La protección a los terceros adquirentes de viviendas mediante compraventa en Cuba a través de los pronunciamientos del Tribunal Supremo Popular

• Autor: Suset Hernández Guzmán (Universidad de La Habana, Cuba)
• Cargo: Licenciada en Derecho por la Universidad de La Habana (2009). Profesora Auxiliar del Departamento de Derecho Civil y de Familia de la Facultad de Derecho de este centro de altos estudios (2018). Máster en Derecho Civil por la propia institución (2016). Aspirante a Doctora en Ciencias Jurídicas y Empresariales por la Universidad de Almería, ...
• Páginas: 439-483

SECCIÓN ESPECIAL. DERECHO CUBANO | 439

Título artícu lo

|

Autor

Perfiles jurisprudenciales de la protección

a los terceros adquirentes de viviendas

mediante compraventa en Cuba

Jurisprudential profiles of the protection of third

party purchasers of real estate in Cuba

Suset Hernández Guzmán

1

Universidad de La Habana, Cuba

Revista Derechos en Acción ISSN 2525-1678/ e-ISSN 2525-1686

Año 6/Nº 19 Otoño 2021 (21 marzo a 20 junio), 439-483

DOI: https://doi.org/10.24215/25251678e523

Recibido: 01/01/2021

Aprobado: 15/03/2021

Resumen:

El artícu lo muestra un acercamien to a la realidad cubana

en torno a la protección a los terceros adquirentes de viviendas obte-

nidas mediante contrato de compraventa entre personas naturales, en

atención a las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo Popular con

posterioridad a 2011. Las severas limitaciones impuestas a la autonomía

privada en relación con este contrato en particular desde los primeros

años de la Revolución, unido al sensible desmantelamien to del Registro

de la Propiedad regido por la Ley Hipotecaria de 1893, determinan la des-

aparición de estos sujetos del escenario jurídico hasta que se produce

la flexibilización del tráfico inmobiliario del país en el año indicado, con la

1 Licenciada en Derecho por la Universidad de La Habana (2009). Profesora Auxiliar del

Departamento de Derecho Civil y de Familia de la Facultad de Derecho de este centro de

altos estudios (2018). Máster en Derecho Civil por la propia institución (2016). Aspirante a

Doctora en Ciencias Jurídicas y Empresariales por la Universidad de Almería, España y por

la Universidad de La Habana, Cuba; en razón del Convenio de Cotutela Internacional para

Tesis de Doctorado. Ex jueza suplente no permanente de lo Civil y lo Familiar del Tribunal

Provincial de La Habana. Notaria en ejercicio. Email: suset@lex.uh.cu (ORCID: https://orcid.

org/0000-0001-8802-4346)..

440 | SECCIÓN ESPECIAL. DERECHO CUBANO

REDEA. DERECHOS EN ACCIÓN

| Año 6 . Nº 19 | Otoño 2021

puesta en vigor del Decreto Ley Núm. 288, modificativo de la Ley General

de la Vivienda. Por ello, se valoran las soluciones ofrecidas por la máxima

judicatura cubana a fin de identificar un posible perfil jurisprudencial de

los terceros adquirentes y proponer pautas de actuación jurisdiccional

que guíen el camino hacia su efectiva protección en el corto plazo.

Palabras claves:

Tercero adquirente, compraventa de vivienda, tutela

jurisdiccional, aplicación del Derecho.

Abstract:

The article shows an approach of the protection of real estate

third party purchasers by sale between natural persons in Cuba, in response

to the judgments issued by the Supreme People’s Court after 2011. Severe

limitations imposed on private autonomy, regarding to this contract from the

early years of the Revolution, together with the sensitive dismantling of

the Property Registry governed by the Land Register and Mortgage Law of 1893,

determined the disappearance of these subjects from the national legal

scene until 2011, when the country’s real estate traffic became more

flexible, through the enactment of Decree Law No. 288 that amended

the General Housing Law. Due to this reason, the solutions offered by the

highest Cuban judiciary are valued in order to identify a possible jurispru-

dential profile of third-party acquirers and to propose guidelines for judicial

action that set the way towards their effective protection in the short term.

Keywords:

Third party acquirer on real estate, dwellings sales, judicial

protection, Law application.



A modo de introducción

La protección a los terceros adquirentes de inmuebles, en

particular, de viviendas de residencia permanente adquiridas

mediante contrato de compraventa entre particulares, constituye

un tema de máxima actualidad en el contexto cubano. La asen-

tada tutela jurisdiccional a favor de estos sujetos se frustra a par-

tir de la segunda mitad de la década de los sesenta del siglo XX

2

,

2 La aprobación y entrada en vigor de la Ley de Reforma Urbana (LRU) en 1960, primero, y

luego de la Ley Núm. 1180 en 1965, incide de manera directa en la decadencia del Registro

SECCIÓN ESPECIAL. DERECHO CUBANO | 441

Perfiles jurisprudenciales de la protección...

|

Suset Hernández Guzmán

tras la desarticulación del Registro de la Propiedad en Cuba,

fundado en 1880 y regido por la Ley Hipotecaria para las Pro-

vincias de Ultramar (LHU) de 1893

3

. La sensible disminución

del tráfico jurídico de este tipo de inmuebles también influye

en la distorsión de la figura en estudio; pues la compraventa

de viviendas recibe –desde los primeros años revolucionarios-

serias limitaciones legales que afectan la autonomía de la volun-

tad y reducen el contenido esencial del derecho de propiedad

procurado a través de esta modalidad contractual, casi a su

mínima expresión

4

.

Así, el desmantelamien to del Registro de la Propiedad

que constituye pilar inexorable de la protección a los terceros

adquirentes de inmuebles, unido a la imposibilidad de trasmitir

libremente las viviendas mediante compraventa, determinan

que el artícu lo 34 de la LHU

5

, amparador de la fe pública regis-

tral y, por tanto, el principal fundamento legal que hasta aquel

de la Propiedad como medio de aseguramien to de los derechos reales en el país, al punto de

pasar desapercibido por la palestra jurídica cubana por casi cuarenta años.

Ley de Reforma

Urbana

, de 14 de octubre de 1960, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Cuba,

edición Extraordinaria, en la propia fecha de su promulgación, en

Leyes del Gobierno Provi-

sional de la Revolución, Folletos de Divulgación Legislativa

, Núm. XXV (1º al 31 de octubre de

1960), Ed. Lex, La Habana, 1960, pp. 5-33. Publicada en la Gaceta Oficial de la República

de Cuba, Núm. 11, edición Ordinaria, de 5 de julio de 1965, en

Leyes del Gobierno Revoluciona-

rio de Cuba Provisional, Folletos de Divulgación Legislativa

, Núm. LVIII (julio, agosto y septiembre

de 1965), Ed. Nacional de Cuba, La Habana, 1965, pp. 5-18.

3 Ley de 14 de julio de 1893, en edición oficial promovida por el Ministerio de Ultramar,

Ed. Imprenta de la viuda de M. Minuesa de los Ríos, Madrid, 1893.

4 La LRU, unido a las leyes generales de la vivienda que emergieron en la década de los

ochenta del siglo XX, provocan prácticamente la prohibición de celebrar este contrato entre

personas naturales, ya que desde un inicio el Estado se arroga el derecho de tanteo sobre

cualquier venta que desearan efectuar los particulares, y luego, solo a través de él, es que las

personas podrían comprar estos inmuebles mediante compraventa. Ley Núm. 48,

Ley General

de la Vivienda

(1ª LGV) de 27 de diciembre de 1984, publicada en la Gaceta Oficial de la

República de Cuba, Núm. 22, edición Extraordinaria, de 31 de diciembre de 1984. Ley Núm.

65,

Ley General de la Vivienda

(2ª LGV) de 23 de diciembre de 1988, publicada en la Gaceta

Oficial de la República de Cuba, Núm. 3, edición Extraordinaria, de 8 de febrero de 1989.

5 Artícu lo 34: (…) los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en

el Registro aparezca con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero, una vez