Sentencia Definitiva de SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA, 15 de Julio de 2015, expediente C 109879

• Presidente: Genoud-Hitters-Kogan-Negri-de Lázzari
• Fecha de Resolución: 15 de Julio de 2015
• Emisor: SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA PROVINCIA

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 15 de julio de 2015, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctoresG., Hitters, K., N., de L.,se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 109.879, "Consorcio de Propietarios del Complejo Edificio Bristol Center contra Construir S.A.C.I.C. y A.D. y perjuicios".

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Mar del Plata hizo lugar parcialmente a la apelación deducida y en consecuencia, revocó la sentencia de primera instancia, condenando a la demandada a abonar a la actora la suma que resulte de la delimitación del objeto de reclamo, acotándolo a las partes comunes que restarían construir, y estableció que debía efectuarse la determinación cuantitativa en forma proporcional, de acuerdo al informe glosado a fs. 1755/1755 vta. de los actuados. Impuso las costas de ambas instancias a la demandada (v. fs. 2848/2866).

Se interpuso, por esta demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (v. fs. 2880/2903).

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorG. dijo:

1. Liminarmente encuentro necesario efectuar una breve reseña de la hipótesis fáctica descripta en la causa.

   a. Con fecha 3 de junio de 2003 el Consorcio de Propietarios del Complejo Edificio Bristol Center promovió acción de daños y perjuicios por incumplimiento contractual contra la empresa Construir S.A.C.I.C. y A. reclamando la suma de $ 32.162.080. Expuso el incoante que la demandada originalmente se había comprometido a la construcción de un complejo de edificios integrado por tres subsuelos de cocheras, planta baja, tres plantas destinados a sector comercial y cultural y tres torres de viviendas. Cuestionó que a dicha fecha permanecieran inconclusas el área comercial y una de las torres de viviendas y denunció problemas de seguridad por la existencia de intrusos y por el deterioro del inmueble. Expresó además que la conducta mantenida por la constructora redundó en violación del art. 6 de la ley 13.512 y del art. 9 del Reglamento de Copropiedad, concluyendo que la indemnización peticionada permitiría terminar el complejo, eliminando la afectación estética y los riesgos para la seguridad pública generados por el mal estado de conservación del predio. Aclaró que el reclamo por pérdida de valor venal de cada unidad se excluyó de la pretensión esgrimida por entender que correspondía a cada copropietario y detalló diversos rubros: i] indemnización sustitutiva de la construcción comprometida de partes comunes ($ 21.442.720) y ii] pérdida de uso y goce de los espacios no construidos ($ 10.721.360). Afirmó que Construir S.A.C.I.C. y A. fue formalmente constituida en mora, en tanto se la intimó a continuar la construcción del complejo, sin haber obtenido respuesta alguna a dicha misiva. Aseveró encontrarse legitimado para accionar y citó jurisprudencia y doctrina en relación al tema (v. fs. 76/92).

   b. Al evacuar el traslado que le fuera corrido (v. fs. 113) la empresa constructora accionada -tras efectuar una negativa genérica del relato del actor-, rechazó terminantemente la legitimación invocada por el Consorcio de Propietarios, puso de relieve que aquél no es propietario de las áreas comunes y que carecía el Administrador de capacidad jurídica y legitimación procesal para demandar daño moral. Aseveró en otro orden que lo que falta construir no es propiedad de los consorcistas, sino de la empresa, que oportunamente deberá invertir lo necesario para culminar el proyecto y eventualmente comercializar las unidades. Citó el art. 68 del Reglamento de Copropiedad referido a la reserva de facultad de proseguir las obras hasta su finalización y consideró que quienes compraron las unidades no adquirieron el derecho a la realización del resto del complejo, sino tan sólo a sus unidades individuales. Adicionó que los propietarios actuales no son quienes originalmente compraron, en virtud de lo cual consideró que carecían de derecho a reclamo alguno. Negó asimismo que el Consorcio tenga capacidad para construir con los fondos que reclama en los actuados las áreas inconclusas y planteó la nulidad de la asamblea realizada el 7 de enero de 2003, en la cual se resolvió articular la demanda por no haberse alcanzado las mayorías necesarias y por resultar violatoria del art. 10 de la ley 13.512. Cuestionó también no haber sido citada en su calidad de titular de numerosas unidades. En otro aspecto, negó la responsabilidad que le fuera imputada, en razón de que -aseguró- no había asumido la obligación de finalizar la obra como pretende el Consorcio y aseveró haberse visto sometida a un caso de fuerza mayor. En dicho punto relató que el 2 de mayo de 1977 el Estado nacional intervino las empresas del grupo Graiver -entre las que estaba Construir S.A.C.I.C. y A.- y que dicha medida se dejó sin efecto recién en 1985. Advirtió que la restitución de la empresa fue ruinosa y que la construcción de la Torre C del complejo se efectuó con el aporte de los socios, de una constructora asociada y del banco provincial. Señaló que dicho proyecto también fracasó por la traba de una inhibición general de bienes solicitada por el Fisco provincial en el marco del juicio por cobro de impuestos devengados en el período 1977/1980. Ello -aseveró- frustró la expectativa de finalizar la obra, al no poder comercializar las unidades construidas. En otro orden, negó haber sido legalmente constituida en mora, como así también la existencia de plazo fijado para la consecución de la obra entendiendo que aquél debió establecerse judicialmente. Afirmó que los consorcistas son los causantes del estado del edificio y que los propietarios de los locales de planta baja con su conducta desmerecieron el complejo. Controvirtió finalmente los montos reclamados en la demanda (v. fs. 1554/1608).

   c. Sustanciada la causa, el juez de primera instancia rechazó la demanda por entender que el Consorcio de Propietarios del Complejo Edificio Bristol Center carecía de la legitimación necesaria para incoar el reclamo resarcitorio e impuso las costas a la vencida (v. fs. 2742/2756).

2. Apelado el pronunciamiento por la actora (v. fs. 2763, 2783/2801) la Cámara hizo lugar parcialmente a la impugnación deducida y en consecuencia, revocó la sentencia de primera instancia, condenando a la demandada a abonar a la actora la suma correspondiente a las partes comunes que restarían construir (sector locales) estando pendiente la determinación cuantitativa de la condena, la que en forma proporcional, se debería establecer de acuerdo al informe glosado a fs. 1755/1755 vta. de los actuados (v. fs. 2848/2866).

   a) Previamente la alzada abordó los agravios planteados en torno de la legitimación invocada por la actora, manifestando que a tal efecto correspondía ponderar el contenido de la demanda, no solo en su expresión literal sino también en la verdadera voluntad manifestada por el incoante.

   b) En dicho sentido -aún cuando consideró que la pretensión fue introducida de manera ambigua- postuló que debía integrarse lo expuesto en relación al objeto de la demanda con los fundamentos vertidos respecto a la medida cautelar requerida, pues -expresó el sentenciante- allí se reveló el "objeto mediato" de la acción, cual era"... asegurar el posterior cumplimiento de la sentencia -que permita con la indemnización pedida por los daños y perjuicios de marras terminar el complejo, para dar finiquito, cuanto menos de forma decorosa a lo que hasta hoy se construyó, demoliendo algún sector irreparable y finiquitando todo lo inconcluso del complejo edilicio..."(v. fs. 2854 vta.).

   c) En dicho contexto ela quodestacó que el importe del rubro patrimonial solicitado fue determinado mediante la multiplicación del costo de construcción por metro cuadrado, por la cantidad de medida que representaban los sectores comunes que restaban construir. También señaló que el contenido de la intimación cursada por el Consorcio a la firma demandada, reclamando la terminación del complejo, más los daños y perjuicios derivados de la moran permitían elucidar el objeto del reclamo (v. fs. 2855).

   d) Luego concluyó que la pretensión articulada tendía al cumplimientoin naturade la obligación, no a la reparaciónin natura, encuadrando el caso en un supuesto de ejecución forzada (conf. art. 505, incs.1 y 2, C.C.; v. fs. 2855 vta.). Adicionó el sentenciante que la ambigüedad manifestada en la demanda adquirió precisión en un estadio procesal posterior -expresión de agravios-, donde el actor fundó su derecho a obtener la reparación de daños y perjuicios, en el supuesto de resolución contractual que estimó operada extrajudicialmente. Aclaró la alzada que la subsistencia o no del vínculo en el cual se encuentra fundada la causa de la obligación original en nada modifica la demanda deducida (v. 2855 vta./2856).

   e) Después de delimitar la pretensión esgrimida, la Cámara ingresó en el análisis de la capacidad invocada por el Consorcio, advirtiendo que la finalidad perseguida por el legislador al crear dicho recurso técnico-jurídico fue proporcionar un instrumento para la defensa de los intereses comunes de los consorcistas.

   f) Partiendo de tal premisa consideró que el Consorcio -aglutinante de las voluntades de los copropietarios- era la única entidad capaz de canalizar el reclamo de justicia (conf. arts. 8, 9, 10, 12 y 16 ley 23.512, v. fs. 2857) y sostuvo que hubiera devenido ineficaz la promoción de acciones individuales de cada consorcista tendiente a obtener la construcción de lo que a cada uno le hubiera correspondido...