Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 7 de Febrero de 2019, expediente CIV 041170/2015/CA001

• Fecha de Resolución: 7 de Febrero de 2019
• Emisor: Camara Civil - Sala I

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I EXPTE. Nº 41170/2015 JUZGADO Nº 31 GODOY CRUZ 1853 S.A. C RT ROOMS S.A. S DS Y PS ACUERDO: 2-19 En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 7 días del mes de febrero de dos mil diecinueve, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala I de la Cámara Civil para conocer en los recursos interpuestos en los autos “GODOY CRUZ 1853 S.A. C RT ROOMS S.A. S DS Y PS”

respecto de la sentencia de grado el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: D.. R., CASTRO y GUISADO.

A la cuestión planteada el D.R. dijo:

1. La sentencia de fs. 472/81 hizo lugar a la demanda entablada por G.C. 1853 S.A. y J.M.J. contra RT Rooms S.A. y M. delC.R.V. y, en consecuencia, condenó a estos últimos a pagar a los actores la suma $

   264.000 con más los intereses y las costas, dentro del plazo de diez días.

   Contra dicho pronunciamiento apelaron los accionantes y la parte demanda, quienes expresaron agravios a fs. 497/500 y 502/6vta., respectivamente, los que fueron respondidos a fs. 508/10 y 512/14 vta.

   Dada la fecha de celebración del contrato de locación que motiva las presentes, el recurso será evaluado de acuerdo con las normas del Código de Vélez (art. 7mo del Código Civil y comercial de la Nación).

   Fecha de firma: 07/02/2019 Alta en sistema: 11/02/2019 Firmado por: P.M.G. -P.E.C. -J.P.R., JUECES DE CÁMARA #27165634#226128806#20190207091017098

2. Se agravian la parte demandante porque en la sentencia se hizo especial hincapié en que la pileta impedía lograr la habilitación del inmueble para el destino comprometido, y por ello no consideró como un daño resarcible su destrucción, pese a que los demandados nunca le comunicaron esa circunstancia, actuaron en el negocio gastronómico sin la autorización y no barajaron otras alternativas.

   Abunda, que existen otras variantes que hubieran permitido la habilitación del negocio para los fines contratados como cubrir momentáneamente el natatorio con un metal determinado y arriba sembrar algo vistoso y otras soluciones, y continúa con una serie de argumentos que giran en torno al patrón de conducta que menciona, a los que me remito por razones de brevedad, para finalmente concluir en derredor de este tema que el demandado carecía de los conocimientos para iniciar un negocio como el emprendido.

   Concluye que es injusto que no se conceda una indemnización, pese a que la habilitación no se obtuvo por negligencia y el comercio estuvo abierto durante toda la relación contractual, habiendo causado un perjuicio innecesario.

   En respuesta a este planteo corresponde señalar que en la cláusula décimo cuarta del contrato de locación que uniera a las partes, se convino: “Será obligación exclusiva de EL LOCTARIO obtener la habilitación municipal y las demás autorizaciones legales que fueren necesarias para la explotación a la que afectará el inmueble, EL LOCATARIO se obliga a cumplir con todas las normas legales y exigencias gubernamentales nacionales o municipales, en todo cuanto correspondiere, liberando a la LOCADORA de toda responsabilidad al respecto”.

   Bien se hace notar en la sentencia que a fs. 377/380 la Dirección de Habilitaciones y Permisos del Gobierno de la Ciudad de Fecha de firma: 07/02/2019 Alta en sistema: 11/02/2019 Firmado por: P.M.G. -P.E.C. -J.P.R., JUECES DE CÁMARA #27165634#226128806#20190207091017098 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I Buenos Aires, indicó que de acuerdo a lo establecido por el Cuadro de Usos 5.2.1 del Código de Planeamiento Urbano, el rubro “natatorio”

   en el distrito de zonificación R2b no se encuentra permitido. Antes de ello, a fs. 350 la Subsecretaría de Registros, Interpretación y Catastro del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, había informado que el inmueble de la calle G.C. 1853 se encuentra comprendido en el Código de Distrito R2BI, lo cual significa: “…zonas de carácter residencial similar a la R2a con menor intensidad de ocupación total”.

   A su vez, en la pericia de arquitectura se acompaña el Código de Planeamiento Urbano y fotografías del inmueble de autos, y luego de informar sus características y estado actual, precisó en lo que aquí interesa que de haber existido una pileta de natación en el fondo del inmueble destinado en la actualidad para uso comercial, debió haberse solicitado su habilitación como “natatorio con bar”, pero ello no hubiera sido posible dado que la manzana en la que está

   ubicado el inmueble pertenece a un Distrito R2b, según el Código de Edificación vigente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Y luego de explicar lo que esa sigla numerada significa, destacó que los permitidos para los inmuebles de este distrito son los del Cuadro de usos 5.2.1 del Código de Edificación, en cuyo lugar se observa que el de “natatorio” no está autorizado en la zona.

   Ello así, más allá de si finalmente se consiguiera la habilitación en cuestión, aspecto de interés en lo fundamental para quien desarrollaba la actividad, en la medida que todo contrato comprende lo que ha sido expresamente convenido y también lo implícito, es verosímil suponer que los locatarios quedaron autorizados tácitamente para eliminar dicho elemento, que era la forma de dar el más estricto acatamiento a la regulación local.

   En abono de lo dicho, vale destacar que en materia de interpretación de los contratos, una de las pautas fundamentales a tener en cuenta para desentrañar la verdadera intención de los Fecha de firma: 07/02/2019 Alta en sistema: 11/02/2019 Firmado por: P.M.G. -P.E.C. -J.P.R., JUECES DE CÁMARA #27165634#226128806#20190207091017098 contratantes, es el comportamiento o conducta de ellos, tanto en el momento anterior a la celebración del contrato, cuando esta se produce, así como el atinente a la ejecución del acto, evaluación que debe efectuarse de manera integral (art. 218, inc. 4º, del Código de Comercio). En tal análisis también cabe ponderar las circunstancias particulares del caso y el medio socioeconómico en el que las manifestaciones o comportamientos se han verificado, ateniendo asimismo al poder de negociación de cada una de las partes y a la finalidad y economía del acto (conf, Centanaro, esteban: “Contratos.

   Parte general”, p.582).

   En este sentido, sin que ello fuera discutido en esta alzada, en la sentencia apelada se hace referencia a que las fotografías de fs. 29/30 y 42 no se corresponden con el estado del inmueble al momento del desalojo sino que se remontarían, atento la existencia de la pileta, a la situación previa a la explotación comercial de los demandados.

   Ello así, de acuerdo con la conducta observada antes de celebrar el contrato, en esa misma oportunidad al insertar la mencionada cláusula y durante la ejecución, es suficiente para...