Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 13 de Julio de 2023, expediente CIV 078780/2022/CA001
| Fecha de Resolución | 13 de Julio de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala J |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
78780/2022
A, T. c/ B. K, N. R. Y OTRO s/EJECUCION DE ALQUILERES
Buenos Aires, 13 de julio de 2023.- EA
Y VISTOS
Y CONSIDERANDO:
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Vienen estos autos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por el coejecutado N.
R. B. K. el 16/6/2023, contra la resolución judicial del 12/6/2023,
concedido el 21/6/2023.
Dicho pronunciamiento hizo lugar a la excepción de falta de personería, la cual tuvo por subsanada con el escrito de fs.
118/126 e impuso las costas por su orden; rechazó las defensas de falta de legitimación activa, inhabilidad de título y pago total y parcial interpuestas, mandando llevar adelante la ejecución contra N.
R. B. K. y M. E. C. con más los intereses reclamados y costas; y desestimó el pedido de sanciones formulado por el ejecutante.
Mediante el escrito del 30/6/2023 alza sus quejas el recurrente, reprochando la forma en que se establecieron las costas por la cuestión de la personería, por cuanto sostiene que la misma defensa fue articulada en el expediente conexo sobre desalojo y resultó admitida con costas a la contraria, quien no salvó su error en estas actuaciones y volvió a admitirlo.
Se agravia también por la denegatoria de las defensas de falta de legitimación activa, alegando que quienes se hallan habilitados para promover la ejecución del impuesto de ABL como de las expensas, son la AGIP y el Consorcio de Propietarios,
respectivamente, y no el locador como se pretende, resultando inhábil el contrato de locación como título para ejecutar la deuda por dichos conceptos. Postula que en su caso el actor tendrá derecho a un reintegro que deberá ejercer por juicio ordinario.
Por último, plantea la nulidad de las ampliaciones de la ejecución por sumas a las que el accionante aplicó una actualización unilateral, no habiéndose pactado el aumento automático, sino que lo Fecha de firma: 13/07/2023
Alta en sistema: 14/07/2023
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
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que se convino fue que el alquiler sea ajustado, cuando así lo acuerden las partes, mediante la aplicación del RIPTE. Señala que el incremento del canon de septiembre de 2022 al importe de $90.000 sí
fue estipulado entre los contratantes, mas no el de las ampliaciones de la ejecución que se efectúo improcedentemente en sede judicial, sin correr traslado al locatario.
Corrido el pertinente traslado, es contestado por el ejecutante el 4/7/2023, peticionando se declare desierto el recurso por no contener una crítica concreta de lo resuelto en primera instancia, y en subsidio, replica los argumentos de su oponente.
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En primer lugar, resulta prudente analizar el cumplimiento de lo preceptuado por el art. 265 del CPCC en función de lo expuesto por el accionante.
La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una "crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas". Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio.
Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo,
especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones.
Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. M., A. "Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación.
Comentado y Anotado", t. III, p. 351, A.P., 1988; CNCiv.,
esta Sala J, Expte. Nº 2.575/2004, “., A. C. H. c/ B. N.A. s/
cancelación de hipoteca”, del 1/10/09).
De la lectura pormenorizada del memorial se advierte que se ha dado cumplimiento con la normativa citada y aún en el caso que pudiera considerarse que resulte dudoso el cumplimiento del art.
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265 del CPCN, lo cierto es que corresponde proceder al estudio de los agravios vertidos en función del criterio amplio que debe regir la protección del derecho de defensa en juicio.
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Por una cuestión de orden metodológico,
comenzaremos abordando el planteo de nulidad de las ampliaciones de la ejecución articulado por el codemandado, fundada en que el locador aplicó unilateralmente los aumentos del canon locativo según el RIPTE, sin acordarlo previamente con su parte.
Así, teniendo en cuenta que la pretensión recursiva introducida importa, en puridad, la nulidad de determinadas actuaciones del proceso, debe ser desestimada. Es que dicho planteo de nulidad no podría involucrar defectos propios del procedimiento en el trámite del juicio en tanto éstos pudieron y debieron ser articulados oportunamente.
Dos son, pues, las causales que autorizan la alegación de nulidad; una es la referida a los vicios que afecten a los actos procesales que precedieron al dictado de la sentencia, y otra que alude al incumplimiento de requisitos que condicionen su propia validez. Ahora bien, el memorial no apunta a irregularidades cuya sanción fuera la nulidad de la resolución judicial en sus aspectos esenciales, por ser graves y manifiestos.
En cambio, la nulidad por defectos de procedimiento que peticiona el apelante, referida también a irregularidades pero acaecidas con anterioridad al dictado de ese pronunciamiento, para que dé lugar a la revisión por vía de apelación, no deberían haber sido convalidados por la ausencia de su oportuna articulación en la instancia de grado.
Esto es lo que sucede en este caso, en que las irregularidades que se apuntan, pudieron y debieron ser introducidas mediante los pertinentes incidentes de nulidad, conforme lo prescriben los artículos 169 y siguientes del rito. Es claro, entonces,
que por la falta de oportuna reclamación en la instancia en que el vicio o defecto se produjo, obliga ahora a desechar la que extemporáneamente introduce el recurrente (conf. Palacio “Derecho procesal” T.V “Actos Procesales” 4º Edición, págs. 143/145, nº 566).
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Por estas razones, y atento a no haber sido introducido en el momento procesal oportuno, deberá rechazarse el planteo formulado.
A mayor abundamiento, y al sólo efecto de satisfacer la crítica del apelante, cabe recordar que la nueva ley de locaciones -27.551-, publicada en el Boletín Oficial el 30/06/2020, prevé en su art. 14 que “…Los contratos de locación, cualquiera sea su destino,
están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)…”.
Así, en relación al contrato de locación inmobiliaria con destino a vivienda, se incorpora la exigencia de que el precio del alquiler debe fijarse como valor único. Ello excluye, de por sí, la validez de las cláusulas de "alquileres escalonados", "canon cuotativo" y de "fijación del alquiler por un tercero para distintos períodos". Pero, además, la norma veda expresamente las cláusulas que prevén bonificaciones y otras metodologías que induzcan a error al locatario.
Como contrapartida se abre la puerta a la actualización monetaria, pero para este particular destino es más estrecha que para los restantes (comercio, industria, etc.), en cuanto que impone el índice a utilizar y la periodicidad del...
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