La obligación de saneamiento en el nuevo código civil y comercial de la nación. primeras aproximaciones al régimen legal

Autor:Juan Manuel Cafferata
Cargo:Docente de Derecho Privado III (Contratos) en la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad Nacional de Córdoba. Miembro del Instituto de Derecho Civil de la Academia Nacional de Derecho de Córdoba
Páginas:71-145
RESUMEN

El Código Civil y Comercial de la Nación introduce grandes modificaciones en cuanto al sistema de regulación de las tradicionales garantías de evicción y por vicios ocultos. El trabajo aborda el desarrollo de los distintos sistemas de regulación en el derecho comparado, y persigue desentrañar el recto sentido de las nuevas disposiciones, en función de la mixtura de fuentes del Código Civil y... (ver resumen completo)

 
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LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO EN EL NUEVO
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN. PRIMERAS
APROXIMACIONES AL RÉGIMEN LEGAL*
GUARANTEE AGAINST EVICTION AND LATENT DEFECTS IN THE
NEW CIVIL AND COMMERCIAL ARGENTINIAN CODE. FIRST
APROXIMATIONS TO THE LEGAL REGIME
Juan Manuel Caerata**
Resumen: El Código Civil y Comercial de la Nación introduce grandes
modicaciones en cuanto al sistema de regulación de las tradicionales
garantías de evicción y por vicios ocultos. El trabajo aborda el desarro-
llo de los distintos sistemas de regulación en el derecho comparado, y
persigue desentrañar el recto sentido de las nuevas disposiciones, en
función de la mixtura de fuentes del Código Civil y Comercial recien-
temente sancionado. Se hace especial hincapié en la explicación de las
nuevas disposiciones y, fundamentalmente, en el juego de acciones y
derechos que conere la ley a favor del adquirente.
Palabras-clave: Código Civil y Comercial - Contratos - Saneamiento -
Evicción - Vicios ocultos - Acciones - Daños y perjuicios.
Abstract: e new Argentinean Civil and Commercial Code introduces
major changes as regards the regulation of traditional guarantees of
eviction and latent defects. e paper deals with the development of the
dierent regulatory systems in comparative law, and seeks to unravel the
true sense of the new provisions, upon the mixed sources of the recently
sanctioned Civil and Commercial Code. Special emphasis is placed on
explaining the new provisions and, most importantly, the new rights
and remedies given to the purchaser.
Keywords: Civil and Commercial Code - Contracts - Cure - Eviction -
Latent defects - Remedies - Damages.
*
Trabajo recibido para su publicación el 31 de agosto de 2015 y aprobado el 22 de septiembre del
mismo año.
**
Docente de Derecho Privado III (Contratos) en la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la
Universidad Nacional de Córdoba. Miembro del Instituto de Derecho Civil de la Academia Nacional
de Derecho de Córdoba. Email: jmcaerata@hotmail.com.
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Sumario: I. Conceptos generales.- I.1. Introducción. Los llamados ele-
mentos naturales de los contratos a título oneroso.- I.2. Importancia
práctica.- II. El planteamiento de la materia en el nuevo Código Civil
y Comercial de la Nación. Observaciones metodológicas y terminoló-
gicas. Problemas prácticos.- II.1. Primera aproximación metodológi-
ca.- II.2. Fuentes de la regulación.- II.3. La noción de “obligación de
saneamiento”.- II.4. Distintos sistemas de regulación de la garantía de
evicción en el derecho comparado.- II.5. El sistema de la evicción en
el Código de Vélez. La cuestión en el nuevo Código Civil y Comercial.
II.6. El tratamiento unicado de la evicción y de los vicios. Diferencias
de esquema.- III. Disposiciones generales y comunes para la evicción y
los vicios ocultos.- III.1. Obligados al saneamiento.- III.2. Carácter de la
responsabilidad en caso de pluralidad de obligados.- III.3. La obligación
de saneamiento como elemento natural de los contratos a título oneroso.
Cláusulas de supresión, disminución y ampliación de responsabilidad.-
IV. La responsabilidad por evicción.- IV.1. Consideraciones generales.
Etapas.- IV.2. La evicción en el Código Civil y Comercial.- IV.3. Re-
quisitos de la responsabilidad por evicción.- IV.3.1. Transmisión de un
derecho.- IV.3.1.1. Momento en que se produce la transmisión del derecho.-
IV.3.1.2. Contratos de transmisión de derechos reales.- IV.3.1.3. La evicción
en el boleto privado de compraventa y en los casos de inscripción regis-
tral constitutiva. La cuestión en el Código de Vélez y en el nuevo Código
Civil y Comercial.- IV.3.2. Título oneroso de la adquisición.- IV.3.3. Tur-
bación de derecho. Vigencia e interpretación del requisito en el régimen
vigente.- IV.3.3.1. Turbaciones por las que no se responde.- IV.3.4. Causa
anterior o contemporánea a la transmisión.- IV.3.5. Requisitos de la
evicción producida. Privación de un derecho. Sentencia judicial o laudo
arbitral.- IV.4. La citación por evicción.- IV.5. Causales de extinción de la
responsabilidad.- IV.6. Acciones que surgen de la garantía de evicción.-
IV.6.1. Funcionamiento de las acciones.- IV.6.2. Posibilidad de resolución
extrajudicial del contrato.- IV.7. La indemnización de los daños y perjui-
cios.- IV.8. Una omisión inexplicable: el contenido de la indemnización
por evicción en el contrato de compraventa.- V. Responsabilidad por vicios
ocultos.- V.1. Caracterización de los vicios ocultos. Distinción con los
vicios redhibitorios.- V.2. Requisitos de los vicios ocultos.- V.3. Am-
pliación convencional de la garantía.- V.4. Acciones que surgen de los
vicios ocultos.- V.5. La indemnización de daños y perjuicios.- V.6. Fun-
cionamiento de la garantía por vicios. Articulación de plazos de cadu-
cidad y de prescripción.- V.7. Pérdida o deterioro de la cosa afectada
por vicios redhibitorios.
I. Conceptos generales
I.1. Introducción. Los llamados elementos naturales de los contratos a título
oneroso
Quien contrata a título oneroso, asume el compromiso de ejecutar una prestación o
de producir una determinada modicación en el contenido de sus derechos, a cambio
de una contrapartida. Utilizando la terminología del artículo 967 del nuevo Código Civil
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y Comercial -que reproduce lo dispuesto por el 1139 del Código de Vélez-, cada uno
de los contratantes procura realizar un sacricio para obtener una ventaja, debiendo
existir entre las mismas, en principio, una relación de equivalencia, la que es suciente
que tenga un carácter subjetivo (1).
En este sentido, no puede dudarse que, para resguardar esa relación de equivalen-
cia, quien realiza un sacricio con el objetivo de recibir una contrapartida, debe recibir
a cambio una prestación sin vicios de ningún tipo, que alteren en forma disvaliosa la
posibilidad de uso y goce normal del derecho o de la cosa adquirida conforme a su
destino y disminuyan en consecuencia la entidad retributiva de la contraprestación. Es
con este n, entonces, de resguardar la relación de equivalencia que debe existir en los
contratos onerosos (2), que las distintas legislaciones instituyen dos garantías clásicas en
esta especie de contratos: la garantía de evicción y la garantía por vicios redhibitorios.
I.2. Importancia práctica
Ambas instituciones, cuyas raíces se remontan más allá del derecho romano (3),
han tenido una evolución diferenciada en cuanto a su regulación jurídica y al interés
que han despertado en doctrina y jurisprudencia, lo que guarda estrecha vinculación
con su distinta relevancia práctica y la frecuencia de los casos en que estas garantías
se tornan aplicables.
Así, la garantía de evicción no resulta un tema que suscite especial interés en la
actualidad en los sistemas de derecho europeo, en los cuales los casos no parecen ser
tan usuales, lo que posiblemente se vincule con el funcionamiento de las instituciones
y de los registros que existen en estos países -no se olvide que los principales casos de
(1) APARICIO, J. M., Contratos, Parte general, t. 1, Hammurabi, Buenos Aires (Bs. As.), 1997, p. 117.
(2) WAYAR, E.C., Evicción y vicios redhibitorios, t. 1, Teoría general de la evicción, Astrea, Bs. As.,
1989, p. 93.
(3) Existen referencias a la garantía de evicción en el antiguo derecho griego. Así, se ha sostenido
que en el derecho griego, para que el vendedor fuese obligado por la evicción, no era necesaria una
cláusula especial en el contrato, aunque en la práctica igualmente se incorporaba este pacto, como
surge del examen de los numerosos contratos de venta de la época helénica. Si la propiedad de la
cosa vendida era reivindicada por un tercero, el comprador, que no quisiere defenderse solo, tenía la
posibilidad de llamar a juicio al vendedor, el que tenía que asumir la defensa. Este sistema se derivaba
de la primitiva aplicación de la Diadicasia -antiguo procedimiento griego- a la persecución del delito de
hurto, especialmente de animales en el que, para liberarse de la acusación, quien había sido sindicado
como responsable del hurto -en este caso, el adquirente-, debía remitirse al transmitente, que era el
vendedor. Si éste último se negaba a intervenir o era incapaz de defender la cosa, podía ser citado
con una acción especial (denominada διχη βεβαιωσεωςy) y condenado al pago de una penalidad. En
caso de que nalmente el vendedor no pudiera ser demandado, se llamaba a juicio a su vez a quien
le había vendido la cosa a este último. Todos estos son los principios que surgen de las pocas fuentes
que se reeren a esta gura. En relación a la cláusula de evicción, existe una documentación muy rica
en el derecho de los papiros, aunque la reacción del derecho griego al derecho ptolemaico antiguo
y romano ha dado lugar a un caleidoscopio de formas y de guras, por lo que es necesario el estudio
profundo de cada contrato para examinar las distintas cuestiones que se presentan al respecto. Cfr.
MARTINI, R., “Diritto greco, voz Evizione” en Novíssimo Digesto Italiano, t. VI, Unione Tipograco
Editrice Torinese, Torino, 1957, p. 1048.

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