Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 7 de Septiembre de 2011, expediente C 99177 S

• Ponente: Hitters
• Presidente: Hitters-Negri-Kogan-Soria
• Fecha de Resolución: 7 de Septiembre de 2011
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 7 de septiembre de 2011, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Hitters, N., K., S., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 99.177, "Adaro, L. y otros contra Asociación Bancaria. Cumplimiento contractual".

A N T E C E D E N T E S

La Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Junín confirmó el decisorio apelado e impuso las costas a la vencida (fs. 857/863). Posteriormente mediante resolución aclaratoria que luce a fs. 870/871 consignó que el reconocimiento de la obligación actual de abonar el impuesto inmobiliario por parte de la Asociación Bancaria, no obsta a la ulterior procedencia de su reembolso en la proporción que a cada adjudicatario de las viviendas pueda corresponder (v. fs. 857/863).

Se interpuso, por la demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (v. fs. 881/897).

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorH. dijo:

1. La Cámara confirmó el fallo dictado en primera instancia, que había admitido la demanda por incumplimiento contractual promovida en contra de la Asociación Bancaria (v. fs. 857/863).

   Para resolver así, comenzó por señalar que los agravios del apelante esencialmente se referían a la falta de tratamiento del planteo defensivo atinente a la ausencia de colaboración demostrada por los actores, quienes -según el allí apelante- habrían infringido su obligación de abonar el impuesto inmobiliario y por ende, a aquéllos debían atribuirse las consecuencias resultantes: imposibilidad de registrar el plano de subdivisión, como paso previo a la escrituración que se reclama en los obrados.

   Al respecto, destacó el a quo que dada la calidad de titular registral del inmueble sobre el que se construyeron las viviendas adjudicadas a los accionantes, correspondía a la legitimada pasiva asumir la obligación de pago del mencionado impuesto (conf. art. 143, Código Fiscal).

   En relación al tópico explicitó que el vínculo convencional esgrimido por la accionada (mandato) no enervaba dicha conclusión, dado que el art. 1948 del Código Civil si bien dispone que los gastos necesarios para la gestión sean anticipados por el mandante, ello está condicionado a que el mandatario los solicitase y si aquél no cumpliese con la provisión de los fondos, el mandatario puede invocar ese hecho como causa de justificación del no cumplimiento del encargo o de lo contrario, cumplir la prestación asumida y luego reclamar el reembolso de lo erogado.

   Concluyó la alzada que correspondía a la accionada, partiendo de un deber de colaboración previo que atribuye a la contraparte, informar cuál era el porcentaje con que cada adjudicatario debía contribuir al pago del impuesto inmobiliario, y requerir el mismo.

   Valoró en dicho sentido las probanzas producidas, las que consideró insuficientes a efectos de acreditar la existencia de aquella interpelación a la contraria.

   Desmereció el testimonio rendido por el señor M.B. por tratarse de un dependiente de la demandada y porque entendió que sus afirmaciones no se apoyaban en otras pruebas corroborantes (fs. 860/860 vta.).

   Advirtió la Cámara que si el incumplimiento que se imputa a los actores hubiera tenido la significación que le asigna la recurrente, ésta debió acudir a una interpelación formalmente documentada. Ante su ausencia, infirió que no existió reclamo alguno.

   Consideró que su conclusión es corroborada por la conducta seguida por la propia accionada, quien luego de iniciados los presentes, abonó algunos períodos del premencionado impuesto, a efectos de evitar el juicio de apremio.

   No dejó de advertir el a quo que aún cuando en la cláusula 5 (apart. 3°) de la Operatoria de Reactivación Variante II se pone a cargo de los compradores el pago de los impuestos que pesen sobre la unidad de vivienda, ello refiere a una etapa contractual a la que nunca se arribó, por lo que continuaban rigiendo las normas relativas a la primera fase del préstamo global.

   Finalmente sostuvo que dada la conducta reticente evidenciada por la Asociación Bancaria (que en diciembre de 1999 arribó a la aprobación de los planos sin haber abonado el impuesto inmobiliario ni haber interpelado oportunamente a los adjudicatarios), resulta incontrastable la situación de mora e incumplimiento de la entidad. Al respecto puntualizó que aquella suerte de exceptio non rite adimpleti contractus opuesta por el accionado (sobre la base del incumplimiento de una supuesta obligación de los actores) debía desestimarse. Ello así, pues advirtió, de un lado, que el deber que reputa infringido por los compradores no se visualizaba a cargo de estos, al menos en la etapa del iter contractual en que se encontraba el vínculo. A lo que adunó que no se logró probar la necesaria interpelación para el cumplimiento del mismo ni finalmente- que tal incumplimiento fuere relevante a los efectos pretendidos. De allí que el tribunal a quo entendiera que, de haber existido incumplimiento actoral, el mismo no le es imputable, y de tal suerte, la inejecución de la obligación de escriturar no resultó excusada.

2. Esta decisión resulta impugnada por la parte demandada, mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley por el que denuncia la errónea aplicación de los arts. 509, 1197, 1198, 1201, 1948 del Código Civil; 214 del Código de Comercio y 143 del Código Fiscal y la violación de los arts. 1026, 1197, 1951, 2416, 2419 del Código Civil; 150 del Código Fiscal; 218, inc. 4, del Código de Comercio y 68, 71, 163, inc. 5, 384, 386, 456 del Código Procesal Civil y Comercial (v. fs. 881/897).

   Aduce la recurrente que cuando el propietario no es poseedor del bien, el Estado puede reclamar el pago del impuesto inmobiliario tanto al titular registral como al poseedor, o a ambos conjuntamente, pues -afirma- surge del art. 143 del Código Fiscal que el carácter de contribuyente se atribuye a quien goza de la disponibilidad económica del inmueble (como propietario o haciendo las veces de tal).

   Con relación al tema, sostiene que en los actuados se acreditó debidamente el carácter de poseedores de los actores mediante las actas de recepción de las viviendas adjuntadas a fs. 291/301, las cuales -considera- no fueron debidamente valoradas por el a quo.

   En otro orden, advierte que contrariamente a lo expuesto por la alzada, no fluye de las normas que rigen el mandato la obligación impuesta a la Asociación Bancaria de adelantar los fondos necesarios para abonar las cuotas del impuesto inmobiliario que obstan a la escrituración. Reprocha al decisorio no haber advertido que se trataba en el caso de un supuesto de mandato oculto, que desplaza la aplicación del dispositivo que cita el fallo, subsumiendo el caso en el art. 1951 del Código Civil. Denuncia la errónea aplicación del art. 1948 y la violación del art. 1951, ambos del Código Civil.

   La impugnante sostiene que la Cámara incurrió en absurdo al juzgar que pesaba sobre la demandada la citada obligación de pago del tributo, pues -señala- surge de los contratos de cesión adjuntados en la causa que los actores se harían cargo de los ajustes y posterior pago de los impuestos que en relación a cada unidad de vivienda se fijara, desobligando a la cedente y a la Asociación Bancaria de toda responsabilidad por los mismos. Asevera finalmente que dicha cláusula permite colegir que las partes quisieron ajustar su conducta al contenido previsto en el art. 1951 del Código Civil, que -insiste- dice inaplicado en la especie.

   Paso seguido se agravia respecto de la valoración de los recibos por impuestos efectuada por el sentenciante (v. fs. 9 de las medidas preliminares acollaradas a los presentes) y entiende que en modo alguno contienen una imputación imprecisa, pues -destaca- además de citar debidamente los períodos a los que refieren (que van desde el mes de agosto de 1995 hasta el mes de agosto de 1996), individualizan el inmueble y fueron acompañados por uno de los adjudicatarios que promovieron las presentes.

   También cuestiona por absurda la interpretación de la cláusula 5.3 de la "Operatoria Reactivación Variante II" efectuada por el a quo, puntualizando que la mencionada...