Avalúos especiales inmuebles

• Autor: Marcela Agustina Ibáñez
• Cargo del Autor: Martillera y corredora pública (UNC. Colegio Nacional del Monserrat, 1990)
• Páginas: 65-195

CAPÍTULO SEGUNDO

AVALÚOS ESPECIALES INMUEBLES

1. EDIFICIOS INDUSTRIALES. REFERENCIAS INICIALES

Revolución Industrial

La Revolución Industrial sin dudas ha generado un cambio

significativo dentro de la sociedad global, marcó para la econo-

mía no sólo contenidos de producción y comercialización de bie-

nes, sino además la movilización de la población agraria hacia

los centros urbanizados.

Los primeros antecedentes indican que nace en Gran Bre-

taña a mediados del Siglo XVIII y se extiende luego al resto

de Europa; siendo que los cambios políticos, la paz en Europa,

una moneda estable y la organización bancaria —entre otros—

fueron los motores que impulsaron el desarrollo.

Son las principales características del cambio profundo

en las estructuras sociales, las identificadas como: tecnológi-

cas, socioeconómicas y culturales. Las tecnológicas van con

el uso del acero y de fuentes energéticas como el carbón, su-

mando el empleo de máquinas motrices (ej.: máquina de va-

por). También aparecen maquinarias que consiguen aumen-

tar la producción con poco personal (como la de hilar y tejer).

Surgen técnicas para el desarrollo del trabajo y la especiali-

zación de la mano de obra. El transporte se realiza por tre-

nes y barcos, etcétera.

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La economía se impulsa y vislumbra una nueva clase tra-

bajadora que se agrupa en suburbios cercanos a las fábricas;

estos nuevos conglomerados urbanos “carecían” de condicio-

nes básicas en sus viviendas que fueran óptimas para la sa-

lud de los obreros, conformando asentamientos emergentes.

Por su parte en las fábricas, los espacios eran húmedos, con

poca ventilación e inseguros.

Las primeras fábricas se instalaron cerca de los ríos, para

aprovechar la energía del agua por un lado, y eliminación de

desechos por el otro, pero luego con el surgimiento de la má-

quina de vapor comenzaron a trasladarse a las ciudades. Los

medios de transporte presentan nuevas alternativas de ubi-

cación para los establecimientos. Con el transcurso del tiem-

po se van mejorando las condiciones urbanísticas para lograr

condiciones de salubridad laboral.

En Estados Unidos se origina la producción industrial

cuando terminó la Guerra de la Secesión, a finales del siglo

XIX. La red de ferrocarriles permitió la colonización del Oes-

te, y la industrialización se caracterizó por las innovaciones

tecnológicas y la concentración económica-empresarial.

Ya en el Siglo XX este movimiento adquiriere el carácter de

modernidad, y marcó una diferencia sustancial sobre las bases

de la primera Revolución Industrial.

Ciencia y tecnología caracterizaron los inicios del Siglo XX

debido a la complejidad de las maquinarias y equipos de produc-

ción, si bien algunos de los inventos más destacados aparecie-

ron en las décadas de 1850/60, cabe agregar que las innovacio-

nes más desafiantes se suscitaron en el período entre 1870 y

1913 en Estados Unidos y Alemania. Las características de este

nuevo proceso fueron: la ampliación de los recursos naturales

dispuestos, el desarrollo de tecnológicas complementarias, la

organización y ahorro de trabajo que incrementó la productivi-

dad, mayores beneficios económicos, salarios altos, precios de

consumo más bajos y una gama de nuevos productos, mejor

adaptabilidad de los establecimientos fabriles a producciones en

línea, etcétera.

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A fines del Siglo XX e inicios del Siglo XXI, se consolidan

novedosas perspectivas con un impacto positivo y compati-

ble con el medio ambiente. Comienzan a considerarse dentro

de las innovaciones tecnológicas de producción el concepto

de sustentabilidad y protección al medio ambiente; por su

parte la logística también suma un aporte destacado en los

procesos de organización dentro de un establecimiento fabril

o parque industrial.

En la actualidad otorga plus valía aquellas construccio-

nes fabriles e industriales que acrediten certificación por el

cumplimiento de las normativas en materia ambiental, aho-

rro energético y sustentabilidad.

Perspectiva inmobiliaria

Es oportuno destacar en esta temática lo que manifiesta

el corredor inmobiliario Sergio BELLOMO, en cuanto a que “los

galpones son un tipo especial de inmuebles. Parecen tan sim-

ples, tan vacíos, que la valuación se presentaría como fácil,

directa y dinámica […]”, y continua diciendo: “[…] que como

todo, resulta más fácil, si tenemos las distinciones e infor-

maciones apropiadas y el discernimiento para hacerlo. Nada

se ha inventado más útil para llevar adelante la producción

o el depósito de muebles o mercaderías, que un galpón; y en

años muy poco ha cambiado en sus estructuras o forma de

construirlos, si tomamos como referencia los diseños de ar-

quitectura de otro tipo de inmuebles, tales como casas, edifi-

cios en altura, locales comerciales, etcétera; lo que sí podemos

decir es que han variado para las edificaciones industriales al-

gunos de los materiales para techos, pisos, servicios, aisla-

mientos, etcétera, más el núcleo permanece sin cambios

[…]”.

En su análisis de la ciudad, este profesional considera que

la misma ha visto crecer la construcción de galpones en forma

muy desordenada, quizás en años faltó reglamentación especí-

fica en cuanto a su debida ubicación, características de cons-

trucción, evacuación y/o depósitos de desechos, etcétera, fue ello