y/o alojamiento de realidad y buen nombre del edificio, como así también a pensión y/o alojamiento de pasajeros y arriendo o subarriendo parcial de las habitaciones que las componen. Artículo 5º - Se requerirá la autorización de los propietarios que se representen por lo menos más de las dos terceras partes de los votos, aplicándose a los efectos del cómputo los porcentuales establecidos en el Art. 9º inc. a), para que los propietarios puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares comunes, en cuyo caso deberá observarse lo dispuesto en el Art. 7º de la ley 13.512. B) Sectores de propiedad común:

Artículo 6º - Son los especificados en el Art. 2º inc. b) del presente Reglamento. El uso de los sectores y/o servicios comunes, se practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones que indica el Art. 3º de la ley 13.512, con sujeción a los detalles que se establecen en el Reglamento interno del edificio a los efectos de los Arts. 6º y 15º de la misma ley. En el espacio común destinado a guardacoches sito en la planta sótano, podrán guardarse ... automóviles, correspondiendo a cada propietario el derecho de guardar un automóvil de pasajeros de tamaño común, estando expresamente prohibido ceder este derecho, aún en forma gratuita, a personas extrañas al Consorcio de Propietarios. Los gastos que directa o indirectamente tengan su origen en el uso y mantenimiento del garaje, como ser sueldo del personal que se contrate para su atención, electricidad, útiles de limpieza, impuestos que graven dicho destino, etc., serán abonados en partes iguales por los propietarios de los respectivos automóviles. Si hubiera algún propietario que adquiriera el derecho de guardar más de un automóvil, contribuirá con tantas partes como automóviles tuviere con el aludido derecho. C) Sectores de propiedad común cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario que se indica:

Artículo 7º - Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los propietarios o de quienes depende la posesión, tenencia o uso y goce que no sea a título de dueño de las unidades que se indican, los siguientes: PATIOS: a) el existente entre la planta baja hacia los fondos del edificio, cuyo uso exclusivo pertenece al propietario de la unidad uno; b) el existente en la planta del primer piso sobre el costado Este del edificio, cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad dos; c) el existente en la planta del primer piso sobre el costado Oeste del edificio, cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad tres. BALCONES: Los existentes en las plantas del ... al ... piso inclusive, sobre el frente del edificio, cuyo uso exclusivo pertenece, respectivamente, a los propietarios de las unidades que tienen acceso directo a ellos.

Artículo 8º - La división del edificio consignada en el Art. 2º, no podrá modificarse sino por la resolución unánime de todos los propietarios. Cualesquiera sean los Contratos o compromisos particulares que los propietarios de las unidades celebren con terceros respecto de su unidad de propiedad exclusiva, no variará la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el consorcio de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento.

IV - Porcentuales

Artículo 9º - Estando integrado el edificio por una unidad destinada a negocio comercial y ... a vivienda, lo que trae aparejado un uso diferencial de ciertos sectores y/o servicios del mismo, el presente Art. se subdivide en 2 incisos, cada uno de los cuales determina el porcentual que corresponde...