Nuevo procedimiento de desalojo abreviado en santiago del estero (arts. 693 y 699 cpccse)

• Autor: Enrique Luis Abatti - Ival Rocca (h) - Marcela Verónica Rocca

Sumario: I.- Noción previa. II.- Desalojo Abreviado de intrusos (art. 693 CPCCSE) y de locatarios ante vencimiento de contrato o impago de alquileres (art. 699 CPCCSE). III.- Recursos contra la aplicación del art. 699 CPCCSE. IV. - Conveniencia de accionar por intrusión y no por usurpación. V.- Similitudes y diferencias entre el CPCCSE y el CPCCN en relación al proceso de desalojo. VI.- Comodato y aplicación de la entrega anticipada del inmueble (art. 699 CPCCSE). VII.- Similitudes y diferencias entre el CPCCSE y el CPCCN en el proceso de desalojo. VIII.- Conclusión evaluativa crítica. IX.- Bibliografía.

1. – Noción previa.

   El proceso de desalojo en el CPCCSE está tratado en doce artículos (691 a 703) que prácticamente reproducen a los también doce artículos del CPCCN (679 a 688, que incluyen al 680 bis, 680 ter y 684 bis), salvo una pequeña diferencia en tres artículos (el 698 últ. párr. del CPCCSE se diferencia con el 684 últ. párr. del CPCCN: el 699 CPCCSE últ. párr. es diferente al 684bis CPCCN, también últ. párr. y 701 del CPCCSE que contiene una aclaración que no presenta el 686 del CPCCN), la redacción en ambos códigos es similar. Consecuentemente, en general, participan de los mismos beneficios, pero también adolecen los mismos defectos. El procedimiento se sustanciará por trámite sumario y abarca tanto inmuebles urbanos como rurales (art. 691).

2. - Desalojo Abreviado de intrusos (art. 693 CPCCSE) y de locatarios ante vencimiento de contrato o impago de alquileres (art. 699 CPCCSE).

   1. Requisitos.

      El art. 693, sobre desalojo de intrusos dispone: “Entrega del inmueble al accionante. En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado del juicio, después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble al accionante si el derecho invocado fuere verosímil y previa caución por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar”.

      A su vez, el art. 699, sobre desalojo de locatarios por falta de pago o vencimiento del contrato y, para nuestra opinión también alcanza a comodatarios con plazo, dispone: “Desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato. Desocupación inmediata. En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 693. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa equivalente al sueldo básico de un mes de un magistrado de primera instancia, a favor de la contraparte”.

      Para la procedencia del desalojo inmediato (o entrega anticipada del inmueble) tanto por intrusión (art. 693 CPCCSE) y en la locación por las dos únicas causales que contempla la norma (art. 699 CPCCSE): 1) falta de pago de alquileres y 2) vencimiento del plazo contractual, se prevén tres requisitos, a diferencia de los arts. 676 bis y ter del CPCC de Prov. de Bs. As., que agregan un cuarto, el peligro en la demora, a saber:

      1. Traba de la litis.

         En el caso de intrusos, se realizará como medida previa una constatación del estado de ocupación del inmueble intrusado y la identificación de los ocupantes, para luego iniciar formalmente la demanda de desalojo por intrusión contra los identificados y cualquier otro ocupante que hubiere. La demanda tanto contra intrusos como contra locatarios, debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y ocupantes. Esto es en resguardo de la garantía de defensa en juicio (art. 18 CN). Tramitará según las normas del proceso sumario, el traslado de la demanda será por diez días y la notificación de la misma al accionado y posibles subinqulinos y ocupantes, se hará por los medios previstos en art. 139 CPCCSE o sea cédula o acta notarial (equivalente al art. 136 CPCCN, cédula o acta notarial), conforme las disposiciones de los arts. 696 y 698 del ritual.

         Lugar de notificación: Según el art. 696 CPCCSE, la notificación deberá practicarse en el supuesto de intrusión, en el inmueble ocupado y, en la locación, en primer lugar en el domicilio constituido en el contrato, en el real del demandado siempre que se encuentre en la jurisdicción del juzgado y, si no lo hubiere, en el inmueble a desalojar, siempre que estuviere habitado. Si no se diere alguno de estos supuestos, aunque la norma no lo aclara, la notificación deberá realizarse en el domicilio real del demandado, si se lo conociere, de lo contrario será por edictos (art. 148 CPCCSE). Igualmente, siempre debe realizarse la notificación a posibles subinquilinos y ocupantes, en el inmueble a desalojar. La jurisprudencia ha considerado que el domicilio especial subsiste mientras no sea modificado, aún cuando el inmueble se encuentre desocupado.

      2. Verosimilitud del derecho invocado.

         Se debe persuadir al juez que el derecho aducido en la demanda es formalmente creíble.

         1. Intrusos. En el caso de intrusión, con la demanda, debe acompañarse informe de dominio para acreditar que el actor es propietario o usufructuario y contrato locativo en el supuesto de locatario cuyo inmueble locado hubiera sido intrusado, porque podría ser legitimado activo. Con esta documental y teniendo en cuenta que el demandado podría fabular ser locatario o propietario en base a documentación apócrifa (contrato de locación o boleto de compraventa), se deberá acreditar que el derecho que asiste al actor en verosímil, para habilitar el pedido de entrega inmediata del inmueble.

         2. Locatarios. Cuando el demandado ha contestado la demanda invocando su derecho como locatario, y el actor ha acompañado un contrato locativo, una copia de recibo firmada por el locatario, un reconocimiento unilateral del inquilino, una carta documento donde se haya reconocido como arrendatario, etc., quedaría acreditada la verosimilitud del derecho. En general, en la causal de falta de pago, cuando la parte demandada no puede probar con recibos el pago de los alquileres, existe el derecho verosímil del actor a peticionar la entrega anticipada de la finca y lo mismo sucede cuando se está ante un contrato vencido y no existe prórroga por escrito, a pesar de las consabidas estrategias “defensistas” del demandado invocando prórroga verbal.

      3. Caución real.

         En el desalojo de locatarios, supone –a diferencia del art. 693 CPCCSE para el desalojo de intrusos, que dispone caución genérica, cual puede ser personal o real- el ofrecimiento de una fianza real cuyo monto lo determina el juez. La determinación de la extensión -calidad y monto- de la caución es atribución del magistrado actuante en autos, de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso. Así, lo cierto es que cuanto mayor es la verosimilitud en el derecho que se invoca, la contracautela que debe prestarse será menor. Se cumple sobre cosas inmueble o mueble registrables, sean propias del peticionante o de terceros. También caucionando dinero, títulos valores (acciones, bonos, debentures, obligaciones negociables, warrants, etc.), metales preciosos. El art. 699 CPCCSE no impone el tipo de caución real que debe fijar el juez, pero puede ser obviamente dinero, si así lo propone el actor. En la práctica, los jueces disponen –previo al otorgamiento de la medida- que el peticionante acompañe un informe dominial sobre el bien registrable ofrecido en caución y el informe de inhibiciones personales negativas del titular. La contracautela incluso podría admitirse sobre un inmueble hipotecado, ya que el ordenamiento procesal deja librado al juez la determinación del monto de la caución de acuerdo a la mayor o menor verosimilitud del derecho invocado, por lo que aunque el inmueble ofrecido se encuentre hipotecado, podría considerarse suficiente en función de la valuación del bien.

         Ejecución de la multa y caución.

         Tanto la caución real, como la multa que contempla el art. 699 CPCCSE, tienen la función de resarcir al demandado por la conducta ilícita del actor que hubiere ocultado hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres. A diferencia del art. 684 bis CPCCN, el código santiagueño prevé, con ventaja, que la multa será equivalente al sueldo básico de un mes que perciba un magistrado de primera instancia. En el caso de la multa, por su naturaleza procesal, se hará por el procedimiento de ejecución de sentencia (art. 506, inc. 2º CPCCSE). En el supuesto de la caución, podría realizarse por incidente. El monto del proceso puede estar constituido por el mayor valor locativo que el demandado debió pagar por un inmueble de similares características del que fue desalojado, los gastos de mudanza, comisión de la inmobiliaria, etc. y, si se tratare de una locación de finalidad lucrativa, también podrá incluirse el lucro cesante, además en todos los casos, del daño moral y otros rubros resarcibles conforme lo dispuesto por los arts. 519, 522, 1068 1069 y conc. Cód. Civil.

   2. Tramitación.

      Este procedimiento especial y abreviado, se puede impulsar en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis.

      1. en el proceso: Se puede optar por tramitarlo en el proceso de desalojo o formando un incidente. Se tramitará en el mismo expediente cuando la actitud asumida por el demandado no haga prever el uso abusivo de las defensas procesales, que de algún modo retardarían el desalojo o restitución inmediata de la finca.

      2. por vía incidental: Será recomendable la vía incidental, desde luego previo a la elevación de los autos al superior, cuando por articulación recursiva (apelación, inconstitucionalidad, inaplicabilidad de ley, etc.), pudiera verse detenida la restitución de la finca.

   3. Reconocimiento de la finca.

      Conforme al art. 694 CPCCSE, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un reconocimiento judicial de la...