Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 14 de Julio de 2023, expediente CIV 077905/2019/CA002

• Fecha de Resolución: 14 de Julio de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala I

Poder Judicial de la Nación CÁMARA CIVIL – SALA I

77905/2019

FIDUCIARIA BUENOS AIRES SA c/ FILIPPI, F. Y

OTROS s/DESALOJO: COMODATO

Buenos Aires, 14 de julio de 2023.-

VISTOS

Y CONSIDERANDO:

1. La actora Fiduciaria Buenos Aires S.A. apeló la sentencia dictada el 30 de marzo de 2023 por la que el juez de primera instancia rechazó la demanda de desalojo por comodato interpuesta contra F.F. y demás subinquilinos y/u ocupantes, con costas a la accionante.

   El memorial de agravios fue incorporado el 14 de abril y no tuvo respuesta.

2. Fiduciaria Buenos Aires S.A. promovió demanda de desalojo contra F.F., subinquilinos y/u ocupantes,

   con relación al inmueble sito en la calle C.P. 3932/3956

   piso 10° UF 99 (hoy inscripta con el nro. 92) de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Relató que, en su carácter de fiduciario del F.T. del Parque I, suscribió con el demandado un “Contrato de Adhesión al F.T. del Parque I” y el “Anexo de Integración Económico-Financiera al Fideicomiso Torres del Parque I”, a través del cual el accionado se comprometió

   a aportar lo necesario para sufragar el costo variable y los gastos de construcción necesarios para la concreción de la Unidad Funcional Nro. 25 (provisorio) del Tercer Piso del Emprendimiento denominado “Torres del Parque I”. Agregó que, con fecha 10 de febrero de 2017, ambas partes firmaron la rescisión de la adhesión a la UF 25 y acordaron la transferencia de los aportes realizados hasta ese momento por F.F., que ascendían a la suma de $530.176, al valor estipulado como costo indicativo presente de la UF N° 99 (provisorio), ubicado en el Piso 10°, Tipología “O” del emprendimiento que desarrollaba el fideicomiso. Así, suscribieron en reemplazo de los primeros un nuevo contrato y anexo en relación a esta última unidad funcional también perteneciente al Emprendimiento “Torres del Parque I”. Manifestó que, con fecha Fecha de firma: 14/07/2023

   Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA

   Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA

   34216575#376686604#20230714084540589

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   14 de marzo de 2017, suscribió con el demandado un “Acta de Entrega de Comodato” y “Anexo I de Comodato” por medio del cual se pactó la entrega en comodato al demandado F. de la UF

   N° 99 (provisorio) del piso 10° anteriormente individualizada, por lo que detentó su tenencia desde la fecha de firma del instrumento.

   Allí acordaron que el saldo de precio adeudado al momento de la firma del contrato ascendía a la suma de $677.885 y establecieron una serie de condiciones y la forma en que el demandado podía ser desalojado en caso de incumplimiento.

   Indicó que, conforme surge de la cláusula tercera del referido Anexo, el demandado se obligó a cancelar el saldo de precio actualizado según la variación de la Cámara Argentina de la Construcción (C.A.C.) el día fijado para el acto de escrituración,

   que debía ser notificado con una antelación no menor a 30 días ni mayor a 60 y que, conforme lo establecido en la cláusula quinta, de no contar el adherente con los fondos necesarios para cumplir en tiempo y forma con la obligación asumida en la cláusula segunda debía desalojar la unidad funcional en el plazo de diez días a contar desde el acto escriturario frustrado por su culpa, perdiendo a su vez la calidad de beneficiario adherente y pudiendo el fiduciario disponer de la unidad. Dijo que se estableció conforme cláusula sexta que la mora pactada era automática y la pérdida de las sumas entregadas y la calidad de beneficiario adherente finiquitaría al comprobarse la falta de pago del saldo de precio. Además, afirmó

   que mediante la cláusula séptima acordaron que en caso de requerirse la restitución por parte del fiduciario por los motivos estipulados en la primera parte de la cláusula quinta, notificado que fuera el pedido de restitución, el adherente debía entregar la unidad en el plazo de 10 días.

   En ese contexto, precisó que optó por la vía establecida en las cláusulas tercera, quinta y sexta del contrato de comodato e intimó a la desocupación de la unidad pues, a partir del relato efectuado y constancias que aneja, se vio obligada a iniciar la presente acción a fin de cesar la ocupación ilegítima del accionado.

   Fecha de firma: 14/07/2023

   Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA

   Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA

   34216575#376686604#20230714084540589

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   F.F. opuso excepciones de defecto legal y de falta de legitimación activa. En subsidio, contestó la demanda y brindó su versión de los hechos.

   Señaló que la actora no mencionó que entre las partes existen más de nueve contratos producto de una actividad comercial compleja, compuesta por un fideicomiso inmobiliario y compraventa inmobiliaria, omisiones que afectan sus derechos y lo dejan en estado de indefensión. Sostuvo que no es casual que la actora haya obviado mencionar la operación comercial y los contratos que dieron origen a la relación existente entre ellas y que la vía del desalojo solo permite la discusión de los derechos personales, mas no resulta la vía idónea para decidir en torno a los derechos reales, lo que vulneraría derechos adquiridos por su parte,

   pues se pasaría por alto la relación contractual que diera origen al contrato de comodato y de la cual quedan cuestiones pendientes de resolución.

   En otro orden de ideas, sostuvo que el “Contrato de Fideicomiso Torres Del Parque I” celebrado entre Fiduciaria Buenos Aires S.A. y A.C.C. en el año 2010, donde la primera asumió el carácter de fiduciaria con el objeto de construir el inmueble ubicado en la calle C.P.3., y se estableció el plazo de 60 meses en su artículo quinto, al momento de interponer la demanda ya se encontraba vencido. Por lo tanto,

   considera que la accionante no cuenta con la legitimación necesaria para efectuar el reclamo.

   Manifestó que existe un vínculo contractual complejo que lo une con la actora que aún no se encuentra finalizado y que fue en ese contexto que se firmó un contrato de comodato mediante el cual la accionante pretende hacer valer para desalojarlo del inmueble por el que ya abonó el 45% de su valor.

   Afirmó que Fiduciaria Buenos Aires S.A. no cumplió

   con el objeto del contrato de fideicomiso “Torres del Parque I” y tampoco concluyó la obra en los términos y condiciones establecidos, motivo por el cual resulta irrisorio que por la vía elegida pretenda resolver la relación contractual que rige entre las Fecha de firma: 14/07/2023

   Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA

   Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA

   34216575#376686604#20230714084540589

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   partes. Sostuvo que tiene la intención, voluntad y buena fe para escriturar mediante el correspondiente crédito hipotecario, siempre y cuando estén cumplidos los extremos de finalización de obra.

   Finalmente, señaló que no corresponde que Fiduciaria Buenos Aires S.A. ejecute la cláusula que conlleva la escrituración,

   pues no se encuentra cumplido el requisito primigenio y fundamental para la escrituración, que es la finalización en tiempo y forma del objeto del fideicomiso.

   Por ello y las demás consideraciones, solicitó se rechace la demanda con costas (v. contestación de demanda, parte 1

   y 2).

3. El juez, como se anticipó, rechazó la demanda promovida. Para decidir de esa forma explicó que la acción de desalojo procede contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio (art. 2460 y ss. del Cód. Civil), pero no contra quien posee animus domini (art. 2351 del citado código de fondo). Sobre esa base recordó que el desalojo no prospera contra el poseedor, ya que por su naturaleza u objeto la acción de desalojo no es la vía idónea para obtener la recuperación del inmueble poseído por otro, cualquiera sea el vicio que pudiera afectar a...