Algunas reflexiones críticas sobre la publicidad registral, particularmente la inmobiliaria, en el proyecto de código civil

Autor:Felipe Pedro Villaro
RESUMEN

I. Consideraciones previas. II. Examen particular del texto legal proyectado: A. Las disposiciones comunes (artículos 2137 a 2155): 1. Ámbito de aplicación, 2. Breve examen de los artículos proyectados como disposiciones comunes; B. Las disposiciones especiales para la publicidad inmobiliaria: 1. Examen general, 2. Examen particular de las normas proyectadas; C. Las registraciones personales.

 
ÍNDICE
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I Consideraciones previas

El proyecto* de Código Civil que ha sido enviado al Congreso como propuesta del Ministerio de Justicia de la Nación para remplazar al actual Código, contiene, en el Título XIII del Libro V, cincuenta y dos artículos destinados a regular la publicidad registral.

Este Título ha sido dividido en tres capítulos: el primero comprende las disposiciones comunes para todos los supuestos de publicidad registral sobre cosas (artículos 2137 a 2155); el segundo, normas especiales para la publicidad inmobiliaria (artículos 2156 a 2185), y el tercero la regulación de las llamadas registraciones personales (artículos 2186 a 2188).

Como se sabe, la publicidad registral para los derechos reales sobre inmuebles —si bien existente desde el siglo pasado en las legislaciones locales— fue incorporada a la legislación de fondo por el actual artículo 2505, generado por la reforma de 1968. Por razones suficientemente explicadas, también se sabe que simultáneamente con la aplicación de esa reforma, debió promulgarse la ley 17.801 como regulación específica para todos los Registros de la Propiedad Inmueble, llenando el vacío normativo que el solitario artículo 2505 generó.

Esta ley —producto de la coincidencia y los aportes de todos los Registros Provinciales, sobre la base de un proyecto elaborado por Edgardo A. Scotti y Miguel N. Falbo, aprobado por la III Reunión Nacional de Directores de Registro de Santa Fe en 1966—, comprendió en su articulado la mayoría de los procedimientos básicos para la registración e incorporó criterios, principios e instituciones nuevas en el Derecho argentino; algunos como adaptación de los vigentes en el derecho hipotecario español, otros de legítima construcción argentina, como la certificación con reserva de prioridad, pero todos expresados en un texto legal capaz de contener, armónicamente, las diversidades locales.

A treinta años de su aplicación puede afirmarse que la ley 17.801 no ha traído problemas derivados de su propio articulado. Por el contrario, los que han surgido se deben, en general, a la subsistencia en el Código de un régimen de contratación inmobiliaria sin publicidad registral, por una parte, y a la falta de normas de solución de conflictos derivados del tráfico jurídico —que no podían estar, sin duda, en una ley especial y permanentemente instrumental, como la 17.801—, por la otra.

Los fundamentos que para este Título XIII han preparado los redactores del Proyecto de Código (ap. 292, p. 131) nos explican que "no debe dilatarse más la incorporación de un ordenamiento básico de la publicidad registral al Código Civil, al menos con relación a las cosas, pues el artículo 2505, según la redacción de la ley 17.711, ceñido a los inmuebles, quedó encerrado en un contexto extraño a la registración". Sin embargo, desde esta óptica, debe repararse en que el ordenamiento básico de la publicidad registral inmobiliaria ya se encuentra en la ley 17.801 y lo que falta es incorporar normas sobre las relaciones materiales derivadas de la publicidad registral, y no la ley especial que ya está incorporada pues, con ello, en realidad, sólo se la cambia de lugar, si se nos permite la metáfora. Si lo que se ha querido expresar es que el ordenamiento básico registral debe extenderse a los muebles, para que los inmuebles no se sientan extraños, la lectura de los artículos del Proyecto no lo corrobora, pues a poco que se analicen las disposiciones comunes (para todas las cosas, según el artículo 2137 del Proyecto) se verá que se habrán de aplicar casi exclusivamente a los inmuebles.

No se ve razón, así, inicialmente y desde nuestro punto de vista, para el traslado del articulado de la actual ley 17.801 al cuerpo codificado, y menos si se piensa en que no se hace lo mismo con el ordenamiento especial de los automotores, de los buques o de las aeronaves, los que continúan enmarcados en sus leyes especiales. Tal vez se ha pensado que los automotores son menos civiles que los inmuebles, y que los buques y aeronaves deben quedarse bajo la regulación del derecho marítimo y del aeronáutico.

Sin embargo, no es el mismo criterio empleado en otros supuestos, como por ejemplo el contenido en el artículo 1162 del Proyecto, en el que se prevé que el contrato de "leasing" debe ser pactado "en escritura pública si tiene como objeto inmuebles, buques o aeronaves", e inscripto en los Registros respectivos.

II Examen particular del texto legal proyectado
A Las disposiciones comunes (artículos 2137 a 2155)
1. Ámbito de aplicación

El artículo 2137, inaugurando el título referido a la publicidad registral, y dentro de éste a las disposiciones comunes, establece que "la requerida a los efectos previstos en los ordenamientos respectivos con relación a cosas, se realiza mediante la inscripción del instrumento en el que conste la situación jurídica registrable".

Parece, de tal modo, que todas las cosas registrables quedan sujetas a las normas comunes contenidas en este Capítulo I, y por lo tanto a ellas habrá que aplicarle el contenido de los artículos 2138 a 2155, a saber: no convalidación, instrumentación en documento público —como regla—, calificación amplia, prioridad mediante el ordenamiento diario, modificación convencional de la prioridad, especialidad, soportes inmutables, procedimiento de tracto abreviado, presunción de exactitud, título inscripto y certificado previo para autorizar actos de transmisión o modificación, entre otros.

Ahora bien, junto a los inmuebles en nuestro Derecho tenemos como cosas registrables a los automotores, a los buques y a las aeronaves. Los automotores tenían su régimen registral propio antes que los inmuebles a partir del decreto ley 6582, de 1958 (ratificado por ley 14.467), modificado por las leyes 22.130 y 22.977. Las aeronaves también lo tenían con la ley 17.285, y los buques lo tienen con el Registro de la Propiedad Naval, creado por decreto 18.300/56, y luego regulado por la ley 19.170 como Registro Nacional de Buques.

Del modo que queda expuesto, pues, tenemos en la actualidad, con respecto a las "cosas registrables", cuatro regímenes diferenciados —y también diferentes— según se trate de inmuebles, automotores, buques o aeronaves, pero el Proyecto sólo deroga uno de esos regímenes, el de los inmuebles, para incorporarlo al Código dejando subsistentes los restantes.

¿Qué significa esto? Significa que las llamadas disposiciones comunes habrán de aplicarse a las cosas que son objeto de los regímenes subsistentes sólo en la medida en que éstas no colisionen con las normas de esos ordenamientos especiales, pues si se hubiera querido legislar haciendo prevalecer las normas comunes, se lo habría dispuesto expresamente —como se hizo con los inmuebles— o con otras leyes especiales que se modifican parcialmente, como la ley 24.441.

Analicemos, en consecuencia, qué pasa con la aplicación de las disposiciones comunes, confrontándolas con los regímenes especiales subsistentes.

El régimen registral de los automotores, fijado por las normas citadas más arriba, es decisivamente constitutivo y está basado, además, en la inscripción del acuerdo transmisivo, por lo que es abstracto, al modo germánico, y no causal. Así resulta de los artículos 1° y 2° de la ley 6582/58 y sus leyes modificatorias. Pero además no se registran títulos: el título, como es sabido, lo expide el propio Registro, por lo que lejos de llevarlo allí las partes para inscribirlo, en verdad van a buscarlo.

A partir de estas iniciales definiciones resultan inaplicables a los automotores los artículos 2137, 2138, 2139, 2146, segunda parte, 2147, 2148, 2150, 2151 y 2154. El resto de los artículos referidos a la prioridad, a la especialidad, a los soportes, a la vigencia de los certificados y a la cancelación de asientos, más allá de su contenido instrumental, tampoco se aplicarán, pues ya están contenidos en el régimen registral automotor a su manera y con sus diferencias. Su aplicación vendrá de él y no de las disposiciones comunes.

En conclusión, no hay ninguna norma, de las proyectadas como comunes, que se aplique directamente a los automotores, por lo que al régimen registral de estas cosas tales disposiciones le son jurídicamente neutras e indiferentes.

Las aeronaves y el régimen registral para ellas determinado, tienen características especialísimas, al igual que los buques, pero no resulta claro en el Proyecto que las disposiciones comunes hayan sido elaboradas para su aplicación en tales casos.

Si así fuera, la tarea de armonización habrá de ser ardua —y suponemos que inútil—, pues tanto el Registro de Aeronaves como el de Buques son, además de jurídicos, registros físicos y de nacionalidad de los objetos. En el caso del Registro de Buques, además, hay que reparar en que la ley 19.170 se ha plasmado sobre el modelo de la ley 17.801, pero las modificaciones que a ésta se le introducen al trasladar sus artículos al Código no estarán vigentes para los buques. Habrá que pensar, pues, que lo que se reformó porque no era bueno para los inmuebles, sí es bueno para los buques (calificación, tracto abreviado, requisitos de los documentos, etc.).

La conclusión evidente es que las disposiciones comunes, en realidad, sólo se habrán de aplicar a los inmuebles y no todas, pues el capítulo II (artículos 2156 a 2185), destinado especialmente a la publicidad inmobiliaria, modifica o enerva la aplicación de unas cuantas, y entre ellas la regla de calificación contenida en el artículo 2141, que para los inmuebles se transforma en la establecida en el artículo 2159, norma sorprendente...

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