Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 12 de Septiembre de 2012, expediente C 107895 S

• Ponente: Soria
• Presidente: Genoud-Soria-de Lázzari-Hitters-Negri-Kogan
• Fecha de Resolución: 12 de Septiembre de 2012
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 12 de septiembre de 2012, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores G., S., de L., Hitters, N., K., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 107.895, "M., A.O. contra A., R.O.. Desalojo".

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Azul confirmó, por otros fundamentos, la sentencia de primera instancia que hizo lugar a la demanda de desalojo, condenando al accionado a entregar el inmueble objeto de autos, con costas en virtud de su condición de vencido (fs. 149/155 vta. y 178/187).

Se interpuso, por la parte demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 190/194).

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorG. dijo:

1. El señor A.O.M. entabló demanda de desalojo contra R.O.A. por las causales de vencimiento del término legal -art. 2 de la ley 23.091- y por la falta de pago respecto de los locales comerciales del inmueble ubicado en la calle General San Martín n° 781 de la ciudad de Tandil (fs. 63/68).

2. En primera instancia, la acción fue acogida por la causal de extinción del plazo previsto en la cláusula segunda del contrato de locación, estimándose innecesario el tratamiento de la cuestión relacionada con la falta de pago (fs. 149/155 vta.).

   Apelada esta sentencia por el demandado, la Cámara interviniente confirmó el fallo recurrido (fs. 190/194).

   Para así resolver, en lo que interesa destacar, consideró que con relación a la causal de vencimiento del contrato (previsto por un año con opción a otro más), el propio M. admitió que el plazo aplicable no era el convencional sino el mínimo legal de tres años contenido en el art. 2 de la ley 23.091, en razón de su destino comercial, por lo que su cumplimiento se habría producido el 1 de julio de 2005, criterio que el demandado también reconoció al contestar la demanda (fs. 182).

   Sin embargo, a continuación ponderó que por imperio de la ley, concluida la locación, la misma continúa hasta que el locador disponga lo contrario (art. 1622, Código Civil), por lo que entendió que "... el contrato habría vencido el día 01.07.06", tal como fuera alegado por el accionado (fs. 182 vta.), dado que el locador no había exigido la restitución del inmueble sino hasta el mes de febrero de 2006 inclusive, ya que reclamó el pago de los alquileres hasta ese período y, además, porque de acuerdo con lo estipulado en el contrato, el locatario A. tenía el derecho a solicitar la prórroga prevista en la cláusula segunda (fs. 183 vta.).

   No obstante ello, a continuación juzgó que el caso debía ser decidido con base a otro argumento. En este sentido señaló que "... resulta dirimente para arribar a una justa resolución del caso, es que aún cuando tomemos el plazo más extenso que es el propuesto por el demandado (28.02.07) el mismo expiró en el curso del proceso, lo que así debió ser valorado en primera instancia y debe serlo en la presente (art. 163 inc. 6to. 2do. párrafo y 272 del C.P.C.C.)" (fs. cit.).

   Al respecto observó que si bien el plazo antes indicado no estaba vencido cuando se contestó la demanda, sí lo estaba al momento en que se dictó la sentencia y con mayor holgura en la oportunidad de expresar agravios (fs. 184).

   En razón de ello, entendió que el demandado es quien debe cargar con las costas ya que, más allá de ser dudoso que el plazo se encontrara efectivamente vencido al tiempo en que respondió la demanda, lo cierto es que cumplido el término más amplio que él mismo indicó, persistió ocupando el inmueble y oponiéndose a la procedencia de la acción de desalojo. Por ello, su proceder no configura la eximente prevista en el art. 677 del Código Procesal Civil y Comercial (fs. 184 vta.).

3. La parte demandada, con letrado patrocinante, se alza contra este pronunciamiento mediante el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley deducido a fs. 190/194, en el que denuncia la violación de los arts. 18 de la Constitución nacional y 34 inc. 4, 36 inc. 2, 68 ap. 2, 163 inc. 6 y 272 del Código Procesal Civil y Comercial.

   En primer lugar se agravia por cuanto el decisorio infringe el principio de congruencia y vulnera el derecho de defensa al admitir la causal de vencimiento de contrato por un hecho sobreviniente a la traba de la litis, sin que haya sido introducido como hecho nuevo ni dado oportunidad para que se expidiera sobre la nueva fecha de conclusión contractual, así como tampoco respecto del criterio amplio que refleja la sentencia de la Cámara. Afirma que el principio mencionado -el de congruencia- exige una correlación entre el contenido del fallo y la forma como se traba la litis (fs. 190 vta./191).

   En segundo lugar controvierte la imposición de las costas. Sostiene que la causal por falta de pago no prosperó, y que con relación a la de vencimiento del plazo contractual, como fuera resuelto por la alzada, no se hallaba configurada al momento de interponerse la demanda, situación que descarta su condición de vencido, por lo que pide que las costas sean impuestas al actor (fs. 191 vta./193 vta.).

4. El recurso no prospera por las razones que paso a exponer.

   1. Tal como lo he sostenido antes, los arts. 34 inc. 4, 163 inc. 6 y 164 del Código Procesal Civil y Comercial consagran el principio de congruencia, base de nuestro ordenamiento jurídico adjetivo, que se deriva a su vez del sistema dispositivo. Puede definírselo como la conformidad que ha de existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan ese objeto. Dicho de otro modo, desde el punto de vista intrínseco, las decisiones positivas y expresas contenidas en la sentencia -acto que resume la función jurisdiccional- deben estar en relación directa con las acciones deducidas en juicio y con arreglo a las causas invocadas (conf. C. 99.508, sent. del 11-VI-2008; v. también Ac. 92.229, sent. del 13-XII-2006).

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