Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - SALA A - CAMARA EN LO COMERCIAL, 18 de Marzo de 2014, expediente 13199/2009

• Fecha de Resolución: 18 de Marzo de 2014
• Emisor: SALA A - CAMARA EN LO COMERCIAL

En Buenos Aires, a los 18 días del mes de marzo de dos mil catorce, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con la asistencia del Señor Prosecretario Letrado de Cámara, para entender en los autos caratulados “I.G.M. c/ YURGEL PABLO ARIEL s/

Ordinario” (Expediente Nº 091.153, Registro de Cámara Nº 013.199/2009), originarios del Juzgado del Fuero N° 4, Secretaría N° 8, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art.

268 del CPCCN, resultó que debían votar en el siguiente orden: Dra. I.M., Dra. M.E.U. y Dr. A.A.K.F..

Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, la Señora Juez de Cámara Doctora I.M. dijo:

1. ANTECEDENTES DEL CASO.

   En la sentencia de fs. 507/514, el Sr. Magistrado de grado: i)

   hizo lugar a la demanda deducida por G.M.I. contra P.A.Y., a quien condenó a restituir a aquél, en el plazo de diez días, la suma total de dólares estadounidenses tres mil ochocientos (U$S 3.800) que percibiera en concepto de “reserva” y “refuerzo de reserva” por una operación inmobiliaria que, finalmente, no se concretó, ello con más los intereses fijados; ii) rechazó íntegramente la reconvención deducida por P.A.Y. contra G.M.I. reclamando la indemnización de los supuestos daños y perjuicios que le habría ocasionado este último a raíz de una calumniosa denuncia contra su inmobiliaria que habría vertido en un sitio de internet; y iii) impuso las costas a cargo del accionado dada su condición de vencido.

   Los hechos del sub examine han sido sintetizados en el fallo indicado en lo que el Sr. Juez a quo estimó razonable consignar y a esa referencia cabe remitirse, brevitatis causae.

2. EL RECURSO.

   El pronunciamiento de la anterior instancia fue apelado únicamente por el demandado, quien introdujo su recurso a fs. 516 y lo fundamentó a fs. 526/527, siendo replicado dicho memorial mediante la presentación del accionante que luce a fs. 529/530.

   El emplazado se quejó porque: i) el a quo sostuvo que en su pronunciamiento no ponderaría todos y cada uno de los argumentos de las partes, sino únicamente aquellos susceptibles de incidir en la decisión final del pleito, a partir de lo cual determinó –erróneamente- que la emisión del informe de tasación del Banco Nación era condición para efectuar el pago pactado para el momento de la firma del boleto de compraventa, cuando –en realidad- dicho acto estaba previsto para el día 09/11/2007 y, posteriormente, se prorrogó para el 14/12/2007. Agregó que dicha tasación no se efectuó por culpa del accionante, dado que, contrariamente a lo sostenido por el Juez de grado, su parte sí le hizo entrega a aquél del testimonio del título de propiedad que le requiriera para dicho trámite, conforme surge de las declaraciones del escribano B.C. –quien manifestó que aún conservaba un recibo firmado en el mes de junio de 2009 por Alejo Gallina, en el cual consta la recepción de una fotocopia de un título y el original de un testimonio ampliatorio de la sucesión Gallina y Rey- y del testigo A.G. –quien manifestó que Y. le había requerido una copia del título de propiedad-; ii)

   en la sentencia apelada se omitió ponderar la mala fe evidenciada por el accionante, quien pese a negarse a recibir las cartas documento enviadas por su parte, procedió a remitirle distintas misivas desde esa misma dirección, lo cual, sumado al resto de las pruebas, evidencia que aquél se arrepintió de la compra del inmueble y decidió frustrar veladamente la operación para recuperar el dinero depositado como reserva; iii) el Sr. Juez de grado lo condenó a pagar la suma de U$S 3.800, resultando ello de cumplimiento material imposible, dada las restricciones cambiarias vigentes en nuestro país, motivo por el cual solicitó que se aclare que el pago de la condena podrá

   efectuarse en pesos a la cotización oficial del dólar estadounidense –tipo vendedor- del día anterior al cumplimiento de la obligación que informe el Banco de la Nación Argentina; iv) consideró excesiva la tasa en dólares estadounidenses del 8% anual fijada en la sentencia apelada, dado que un plazo fijo en esa moneda no supera el 1% anual, motivo por el cual solicitó su reducción, para evitar un enriquecimiento sin causa de su contraria; y v) las costas del proceso no debieron serle impuestas a su parte sino a la demandada o, en su caso, en el orden causado, atento a la controvertida situación planteada en autos.

3. LA SOLUCIÓN PROPUESTA.

   1) El tema a decidir.

   Preliminarmente, cabe advertir que no se encuentra cuestionado el rechazo de la reconvención deducida por Y. contra I. decidido en la sentencia de grado, quedando –por ende- consentido dicho aspecto del decisorio apelado.

   Por otro lado, corresponde señalar que tampoco resultaron cuestiones controvertidas en esta Alzada: i) que G.M.I. –en su carácter de interesado- y P.A.Y. –en su condición de corredor inmobiliario- se vincularon mediante la firma, el día 25/10/2007, de un “acuerdo para reserva de compra” del inmueble sito en la calle B. 44, piso 4°, departamento “U”, de esta Ciudad (véanse copias obrantes a fs. 3 y fs.

   130), en virtud del cual el primero abonó al segundo las sumas de U$S 1.400 al momento de la firma de dicho documento, en concepto de “reserva”, y de U$S 2.400, el día 02/11/2007, como “refuerzo de reserva” (véanse fs. 3 y vta.); y ii) que el actor no concurrió el día 14/12/2007 al acto de firma del boleto de compraventa y que, finalmente, la transacción inmobiliaria no se concretó –aunque las partes sí difieren en cuanto a quién fue el responsable por la frustración de la operación, acusando a su contraria-.

   Ello establecido y descriptos del modo expuesto los reproches de la recurrente, se aprecia que el tema a decidir en la especie reside en establecer, fundamentalmente, si fue acertada o no la decisión del Sr.

   Magistrado de grado en punto a condenar al demandado a pagar al actor la suma de U$S 3.800, con más sus correspondientes intereses y costas.

   A tales efectos y por cuestiones de orden metodológico, corresponderá comenzar definiendo los requisitos exigibles al corredor inmobiliario para la percepción de sus honorarios y, a partir de ello, determinar si el emplazado Y. tenía derecho –o no- a retener las sumas de dinero entregadas por I. en concepto de “reserva” y “refuerzo de reserva” como lo hizo. En caso de que la respuesta a dicho interrogante sea negativa y –por ende- de confirmarse la condena al emplazado Y. a restituir las sumas percibidas, habrán de abordarse los agravios relativos a la moneda de cumplimiento de la condena y la tasa de interés aplicable. Por último, habrá de analizarse lo referente a la imposición de las costas del proceso.

   2) El corredor inmobiliario. Requisitos necesarios para habilitar al corredor el cobro de comisiones por tareas de intermediación realizadas.

   El “corredor” es un intermediario entre la oferta y la demanda que pone en contacto o aproxima a las personas que tienen interés de hacer un negocio, facilitándoles su conclusión. Actúa en su propio interés, ya que percibe una remuneración por su trabajo, pero actúa a nombre y por cuenta ajena, sin representar o recibir mandato de los interesados. Su misión es la de aproximar a las partes, facilitar –por su organización y conocimiento del mercado- la concertación de operaciones o contratos comerciales o civiles que concluyen directamente sus titulares (conf. Z.R., C.J., “Código de Comercio y Leyes Complementarias”, Ed. D., 1971, T° 1, pág. 130).

   En idéntico sentido, esta S. tiene dicho que el “corredor” es la persona que –en ejercicio de su profesión habitual- vincula a quienes están interesados en realizar cierto negocio con el propósito de que éste efectivamente se lleve a cabo (conf. esta CNCom., esta Sala A, 20/12/2007, in re: “Laurenzano Propiedades S.H. c/ Doval, M.V. s/ Ordinario”; idem, esta Sala A, 16/09/2006, in re: “G., C. c/D.M.M. y otros”).

   El típico “contrato de corretaje” es aquel en el cual una persona encarga al corredor que le procure la conclusión de un negocio determinado, ordinariamente un contrato. Así pues, la misión del intermediario no se limita a brindar sus servicios genéricamente, sino que su prestación tiene un fin concreto: la obtención de un resultado constituido por la conclusión de un negocio. Esto último resulta indispensable y es lo que da al corretaje su fisonomía de locatio operis. Mientras el negocio encomendado no haya llegado a su conclusión, el comitente puede variar las condiciones del encargo y hasta desistir de la celebración del contrato y, en tales supuestos, el corredor no tendrá derecho a percibir comisión por su trabajo. Por otra parte, no basta que el negocio se realice. Es preciso, además, que su conclusión sea consecuencia de la actividad del corredor. En otros términos, entre esa actividad y la conclusión efectiva del negocio debe existir una relación de causa a efecto (conf. F., R.O., “Derecho Comercial Argentino”, Ed. Z., 1992, T° 1 – Parte General, pág. 542).

   Según lo expresado, para tener derecho a la comisión referida no basta únicamente con la realización del negocio, sino que es de menester que éste corresponda efectivamente a su actuación, dado que es de la esencia de la actividad mediadora que la conclusión del contrato sea resultado de su trabajo y eficaz gestión (conf. esta CNCom., esta Sala A, 28/02/1995, in re: “N.M., E. c/ De Basile, Amelia”, LL, 1996-B-251).

   Con respecto al caso puntual que nos ocupa, se ha regulado expresamente la figura del corredor inmobiliario, quien es un auxiliar autónomo por cuanto intermedia entre la oferta y la demanda de propiedades raíces para facilitar o promover la celebración de los contratos entre personas que desean contratar, realizando su actividad en forma independiente con expresa encomienda de las partes y con su conocimiento y su consentimiento.

   Así pues, tiene derecho a una retribución por su intermediación y asume el riesgo de...