Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 12 de Febrero de 2019, expediente CIV 040289/2015/CA004

• Fecha de Resolución: 12 de Febrero de 2019
• Emisor: Camara Comercial - Sala F

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los 12 días del mes de febrero de dos mil diecinueve reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos “BELGRANO CARGAS Y LOGISTICA S.A. CONTRA ITALSEM SA Y OTRO SOBRE SUMARISIMO” (Expte. COM 40289/2015) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: N° 17, N° 18 y N°16.

La Dra. A.N.T. interviene en su carácter de subrogante de la vocalía N°17 que se encuentra a la fecha vacante.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 281/289?

La Sra. Juez de Cámara Doctora A.N.T. dice:

I.A. de la causa.

1. BELGRANO CARGAS Y LOGISTICA SA (en adelante, “BELGRANO CARGAS”) promovió el presente juicio ordinario contra ITALSEM SA (en adelante “ITALSEM”) y solicitó el desalojo de su inmueble por falta de pago del alquiler.

   Indicó que entabló la acción contra la empresa demandada, y/o los subinquilinos y/o ocupantes del inmueble que se compone de un galpón de aproximadamente 2.175 mt2 e instalaciones fijas por 753 mts2, situados dentro del predio ferroviario Estación Baigorrita de la Línea General San Martín, en las intersecciones de las calles Belgrano y San Martín de esa localidad. Solicitó, específicamente, que se condene a la desocupación del inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento por fuerza pública.

   Fecha de firma: 12/02/2019 Alta en sistema: 13/02/2019 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #27152135#226114599#20190208131636700 Poder Judicial de la Nación Manifestó que tiene conocimiento de que el demandado continúa ocupando el predio en la actualidad y que lo intimó en numerosas oportunidades a que se lo entregue.

   Aludió a los antecedentes de su actuación en la explotación del servicio de transporte ferroviario de carga.

   Relató que el 3.8.2004 ALL SA, quien operaba y administraba la infraestructura ferroviaria que luego fue asignada a BELGRANO CARGAS, suscribió un contrato de arrendamiento de un inmueble de propiedad del Estado Nacional con la demandada. El mismo –detalló- comprendía un galpón celda e instalaciones fijas con una superficie de 1675 mt2 y 213 mt2, respectivamente, ubicados en el centro de Cargas de la Estación Baigorrita, Provincia de Buenos Aires.

   USO OFICIAL Señaló que el contrato tenía una vigencia de treinta y seis meses y vencía el 31.7.2007. Añadió que posteriormente, mediante dos adendas prorrogaron el plazo de vigencia hasta el 31.10.2013. Aclaró, entonces, que cuando designaron a BELGRANO CARGAS administradora de esos bienes mediante la concesión del servicio ferroviario, el contrato de alquiler suscripto entre el anterior concesionario y la demandada aún estaba vigente.

   Destacó que la concesión anterior fue rescindida por exclusiva culpa de ALL SA y en consecuencia la empresa perdió la administración de los bienes. Por eso, el contrato de arrendamiento celebrado con la demandada quedó sin efecto. Ello pues, aclaró, ALL SA de ninguna manera podría continuar arrendando un bien que ya no administraba.

   No obstante, explicó que BELGRANO CARGAS mantuvo ese contrato, respetando los términos contractuales y las obligaciones asumidas por su antecesora, en pos de la continuidad contractual y la buena fe, por lo que comenzó a facturar a la accionada el cannon locativo, tomando como Fecha de firma: 12/02/2019 Alta en sistema: 13/02/2019 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #27152135#226114599#20190208131636700 Poder Judicial de la Nación base el referido instrumento. Mencionó que con anterioridad a la fecha de vencimiento del plazo de arrendamiento, inició negociaciones con la accionada para suscribir uno nuevo.

   Mencionó que la demandada nunca abonó el canon locativo devengado por el contrato anterior ni tampoco el que estipularon en el que celebró con BELGRANO CARGAS.

   Resaltó que citó a ITALSEM a una mediación para encontrar una solución, pero en esa oportunidad la empresa requerida le ofreció solo el 50% de lo que efectivamente se adeudaba y, además, pretendió que se lo financiara en ocho cuotas.

   Indicó que el hecho de suscribir un nuevo contrato fue una conducta ladina para comprometer a su mandante en una nueva relación USO OFICIAL contractual a sabiendas que no abonaría suma alguna.

   Señaló que, de acuerdo con las pautas convenidas, intimó a la demandada para que en el plazo de quince días cancelara la totalidad de la deuda, bajo apercibimiento de considerar rescindido el alquiler por su exclusiva culpa.

   Arguyó que la accionada no puede ahora cuestionar su legitimidad para ser la titular del contrato de alquiler y destacó que esa defensa es una nueva artimaña para continuar ocupando el inmueble sin pagar su precio.

   Alegó que ITALSEM pretende endilgarle un incumplimiento a una obligación que había pactado en el contrato con ALL SA, por la que esta empresa se comprometía a transportar un mínimo de carga ferroviaria como prestación adicional al canon locativo. Añadió que si la demandada hubiera pretendido justificar su falta de pago del alquiler en el incumplimiento de esa obligación convenida con la anterior locadora, debió cuanto menos intimarla.

   Fecha de firma: 12/02/2019 Alta en sistema: 13/02/2019 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #27152135#226114599#20190208131636700 Poder Judicial de la Nación Solicitó la entrega anticipada del inmueble y adujo que se trata de un bien del Estado Nacional, afectado al servicio de transporte ferroviario de cargas de la Línea General S.M..

   Ofreció prueba y fundó en derecho.

2. ITALSEM se presentó, opuso excepciones y contestó demanda.

   En primer lugar, introdujo una excepción de incompetencia.

   Explicó que con anterioridad al inicio de este expediente, había promovido una acción caratulada “ITALSEM SA c/ BELGRANO CARGAS Y LOGISTICA SA s/

   Acción declarativa de certeza”. Solicitó, entonces, la inhibición de la justicia civil para intervenir en este juicio y su remisión al juzgado donde se radique definitivamente ese expediente.

   Requirió la acumulación de estos actuados a los mencionados en USO OFICIAL el párrafo que antecede, pues arguyó que el juez no puede arbitrar el desalojo sin conocer los aspectos esenciales de la relación entre las partes.

   Solicitó la nulidad de la resolución que imprimió a este trámite el proceso sumarísimo.

   Negó los hechos afirmados por BELGRANO CARGAS y realizó su relato.

   En primer lugar, negó la legitimación de la actora pues expuso que carece de idoneidad. Explicó que a partir de la rescisión de la concesión de ALL SA, varias entidades se presentaron como concesionarias.

   Reiteró que luego de que el Poder Ejecutivo Nacional dictara una norma por la cual asignó la concesión a la actora, los directivos de BELGRANO CARGAS comenzaron una persecución implacable contra su parte, pretendiendo percibir cánones muy superiores a los abonados a ALL SA y exigiendo la firma de un nuevo contrato locativo sin acreditar su legitimación para ello.

   Fecha de firma: 12/02/2019 Alta en sistema: 13/02/2019 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #27152135#226114599#20190208131636700 Poder Judicial de la Nación Cuestionó, también, que se persiguiera el pago de un canon sin brindar servicios de cargas, a pesar de tener la posibilidad de hacerlo.

   Expuso que fue imposible negociar con la actora un trato justo y equitativo, pero resaltó que una negativa de su parte, implicaría perjuicios mucho mayores. Relató que dependientes de BELGRANO CARGAS se presentaron en forma compulsiva y forzada en el lugar del arriendo y obligaron al representante legal de la demanda a firmar un contrato sin leer las cláusulas y sin saber qué firmaba.

   Destacó que la accionante utilizó y se valió de su necesidad y desesperación por continuar la relación y lo obligó a firmar un contrato abusivo y nulo. Explicó que, a pesar de estar prohibido por la ley, le impuso la indexación de los alquileres y le hizo firmar cláusulas de adhesión USO OFICIAL previamente fijadas. Aludió a una serie de correos electrónicos que intercambiaron y que demuestran lo que ocurrió.

   Mencionó que el proceder de la actora es arbitrario y citó como ejemplo la falta de recepción de los cheques con los que ITALSEM le quiso pagar el alquiler.

   Resaltó que el Decreto 566/13 hace referencia a la red General Belgrano, pero que el predio por el que se inicia este reclamo pertenece a la red ferroviaria S.M.. Consecuentemente –arguyó- la actora no puede percibir arriendos sobre este contrato.

   Señaló que mediante la citada resolución el Ministerio de Interior y Transporte transfirió a BELGRANO CARGAS el material rodante, equipamiento y toda clase de bienes vinculados a la actividad ferroviaria que se encuentren actualmente “sin destino específico”. Por eso, explicó que no puede aplicarse al predio que ITALSEM alquila hace más de treinta años.

   Fecha de firma: 12/02/2019 Alta en sistema: 13/02/2019 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #27152135#226114599#20190208131636700 Poder Judicial de la Nación Añadió que la norma referida en ningún momento indica que se transmiten los inmuebles que se hallan locados con el anterior concesionario.

   El artículo 1 –continuó-, no específica entre sus objetivos el arriendo de los inmuebles pertenecientes al ferrocarril. Al respecto, señaló

   que el art. 11 indica que la Secretaria de Transporte, la ADIF y la CNRT realizarán un inventario de los bienes desafectados de la concesión y que no se acreditó su confección...