Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 24 de Agosto de 2023, expediente COM 017304/2017/CA001

• Fecha de Resolución: 24 de Agosto de 2023
• Emisor: Camara Comercial - Sala F

Poder Judicial de la Nación CAMARA COMERCIAL - SALA F

Buenos Aires a los veinticuatro días del mes de agosto de dos mil veintitrés reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “J., PERLA ORALIA C/ HAEDO, A.H. Y

OTROS s/ORDINARIO EXPTE. N° COM 17304/2017 en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: vocalía N°17, N° 18 y N° 16. La doctora Alejandra N.

Tevez no interviene en el presente Acuerdo por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada del 9/3/2023?

El Sr. Juez de Cámara Dr. E.L. dice:

I.A. de la causa 1. PERLA O.J. demandó a ALEJANDRO

HÉCTOR HAEDO y a G.D.M. por la suma de u$s 20.000, respecto del primer codemandado, y por u$s 6.500, con relación a la coaccionada.

Relató que resultaba corredora inscripta y que operaba bajo el nombre “Soler Propiedades”. Explicó que el 31/08/2015 la codemandada le encomendó la venta de un departamento ubicado en Sucre 956, séptimo piso, CABA. Agregó que suscribió con ella un convenio de venta, en el cual se estipuló el precio de la operación en u$s 610.000. Aclaró que la autorización se otorgó en forma exclusiva por el plazo de 90 días hábiles a Fecha de firma: 24/08/2023

Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: M.J.M., PROSECRETARIA LETRADA DE CAMARA

30304650#380613571#20230823145056217

partir de su fecha de firma, prorrogable en forma automática por el mismo término. Añadió que se pactó una comisión del 1 % del precio final de venta a cargo de la vendedora.

Puntualizó que el 25/10/2015 recibió una oferta de compra por u$s 550.000 del coaccionado H., quien le entregó u$s 1.000 a como reserva, con un plazo de vigencia de tres días corridos. Indicó que se pactó

como comisión a su favor el 4 % sobre el precio final de venta, a pagar en dólares estadounidenses. Remarcó que la oferta fue rechazada y que, por ello, el 29/10/2015 le devolvió a H. el dinero oportunamente entregado.

Expuso que luego, durante un tiempo, la codemandada M. le solicitó

la suspensión de la venta.

Contó que, a principios de abril de 2016, convino con la vendedora retomar la venta del inmueble y aumentar el precio a u$s 755.000. Dijo que efectuó publicaciones en www.zonaprop.com.ar y que,

por medio de dicha web, G.R., esposa del codemandado, la contactó.

Manifestó que el 11/08/2016 recibió una nueva reserva de venta de H. por u$s 650.000. Refirió que en dicha oportunidad la comisión por la operación se estipuló en u$s 20.000 y el monto entregado en concepto de reserva fue de u$s 1.500.

Mencionó que, el 26/08/2016, acordó con la vendedora y el comprador firmar un recibo de seña de compraventa. Remarcó que, el 16/08

2016, M. le reenvió un correo electrónico de la escribana G. con sus observaciones respecto del proyecto de recibo de seña a firmar.

Remarcó que dos días después se contactó por primera vez con la escribana L.C., quien se encargaría de la escritura, con el objeto de enviarle dicho documento con las modificaciones introducidas.

Fecha de firma: 24/08/2023

Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: M.J.M., PROSECRETARIA LETRADA DE CAMARA

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Poder Judicial de la Nación CAMARA COMERCIAL - SALA F

Indicó que los días subsiguientes intercambió correos electrónicos con la escribana a fin de coordinar cuestiones relativas a la firma de la seña y la posterior escritura traslativa de dominio. Recordó que,

en forma previa a la firma del recibo de seña, la vendedora se contactó con su parte para informarle que desistía de la venta del inmueble. Subrayó que,

por tal motivo, el 27/08/2016 le devolvió a H. las sumas entregadas en concepto de reserva.

Dijo que tiempo después solicitó un informe de dominio sobre la propiedad y advirtió que los nuevos titulares de dominio eran el codemandado H. y su esposa, la Sra. Rey. Detalló que la escritura se celebró el 17/11/2016, ante la escribana M.L.C., por u$s 450.000.

Sostuvo que existió una maniobra entre los demandados a fin de soslayar el pago de la comisión. Aclaró que reclama el cobro de la comisión debida tanto por la vendedora de u$s 6.500, correspondiente al 1% de u$s 650.000, como por el comprador de u$s 20.000, según lo estipulado en la última reserva. Peticionó la adición de intereses a tasa activa del banco nación calculados hasta la fecha de pago.

Fundó en derecho y ofreció prueba.

2. La accionante amplió el ofrecimiento de prueba.

3. A.H.H. contestó la demanda y solicitó su rechazo, con costas. Negó todos y cada uno de los hechos invocados por la accionante, con excepción de los que fueran motivo de su expreso reconocimiento. Desconoció la documentación acompañada al escrito de inicio por no constarle su autenticidad.

   Luego, reconoció que, el 25/10/2015, suscribió la reserva de venta en que ofertó u$s 550.000 por el inmueble en cuestión y que entregó

   Fecha de firma: 24/08/2023

   Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.J.M., PROSECRETARIA LETRADA DE CAMARA

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   en dicha oportunidad u$s 1.000, que le fueron devueltos por no haber sido aceptada. Asimismo, reconoció que, el 11/08/2016, suscribió una nueva reserva de venta. También admitió que, en la actualidad, resulta titular de dominio del inmueble de la calle Sucre 956 piso 7° CABA. Dijo que lo adquirió el 17/11/2016 por u$s 450.000.

   Alegó que la actora lo engañó sucesivamente y le brindó

   información imprecisa respecto del inmueble, tal como el metraje exacto de la propiedad. Manifestó, entre otras cosas, que la accionante no informaba a su cliente sobre las reservas efectuadas y/o de los verdaderos importes ofrecidos por los eventuales compradores. Respecto de la segunda reserva,

   indicó que entregó u$s 1.800, pero que se le reintegró solo u$s 1.500.

   Resaltó que cuando operó la caducidad, la demandante le confesó que no estaba autorizada para realizar la venta y que, por problemas financieros,

   no podía devolverle el total. Recordó que cansado de tantos engaños y excusas decidió aceptar solo u$s 1.500.

   Por otro lado, sostuvo que no hubo una relación de causalidad entre la tarea de intermediación desarrollada por J. y la conclusión de la operación. Dijo que, por el contrario, las labores de la actora entorpecieron la negociación.

   Puntualizó omisiones legales de la accionante que la privarían de obtener la comisión pretendida, tales como: i) solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones respecto de la operación y partes; ii) proponer los negocios con exactitud y claridad; iii) guardar secreto; iv) respetar lo encomendado; v)

   engañar respecto de los metros cubiertos del inmueble; y vi) apropiarse de u$s 300.

   Fecha de firma: 24/08/2023

   Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.J.M., PROSECRETARIA LETRADA DE CAMARA

   30304650#380613571#20230823145056217

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   Observó que tampoco correspondía el pago de la comisión por cuanto las reservas en cuestión no resultaron perfeccionadas y, en consecuencia, operó su caducidad.

   Refirió que los arts. 1350 y 1352 CCCN, referidos por la actora a fin de sostener su reclamo, no resultan aplicables, ya que regulan la relación entre corredores y comitentes. Dijo que él jamás requirió los servicios de la corredora. Alegó que el art. 1353 inc.

   1. CCCN dispone que la comisión no se debe si el contrato está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple, lo cual ocurrió en la especie.

   Puntualizó los invocados engaños de la accionante, entre los que mencionó un supuesto interés y/o participación que tendría la corredora en el negocio en cuestión, lo cual infringiría el art. 1348 inc. b) CCCN.

   Luego, detalló las circunstancias y la forma en que logró comprar la propiedad.

4. El 1/12/2022 se tuvo presente que la actora desistió del derecho respecto de la codemandada G.D.M..

   2. La sentencia de primera instancia El magistrado hizo lugar a la demanda y condenó al Sr.

      A.H.H. al pago de u$s 20.000 a la accionante, con más intereses al 7% anual desde la fecha de mora fijada al 17/11/2016 hasta el efectivo pago.

      Para resolver así, en primer lugar, sintetizó las posturas de las partes, caracterizó la actividad de la accionante como “corretaje inmobiliario”

      y tuvo por probado que la actora estaba habilitada para el ejercicio de la profesión de corretaje. Luego, aclaró que no soslayaba que la operación de autos no se encontraba registrada en los libros de a demandante. Indico que tal omisión no producía la pérdida de la comisión reclamada por cuanto Fecha de firma: 24/08/2023

      Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA

      Firmado por: M.J.M., PROSECRETARIA LETRADA DE CAMARA

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      dicha sanción solo está prevista para la falta de matriculación –art. 33 Ley 20266 (texto según Ley 25028) y 16 Ley 2340 CABA–.

      Precisó que el derecho a percibir los honorarios por parte del corredor surge desde que las partes, comprador y vendedor del inmueble,

      concluyen el negocio mediado —art. 37 inc.

      1. Ley 20266 (texto según Ley 25028), arts. 1350 y 1352 inc. c) CCCN)—.

      Explicó que la actora acreditó que su intervención fue útil para la aproximación de las partes, en la medida en que M. y H. entraron en contacto en virtud de su trabajo.

      Por último, apuntó que el demandado no demostró las defensas esgrimidas, basadas en que la actora: (i) le brindó información incorrecta respecto de la superficie cubierta del departamento; (ii) no puso en conocimiento de la propietaria sobre las reservas efectuadas y/o de los verdaderos importes ofrecidos; (iii) modificó y/o llenó espacios en blanco en la...