Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala A, 6 de Septiembre de 2023, expediente CIV 015192/2018/CA002
| Fecha de Resolución | 6 de Septiembre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala A |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A
Montrasi, M.D.c.P., F.H.J. s/
daños y perjuicios
Expte. n.° 15.192/2019
Juzgado Civil n.° 93
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de septiembre del año dos mil veintitrés, reunidos en acuerdo –en los términos de los arts. 12 y 14
de la acordada n.° 27/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,
para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “Montrasi, M.D.c.P., F.H.J. s/ daños y perjuicios”, respecto de la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2021, se establece la siguiente cuestión a resolver:
¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA
APELADA?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores:
C.A.C. COSTA – SEBASTIÁN PICASSO –
RICARDO LI ROSI.
A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR.
CARLOS A. CALVO COSTA DIJO:
I.- En la sentencia dictada el 12 de noviembre de 2021
se rechazó la defensa de falta de legitimación para obrar pasiva opuesta por el demandado, F.H.J.P., con costas al demandado vencido en la incidencia, y se rechazó la demanda entablada por M.D.M., con costas al accionante vencido.
La sentencia fue apelada por ambas partes. Contra dicho pronunciamiento se alzan las quejas del demandado, de fecha Fecha de firma: 06/09/2023
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.H., SECRETARIO DE CAMARA
28 de marzo de 2023, las que no recibieron contestación por parte del actor. También expresó agravios este último, el 30 de marzo de 2023,
los que fueron contestados por el demandado el 18 de abril de 2023.
II.- Los antecedentes El 27 de marzo de 2018, M.D.M. demandó a F.H.J.P. “por incumplimiento contractual y daños y perjuicios” por la suma de $ 22.800.000 (fs. 223
230). En el escrito inicial, el actor afirmó que era arquitecto y desarrollador inmobiliario y que, a través de S.L. (corredor inmobiliario) había conocido al demandado, propietario de un inmueble en la ciudad de Pinamar, provincia de Buenos Aires.
Señaló que ambos comenzaron una relación comercial a fin de construir un edificio de viviendas, cocheras y locales comerciales en el terreno de propiedad del accionado. Una vez afianzado el vínculo entre ellos y luego de largas tratativas, el proyecto edilicio fue aprobado por F.P. y se comenzó con el trámite municipal para conseguir el permiso de obra. Después, avanzaron sobre la forma y el modo de llevar adelante el proyecto y suscribieron los contratos respectivos.
En ese contexto y siguiendo con la versión del demandante, las partes acordaron suscribir un contrato de fideicomiso inmobiliario. El actor sería el desarrollista, ejecutor del emprendimiento y quien conseguiría las inversiones; F.P., el fiduciante y el beneficiario del 20% de las unidades funcionales a construir; para ejercer el rol de fiduciario, se analizaría la posibilidad de designar a representantes de ambas partes.
Siempre de acuerdo con el relato de M.D.M., a principios del 2017 y ya obtenido el permiso de obra, se iniciaron los trabajos en el terreno. En paralelo, sus contadores –V.D. y N.G.– y el abogado de F.P. –el Dr. F.R.– continuaban con las tratativas sobre el fideicomiso. Sin embargo, de manera sorpresiva,
F.P. propuso transferirle el inmueble a M.D.M. y que este le garantizara el crédito mediante una hipoteca;
es decir, según lo expresado en la demanda, F.P. cambió
los términos del acuerdo original, modificación que, además de ser Fecha de firma: 06/09/2023
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA
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intempestiva, dificultaba la factibilidad del proyecto al descartar la figura del fideicomiso – confiable para inversores y compradores “en pozo”– para reemplazarla por un contrato con garantía hipotecaria a favor del propietario del terreno. Por último, expresó el accionante que, sin aviso previo, F.P. se constituyó en el inmueble y retiró todo el cerramiento que se había colocado, levantó el obrador,
los postes de medición del terreno, el replanteo de obra, los puntos de niveles de cota y trasladó todos los materiales a otra obra que el actor tenía en Pinamar.
En suma, M.D.M. demandó a F.P.: “por incumplimiento contractual y la indemnización de daños y perjuicios correspondientes, ya que existía un principio de ejecución del contrato, habiendo el demandado resuelto de manera unilateral, intempestiva y arbitraria el mismo;
amén de haber actuado de mala fe […] En definitiva, son tres las razones por las cuales esta parte entiende resuelto por el deudor el contrato; una por cambio en la modalidad jurídica y comercial a la ejecución del proyecto –contratos de hipoteca en vez de fideicomiso–; otra el antojadizo y arbitrario retiro de todos los materiales y equipos de propiedad del suscripto en la obra, y por último la conducta de mala fe con que se manejó en el cumplimiento de sus obligaciones.” (sic, fs. 225).
Calculó el costo total de la obra en la suma de U$S 5.347.360 y el valor de venta, en U$S 11.420.000. Estimó como lucro cesante el 10% de este último guarismo (U$S 1.142.000), los que, calculados al valor dólar de aquel entonces (U$S 1 = $ 20), lo llevaron a reclamar la suma de $ 22.840.000 (fs. 225/vta.).
Subsidiariamente, solicitó que se condenara al demandado a reintegrarle los gastos en que hubiera incurrido y sus insolutos honorarios como arquitecto interviniente en la elaboración del proyecto aprobado. Por ello pidió la suma de $ 1.025.072,85 en concepto de gastos, más los intereses desde que cada gasto había sido realizado; $ 1.196.461,55 en concepto de honorarios profesionales del proyecto y, por último, la suma de $ 296.461,55 como indemnización Fecha de firma: 06/09/2023
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
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por la dirección técnica de obra encomendada y no ejecutada, más los intereses desde que el demandado había rescindido unilateralmente el contrato.
Por su parte, F.H.J.P. contestó la demanda el 4 de septiembre de 2018 (fs. 302/336). En esa oportunidad procesal, opuso la excepción de falta de legitimación pasiva. Fundó su posición en que él nunca había firmado el contrato profesional acompañado como prueba documental junto con la demanda y que, por ende, no podía ser sujeto pasivo de la relación jurídica sobre la que versaba la pretensión del actor, quien –añadió–
había falsificado su firma. Por otra parte, sostuvo que era a E.S. a quien debió haber demandado M.D.M.; que con esta empresa constructora él había empezado la negociación que finalmente no llegó a buen puerto y que, en todo caso, la sociedad era la que había contratado al actor para que realizara el proyecto.
Planteó, además, la nulidad del contrato. S., efectuó
una negativa de los hechos alegados en la demanda.
Al brindar su versión de los hechos, relató que en noviembre de 2015 se contactó con M.M., conocido por personas en común, quien le ofreció realizar un emprendimiento en conjunto para construir un edificio: él cedería el terreno y M.D.M. se encargaría de la construcción del inmueble; al finalizar, se dividirían las unidades funcionales. Añadió que, a principios de 2016, entablaron dos canales de diálogo para afinar los detalles. Por un lado, su esposa, la arquitecta S.B.,
comenzó a tener un intercambio con K.V. (empleado de M.D.M. o de Ersomat S.A.) a fin de definir el proyecto inmobiliario; conversaciones que, desde un primer momento,
marcharon satisfactoriamente. Por otra parte –continuó el accionado–
iniciaron otro canal de comunicación para definir el marco legal y contable del proyecto. M.D.M. pidió que se pusieran en contacto con la contadora N.G.. Esas negociaciones –manifestó– eran sumamente lentas.
A fines de 2016, su abogado, el Dr. F.R., acordó con V.D. –contador de M.D.M.– estructurar un fideicomiso. F.P. aportaría la Fecha de firma: 06/09/2023
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tierra como fiduciante-beneficiario y M.D.M., su expertise en el desarrollo del proyecto. En esa oportunidad,
cuantificaron el valor del lote en un 30% del valor de la obra; cuando los aportes de M.D.M. llegaran al mismo porcentaje,
empezarían pari passu a realizar todos los aportes futuros;
finalmente, cada uno obtendría la mitad de las unidades que tuviera el proyecto. Aseveró F.P. que el Dr. F.R. puso como condición que el fiduciario fuera un profesional y que, al momento de la escritura, se constituyera una hipoteca sobre el propio terreno. Mencionó dos mails, uno de 2016 y otro de 2017, que denotan, según su parecer, no solo la desconfianza que siempre había tenido en la figura del fideicomiso sino que, desde el comienzo, se había hablado de constituir una hipoteca como garantía real del negocio que M.D.M. proponía. Luego de varias reuniones, el contador V.D. le comunicó, vía WhatsApp,
que M.D.M. no aceptaba la hipoteca y eso puso fin al negocio. Según F.P., el accionante pretendió cambiar el 100% de un derecho real de propiedad por un 50% de derechos personales, lo que resultaba indamisible. Por esa misma época, el demandado viajó a Pinamar y constató, según expresó, que M.M. había ingresado ilegítimamente al terreno, realizado un vallado con chapas y extraído 8 pinos. Ante ello, retiró lo que había y lo depositó en una obra que M.M. tenía en Pinamar.
También advirtió, al concurrir a la Municipalidad de esa misma localidad, que M.M. había falsificado su firma en numerosas oportunidades.
Si bien el demandado reconvino por los daños y perjuicios que, según alegó, le causó la medida...
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