Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala C, 19 de Abril de 2023, expediente CIV 093451/2016
| Fecha de Resolución | 19 de Abril de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala C |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C
CIV 93451/2016 - JUZG. Nº52
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de abril de 2023, reunidos en Acuerdo los Sres. Jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en autos “FERRANTE, MARÍA SILVINA
C/ ZENTRUM 42 SRL Y OTROS S/ESCRITURACION”
respecto de la sentencia dictada el 09.02.2022
(ver aquí ), el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, la votación se efectuó en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara, D.. Trípoli, D.S. y Converset.
Sobre la cuestión propuesta el Dr.
Trípoli dijo:
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La sentencia dictada en la instancia anterior admitió parcialmente la demanda promovida por M.S.F..
En ese orden, rechazó la acción contra H.O.M. y N.A.C. y la admitió
con relación a la restante codemandada Zentrum 42 SRL, condenando a esta última a realizar todos los actos necesarios para extender la escritura traslativa de dominio y a su otorgamiento con relación al inmueble sito en la calle Capitán Gral. R.F. 2533, piso 7°, depto. “B”, junto con la cochera fija cubierta, dentro del plazo de treinta (30)
días, bajo apercibimiento de autorizar a la actora a realizar los trámites necesarios para la escrituración y ser otorgada -en su caso-
Fecha de firma: 19/04/2023
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
por el magistrado a cargo de la causa; todo ello, a costa y por cuenta de la condenada, y sin perjuicio de la imposición de astreintes.
Asimismo, admitió la cláusula penal reclamada por la actora hasta el límite indicado en el punto d) de la sentencia apelada y condenó a la codemandada Zentrum 42
SRL a depositar en estos autos, a la fecha de escrituración del bien, las sumas que resulten por tal concepto.
Las costas del proceso fueron impuestas a la codemandada vencida por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal), excepto las correspondientes al rechazo de la demanda contra los Sres.
C. y M. que fueron impuestas a la actora, y difirió la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes hasta el momento en que se encuentre determinada la base regulatoria.
Disconformes con lo así resuelto se alzan la actora y Zentrum 42 SRL.
La primera expresó agravios mediante el escrito presentado el día 22.04.2021, cuyo traslado no fue contestado por la contraria.
En cambio, el recurso de la codemandada Zentrum 42 SRL fue declarado desierto el 14.02.2023.
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Como aclaración preliminar, cabe señalar que las presentes actuaciones quedaron radicadas en el Juzgado del fuero Nro. 52 por conexidad con los autos "C., R. c/
Zentrum 42 SRL s/ escrituración" (76085/2014),
conforme resolución del Tribunal de Superintendencia del fuero de fecha 27.09.2017.
Fecha de firma: 19/04/2023
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
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En ambas actuaciones, donde se reclama la escrituración de unidades diferentes, se dictó
sentencia de primera instancia el 09.02.2022.
Apelado el decisorio en los autos "C.,
R. c/ Zentrum 42 SRL s/ escrituración "
(76085/2014), fueron sorteados para la intervención de la Sala K del fuero y posteriormente devueltos a la instancia de grado por el desistimiento del recurso deducido por la allí actora y la deserción del recurso de la demandada (ver aquí).
En este contexto, dada la imposibilidad de arribar a decisiones contradictorias por haber quedado firme la sentencia dictada en los autos conexos y en resguardo del principio de economía procesal, corresponde que este tribunal continúe en el conocimiento del recurso pendiente.
Así, la parte actora se queja de la decisión adoptada en la instancia de grado por cuanto rechaza la acción promovida contra los Sres. C. y M., establece una fecha de mora distinta a la que figura en el boleto de compraventa y reduce la cláusula penal pactada en el citado convenio.
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Sentado ello, antes de ingresar en el análisis de los agravios del recurrente, es preciso señalar que, de manera coincidente con el criterio adoptado por el Sr. Juez de grado y que no ha merecido cuestionamiento alguno de las partes, entiendo que en virtud de lo establecido en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación en cuanto a la eficacia de la ley en el tiempo y teniendo en cuenta la fecha de generación de la relación jurídica objeto de autos y de los hechos que aquí se Fecha de firma: 19/04/2023
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debaten, la presente litis debe ser juzgada por la normativa vigente a esa época.
Hecha esta pertinente aclaración, cabe destacar que la actora se agravia -en primer término- del rechazo de la demanda contra los Sres. M. y Curland.
Afirma que la ley 19550 establece excepciones a la responsabilidad general de la sociedad comercial y, en sus artículos 54 in fine, 59, 157 y 274, contempla la responsabilidad en forma ilimitada y solidaria de los directores, gerentes, representantes y administradores ya sea hacia la sociedad, los accionistas y los terceros por el mal desempeño de sus cargos como consecuencia de la violación del deber de lealtad y diligencia, de la ley, del estatuto o reglamento o por dolo, culpa grave o abuso de las facultades conferidas en sus funciones, lo que -según refiere- ha ocurrido en el caso,
pues los codemandados utilizaron fraudulentamente la figura legal de la sociedad de responsabilidad limitada de ZENTRUM 42 SRL para violar la ley, el orden público, la buena fe y los derechos de terceros .
Añade que también resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la Ley 24240 (Ley de Defensa del Consumidor), ya que los codemandados C. y M. violaron con su accionar las normas que operan en la compra -
venta inmobiliaria, desatendiendo los derechos de los compradores en beneficio exclusivo de ellos mismos y de ZENTRUM 42 SRL.
Agrega que, con la lista de edificios construidos hasta la fecha y sin escriturar,
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queda demostrado que el comportamiento de los Sres. C. y M. obedece a un patrón de conducta habitual, ya que utilizaron la figura societaria de ZENTRUM 42 SRL a fin de edificar edificios y vender los departamentos, sin realizar ningún tipo de trámites tendiente a subdividir los mismos según el Régimen de Propiedad Horizontal.
Continúa diciendo que la demostración de que existió "una asociación ilícita tendiente a defraudar a los compradores de buena fe es manifiesta, ya que ZENTRUM 42 SRL y el Arquitecto Curland designaron un administrador (Montini) que no denunció ante el Registro su calidad de administrador del edificio, en clara violación de la ley 941".
Sostiene que, además del incumplimiento contractual, los Sres. C. y M. "son responsables por los vicios ocultos existentes en la propiedad ", ya que la construcción presentaba graves anomalías según la prueba producida en autos.
Es pertinente recordar que las sociedades comerciales pueden llegar a ser utilizadas con fines distintos a los que el legislador tuvo en miras al prever su constitución y su ulterior funcionamiento.
En base a este uso contrario al objeto social se elaboró la “teoría de la penetración de la personalidad”, tanto en el derecho nacional como en el comparado (S.A., C., en Zaldívar, E.,
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Cuadernos de Derecho Societario ,
Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1980, t. I, p.
162).
Este mecanismo consiste en la superación o el corrimiento de la forma jurídica para imputar las consecuencias del obrar de la sociedad no a esta, sino a sus socios, o a quienes conformaron o impusieron la voluntad del ente para fines distintos de los queridos por el legislador. De esta manera se puede llegar al patrimonio, voluntariamente desmembrado, del verdadero dueño de los bienes que aparezcan —solo formalmente— como de titularidad de la persona jurídica (CNCiv.,
Sala A, R. 526.363, del 15/3/09).
Se busca con ello declarar inoponible o ineficaz la personalidad jurídica frente a quienes se ven perjudicados por la utilización abusiva o disvaliosa de la estructura social (esta cámara, S.B., “., A. E. c/ Cometal S.A. s/ cobro de sumas de dinero”, 6/3/2001,
LL 2001-F-446).
Ahora bien, para que sea aplicable la inoponibilidad -que se encuentra expresamente prevista en el art. 54 in fine de la ley 19550-, es preciso verificar que la sociedad es utilizada para encubrir la consecución de fines extra-societarios, o que la figura societaria es usada como mero recurso para violar la ley, el orden público, la buena fe,
o para frustrar derechos de terceros (Romano,
A.A., en Rouillon, A.A. (dir.) –
A., D.F. (coord.), Código de Comercio. Comentado y anotado, La Ley, Buenos Aires, 2006, ps. 114 y ss.).
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Asimismo, como ha sostenido el máximo tribunal y la jurisprudencia en general, la llamada “teoría de la...
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