Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala A, 18 de Mayo de 2021, expediente CIV 062677/2017/CA001
| Fecha de Resolución | 18 de Mayo de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala A |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A
I., G.B.c.C., M.E. s/ Daños y perjuicios
(expte. Nº 62.677/2017)”
LIBRE N° 62.677/2017
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 18 días del mes de mayo del año dos mil veintiuno, reunidos en acuerdo –en los términos de los arts. 12
y 14 de la acordada n° 27/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la S. “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados:
I., G.B.c.C., M.E. s/ Daños y perjuicios
(expte. Nº 62.677/2017)” respecto de la sentencia del 2 de octubre de 2020,
establecieron la siguiente cuestión a resolver:
¿ES AJUSTADA A DERECHO LA
SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores:
RICARDO LI ROSI – S.P.– OMAR LUIS DIAZ
SOLIMINE.
A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR.
RICARDO LI ROSI DIJO:
-
La sentencia del 2 de octubre de 2020
rechazó la demanda entablada por G.B.I. contra M.E.C., imponiendo las costas en el orden causado.-
Contra este pronunciamiento, se alzaron las quejas de la parte demandada, que merecieron la réplica de G.B.I. del 29 de marzo.-
A su vez, con la pieza electrónica del 14 de marzo se introdujeron los agravios de la parte accionante, que no fueron contestados.-
Fecha de firma: 18/05/2021
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.Y., PROSECRETARIO LETRADO
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
-
Previo al estudio de las cuestiones traídas a debate, creo conveniente realizar un recuento de los antecedentes sobre los que no ha existido controversia.-
El 9 de noviembre de 2015 se celebró entre M.E.C. y G.B.I. un contrato de locación, que comprendió las siguientes clausulas: “PRIMERA: La locadora da en locación a la locataria un local de negocio ubicado en Avenida Álvarez J. 4133/35 de Capital Federal. SEGUNDA: El término de este contrato es de treinta y seis (36) meses… contando desde el 1º de diciembre de 2015, por lo que su vencimiento operará de pleno derecho el día 30 de noviembre de 2018 a las 12:00hs., sin necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte de la locadora… CUARTA: La locataria recibe el local desocupado, en el estado en que se encuentra, con todos sus vidrios, herrajes, llaves y demás accesorios, obligándose a mantener y devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones y a pagar el importe de los objetos que faltaren o estuvieren rotos y los deterioros ocasionados, salvo los que resultaren del buen uso y de la acción del tiempo… SEPTIMA: La locataria ocupara la propiedad locada para ser destinada exclusivamente a uso comercial, en el rubro “empresa fúnebre con sala velatoria” y no podrá cambiar su destino ni hacer modificaciones de ninguna naturaleza en la propiedad, sin consentimiento previo por escrito emanado de la locadora. Las mejoras que la locataria hiciera quedarán a beneficio de la propiedad sin remuneración alguna. Tampoco podrá la locataria tener en la propiedad cosas que pudieran afectar la seguridad de las personas, objetos e instalaciones ni realizar actos que contraríen las normas municipales vigentes que la locataria declara conocer y se obliga a cumplir. OCTAVA: Los servicios de luz eléctrica,
Aysa y el impuesto por ABL, impuesto por publicidad en la vía pública,
habilitación municipal, seguros, impuesto de sellos y todo ítem referente al comercio, corren por cuenta de la locataria durante la vigencia del presente contrato… DECIMO CUARTA: Transcurridos seis meses de locación, la locataria podrá rescindir el presente contrato, en los términos,
plazos y formas, establecidos en la ley de locaciones… comunicando por Fecha de firma: 18/05/2021
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.Y., PROSECRETARIO LETRADO
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A
medios fehacientes a la locadora, con una antelación de treinta días…
La locadora no recibe dinero alguno en concepto de depósito en garantía a efectos de que la locataria acondicione el local según sus necesidades para su actividad comercial…” (cfr. fs. 4/5).-
Una vez suscripto el contrato, la accionante comenzó las tareas de remodelación y acondicionamiento del bien, dado que con anterioridad allí funcionaba un taller mecánico.-
Cuando las reformas estuvieron finalizadas, la accionante le encargó a un gestor la tramitación de la habilitación municipal (cfr. fs. 107 vta.,).-
A su vez, la accionante indicó que, al terminar la remodelación, los vecinos que componen el consorcio se interiorizaron de la finalidad comercial del inmueble alquilado y se opusieron al desarrollo de la actividad, amparándose en las normas contenidas en el Reglamento de Copropiedad. En ese momento, al consultar el referido instrumento, la accionante habría tomado conocimiento que las unidades del consorcio solo podían ser destinadas a vivienda familiar.-
En cuanto aquí resulta de interés, del documento de referencia, surge: “Reglamento de Copropiedad y Administración.
Escritura número setecientos doce. En la Ciudad de Buenos Aires de la República Argentina, a veinticuatro de marzo de mil novecientos setenta…
DICE: que se ha resuelto subdividir en propiedad horizontal por el régimen que legisla la ley nacional número trece mil quinientos doce, la finca ubicada en la zona norte de esta ciudad, Parroquia de San Bernardo,
circunscripción quince, con frente a la calle J. número cuatro ciento treinta y uno, cuatro mil ciento treinta y tres, cuatro mil ciento treinta y cinco, hoy A.J.… entre las de Mercedes y Chivilcoy… PARTES
ESTRUCTURADAS PARA PROPIEDAD EXCLUSIVA. ARTICULO
El edificio construido de acuerdo con el plano aprobado por la Municipalidad de esta Ciudad… está constituido por cuatro unidades funcionales que se hallan distribuidas en planta baja, primer piso y azotea,
teniendo todas ellas acceso desde la vía pública por un pasillo común con entrada por el número cuatro mil ciento treinta y uno de la calle Á.F. de firma: 18/05/2021
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.Y., PROSECRETARIO LETRADO
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
J., teniendo además la Unidad Funcional número uno entradas independientes por los números cuatro mil ciento treinta y tres y cuatro mil ciento treinta y cinco… DESTINO DE LAS DIFERENTES PARTES DEL
EDIFICIO. ARTICULO
…b) Los departamentos que integran el edificio deberán ser destinados exclusivamente a vivienda familiar,
quedando prohibido alquilarlos por piezas amuebladas o no. ARTICULO
La calidad de la ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble, así como la proporción establecida para las unidades de propiedad exclusiva, en consideración al todo, no podrá modificarse si no por resolución unánime de todos los copropietarios. Cualquiera que sean los contratos o compromisos particulares que los propietarios de los departamentos celebren con terceras personas respecto a su unidad de propiedad exclusiva, no variará la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el consorcio de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento…” (cfr. fs. 80/89).-
En este marco, el 21/3/2016, la Sra. I. le remitió a la locadora una carta documento intimándola a hacer cesar la turbación y permitir el uso y goce del inmueble.-
Posteriormente, la accionante remitió una nueva carta documento, mediante la cual dio por resuelto el contrato. Acto seguido, las partes convinieron la recepción de las llaves y del local, lo cual tuvo lugar el 3 de mayo, conforme surge del acta de fs. 14.-
El siguiente hito de relevancia es la interposición de demanda que tuvo lugar el 8 de septiembre de 2017.
Mediante dicha presentación, la accionante reclamó la suma de pesos setecientos cincuenta mil ($ 750.000) en concepto de daños materiales,
daño moral y lucro cesante.-
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Establecido ello, y yendo en dirección a dar respuesta a las quejas formuladas, creo necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad,
sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase S.F. en Fecha de firma: 18/05/2021
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.Y., PROSECRETARIO LETRADO
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A
causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv.,
sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; C.. Civil y Com., sala I, ED, 115-
677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CNCom., sala C en RED, 20-B-1040, sum.
73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, esta S., en libre Nº 93472/2016 del 16/9/2020 y Nº 102219/2012 del 19/10/20, entre otros).-
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Fijado lo anterior, por una cuestión de orden metodológico de los temas a tratar, comenzaré analizando los agravios formulados por la parte accionante.-
Preliminarmente, destacaré que la apelante no se agravió del encuadre jurídico fijado en la instancia de grado, por lo que ha quedado firme que el estudio del caso debe realizarse bajo la pauta de lo normado en el art. 1090 del Código Civil y Comercial de la Nación. Creo pertinente realizar esta primera aclaración pues la forma en la que fue redactada la demanda no contenía claridad al respecto. Es por ello que el anterior sentenciante, en uso de las facultades iura novit curia, fijó el encuadre previamente señalado que, como dije, se encuentra firme.-
Hecha esta aclaración, adelantaré que...
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