Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala D, 4 de Octubre de 2023, expediente CIV 021591/2018/CA001

• Fecha de Resolución: 4 de Octubre de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala D

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D

Expte. Nº 021591/2018 "GHULLERMINI, ABUNDIO

EMMANUEL Y OTRO C/ GOMEZ POLEMANN, NICOLAS

AGUSTIN Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS"

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “GHULLERMINI, ABUNDIO

EMMANUEL Y OTRO C/ GOMEZ POLEMANN, NICOLAS

AGUSTIN Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L.

Caia y G.G.R.. La vocalía restante no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:

La sentencia recurrida admitió parcialmente la demanda enta-

blada contra N.A.G.P. y M.d.C.P., a quienes condenó a pagar $156.000, con más sus intereses y costas.

Contra dicho pronunciamiento se alzan las partes.

El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

1. Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del con-

   Fecha de firma: 04/10/2023

   Firmado por: M.L.C., JUEZ

   Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

   31732458#385695709#20230928092922865

   flicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

   Relata la parte actora, que el 1/12/2014 M.E.G.-

   ni dio en locación el inmueble de la calle H. 2261 unidad n°

   409 y la cochera n° 19 al demandado N.A. por el término de 24 meses, el cual finalizaba el 30/11/2016. Que, para el primer pe-

   ríodo se pactó un alquiler de $4.500 y para el segundo de $5.400, los cuales debían ser abonados en la cuenta que tenía la locadora en el Banco de la Nación Argentina.

   Cuenta, que el 17 de enero de 2016 falleció M.E.G.-

   llermini, quien les otorgó un testamento mediante escritura pública instituyéndolos como herederos de todos sus bienes. Que, le fue infor-

   mado al demandado el fallecimiento de M.E. y también exhibi-

   da la documentación que acredita su legitimidad, razón por la que des-

   de el mes de febrero de 2016 N.A. comenzó a abonar el monto del alquiler en la cuenta de F. en el Banco Santander Río.

   Señalan, que a fin de afianzar las obligaciones de los inquilinos el contrato fue suscripto también por M.d.C.P. en su carácter de fiadora y garante de todas las cláusulas del contrato.

   Sostienen, que un mes antes de la finalización del contrato Ni-

   colás A. y su esposa Florencia Visciglio (ocupante) se contacta-

   ron para intentar acordar la prórroga del contrato de locación a los fi-

   nes de continuar habitando el inmueble. Que, el demandado pretendía seguir abonando prácticamente el mismo importe de alquiler con una leve suba, lo que claramente no era beneficioso para los locadores ra-

   zón por la que se le informó en reiteradas oportunidades que no se procedería a la prórroga del contrato una vez finalizado el 30/11/2016.

   Que, para su sorpresa el demandado y su esposa, molestos con la si-

   tuación, le adelantaron que harían todo lo posible para dilatar la entre-

   ga del inmueble en tiempo y forma.

   Fecha de firma: 04/10/2023

   Firmado por: M.L.C., JUEZ

   Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

   31732458#385695709#20230928092922865

   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D

   Afirman, que habiendo operado el vencimiento del contrato el 30/11/2016 N.A. no hizo entrega del inmueble, incluso de-

   soyendo las intimaciones cursadas. Que, los demandados le remitieron una CD el 2/12/2016 intimándolos a firmar la prórroga del contrato de locación, reconociendo una vez más el carácter de herederos de M.E.G.. Que, pese haber sido intimado el demandado con-

   tinuó ocupando el inmueble, lo que motivó el inicio de las actuaciones “G.F. y otro c/ G.P.N.A. y otro s/ desalojo por vencimiento de contrato” (n° 14000/2017) en el que se pudo hacer efectivo el desalojo el 18/10/2017 otorgándole la tenencia provisoria. Que, desde que venció el contrato comenzó de parte del demandado y su esposa una ocupación indebida e injustifica-

   da del inmueble, ocasionándole daños y perjuicios.

   A fs.60/106 se presenta N.A.G. a contestar de-

   manda.

   Refiere, que el 1/12/2014 celebró con M.E.G. un contrato de locación cuyo objeto era el inmueble sito en la calle H.2., 4° piso, depto. “409” de CABA con más su cochera.

   Que, en la cláusula 5° tenía pactado como fecha de vencimiento el 30/11/2016, el cual podía ser prorrogado. Que, a medida que fueron transcurriendo los meses el contrato se ejecutó pacíficamente, de bue-

   na fe y sin conflicto de partes, siendo siempre el contacto la Sra. Ma-

   bel A.Z. en su calidad de administradora de Ghullermini. Que,

   durante los primeros meses del año 2016, Z. los llamó para con-

   tarles que G. había fallecido como consecuencia de una ho-

   rrible enfermedad terminal y también les dijo que su fallecida amiga tenía dos herederos que eran sus sobrinos y que a partir del siguiente mes los cánones locativos se tenían que efectivizar en la cuenta de uno de ellos.

   Afirma, que comenzó a transferirle directamente a F.G. y a su vez continuaban remitiéndole a Zaldúa los correos Fecha de firma: 04/10/2023

   Firmado por: M.L.C., JUEZ

   Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

   31732458#385695709#20230928092922865

   electrónicos con el detalle. Que, aproximadamente dos meses antes del vencimiento del contrato, F.G. se contactó al ce-

   lular de su esposa para que junto con su hermano A.E. fueran a conocer el inmueble. Que, el 3/11/2016 fueron al inmueble y le comentaron la intención de venderlo. Que, pactaron verbalmente que a partir del momento de la prórroga comenzarían a abonar el total de expensas e impuestos y que el canon locativo se elevaría a un valor razonable. Que, recién el 30/11/2016 F. los convocó para sus-

   cribir la prórroga la que fue unilateralmente cancelada sin explicación alguna. Que, para preservarse le remitieron la CD n° CCY0073274 el 2/12/2016 intimándolos a suscribir la prórroga y a acreditar la legiti-

   mación en debida forma bajo apercibimiento de iniciar el proceso de consignación judicial y de daños y perjuicios.

   Sostiene, que transcurrido el plazo nadie se presentó. Que, fue entonces que el 23/12/2016 les envió las CD n° 78836614 y n°

   788366135 a través de las cuales se les comunicó que procedería con-

   forme el apercibimiento de la anterior carta documento y que debían abstenerse de cualquier vía de hecho y de presentarse intempestiva-

   mente en el domicilio de la calle Holmberg 2661, 4° piso “409”. Que,

   recién pudo dar por concluido el contrato al momento en que le notifi-

   caron el juicio de desalojo, razón por la cual se allanó a la demanda el 4/8/2017 y devolvió el inmueble al Juez para que este dispusiera lo que consideraba pertinente.

   Señala, que la primera vez que los actores acreditaron su carác-

   ter de herederos fue recién cuando le corrieron el traslado de la de-

   manda y documental en el proceso de desalojo.

   A fs.117/153 se presenta M.d.C.P. a contes-

   tar demanda en el mismo sentido que N.A.G.P.-

   mann.

2. La decisión recurrida Fecha de firma: 04/10/2023

   Firmado por: M.L.C., JUEZ

   Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

   31732458#385695709#20230928092922865

   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D

   Para decidir del modo en que lo hizo, el colega de grado tuvo por probado que el 1/12/2014 M.E.G. celebró un contrato de locación con N.A.G.P. y M. del Carmen Polemann (fiadora) cuyo objeto era el inmueble ubicado en la calle H.2., 4° piso, depto. “409” de CABA con más su cochera donde tenía pactado como fecha de vencimiento el 30/11/2016 (cláusula 5°). Que, luego del fallecimiento de M.E. y según lo informado por la administradora de aquella -Zaldúa-, los demandados comenzaron a abonar los alquileres a la cuenta bancaria de F.. Que, la discusión comienza unos meses antes de la finali-

   zación del contrato cuando las partes intentaron la prórroga de la loca-

   ción, la que no sucedió. Sostuvo, que una vez cumplido el plazo fijado para la locación el locador tiene derecho a exigir la restitución de la cosa y la indemnización de los daños originados en el incumplimiento de la obligación de restituir. Que, sin embargo, para que se devenguen estos daños es necesario que el locador formalice el pertinente recla-

   mo -aunque sea en forma extrajudicial-, puesto que de lo contrario se entiende que continúa la locación en los términos previstos en el con-

   trato. Que, en el caso, mediante la CD del 26/1/2017 los actores inti-

   maron el pago de los alquileres debidos por el mes de diciembre de 2016 con más la suma de $300 diarios con motivo de la falta de entre-

   ga en la fecha pactada (30/11/2016). Tuvo probado que a raíz del fa-

   llecimiento de la locataria, Z. informó a los demandados la nueva cuenta bancaria a la cual debían transferir el alquiler a nombre de Fe-

   licitas G. y que las partes tuvieron un intercambio de mails respecto a la suscripción de una prórroga y modificación del contrato de locación, pero aquello no ocurrió. Que, si bien es cierto que a tra-

   vés del intercambio de mails resalta a la vista que los demandados re-

   conocen y le asignan el carácter de “herederos/nuevos dueños” a los actores, también lo es que mediante la CD del 2/12/2016 les solicita-

   ron que acrediten su legitimación en debida forma, por lo que previo Fecha de firma: 04/10/2023

   Firmado por: M.L.C., JUEZ

   Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

   31732458#385695709#20230928092922865

   al inicio del proceso de desalojo y de la consignación de alquileres,

   los demandados ya habían requerido que se les exhiban los documen-

   tos que acreditasen la...