Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 4 de Abril de 2023, expediente COM 049739/1996/CA002

• Fecha de Resolución: 4 de Abril de 2023
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial 49.739 / 1996

AGLIETTA, P.P.G. s/ QUIEBRA

Buenos Aires, 04 de abril de 2023.

Y VISTOS

1. ) Apeló F.S.M.A., subadquirente de la Parcela 14 ubicada en el Country Club Golfers, del Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires, las decisiones del 08.3.22 y 15.7 22 en las que, por un lado, se ordenó

   al síndico cumplir con las medidas de inscripción en el registro inmobiliario provincial respecto a la citada Parcela (a saber: la inscripción registral de la declaración de ineficacia obrante en fs. 327/329-transcribiendo los datos de la operación de compraventa- y el segundo testimonio del citado lote para su venta y,

   por otro, denegó el pedido del recurrente de levantar la anotación de litis inscripta en el dominio de esa parcela que adujo de su propiedad.

   Para así resolver, el juez de grado señaló -en el decisorio del 08.3.22-

   que la ineficacia de pleno derecho fue dispuesta sobre los tercios indivisos que comprendían las operaciones referidas a los tres (3) lotes de cotitularidad de la fallida individualizados en fs. 327/329 y, que la Parcela 14, a diferencia de las Parcelas 7 A

   y 9 (localizadas en el Country Club Golfers), fue enajenada el 26.1.98 al aquí

   recurrente por lo que la inoponibilidad a la masa abarcaba, también, esa posterior transmisión.

   Indicó que los reparos de la síndica en torno a la imposibilidad de subastar ese lote en esta quiebra no eran atendibles por tratarse de una directa Fecha de firma: 04/04/2023

   Alta en sistema: 05/04/2023

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #21547087#343079765#20230404095300337

   derivación de la ineficacia decretada el 22.8.2003. Es por eso, que el a quo ordenó

   cumplir las inscripciones necesarias para su enajenación.

   En su planteo M.A. invocó la titularidad dominial y posesión de la citada parcela y, además, dijo haber tomado conocimiento de esta quiebra al solicitar un informe de dominio para realizar una venta-, pese a lo cual el a quo consideró que la ineficacia de las operaciones referidas a las parcelas de cotitularidad de la fallida que fuera declarada en fs. 327/329, en la medida que allí se aludió a la citada operación del 26.11.98 –que es la que se relaciona con el aquí

   recurrente-, tal negocio era también inoponible y habilitaba su venta, como una clara derivación de la firmeza de dicho pronunciamiento (léase fs. 327/329, que data del 22.8.2003).

   Los fundamentos del recurso fueron respondidos por la sindicatura.

   La Sra. Fiscal General se expidió en el sentido de que no se configuraba una cuestión de interés general para su intervención.

2. ) Antecedentes del caso.

   i) La quiebra de P.P.G.A. fue decretada el 19 de mayo de 1997.

   En lo que aquí interesa, obra informe del síndico anterior, del 20.8.2003, en el que daba cuenta que la deudora contaba con un tercio indiviso de tres (3) parcelas –todas integrantes de una misma vivienda-ubicadas en el Country Club Golfers –ruta 28 KM. 4,5 P., Provincia de Buenos Aires- a saber: i) Parcela 7 A, Circ.IV, S.H.F.. 25, Matrícula 33610, Partida 150594-8, Partido 084; ii)

   Parcela 9, Circ. IV, S.. H., Fr. 25, Matrícula 33611, Partida 150595-4, Partido 084 y iii) Parcela 14, Circ IV, S.. H, Fr. 25.

   Matrícula 33614, Partida 150601-4, Partido 084.

   Según ese mismo informe, la fallida enajenó a su hermana y condómina Sra. P.B.A. los respectivos tercios de las tres (3) parcelas arriba individualizadas. Dijo que de las constancias de autos surgía una copia certificada de la escritura traslativa de dominio suscripta el 03.7.97 (inscripta el 6.8.97), en la que aparece una nota posterior del 26.11.98 que daría cuenta de la Fecha de firma: 04/04/2023

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   transferencia ulterior de la parcela 14 al aquí recurrente (extremo reconocido por P.B.A. en fs. 248). El funcionario postuló que dicho acto de compraventa celebrado entre la fallida (léase P.P.G.A. y su hermana era ineficaz de pleno derecho (art. 118 LCQ) por haber sido otorgado luego de la sentencia de quiebra.

   ii) Pues bien, en ese contexto, se presentó en autos la hermana de la fallida solicitando el levantamiento de las medidas cautelares de la quiebra sobre la porción del inmueble objeto de esta resolución. Explicó, en su presentación del 27.09.2000 (ver fs. 248), que al encontrarse su hermana: la hoy fallida en pésimas condiciones económicas, procedió a comprarle en el mes de julio de 1997, la tercera parte indivisa de los lotes 7, 9 y 14 –según surge de la copia del título de propiedad que acompañó a fs. 243/7- señalando que, por entonces, sobre el inmueble pesaba un usufructo a favor de su padre que aún vivía, lo que resulta de dicho título –véase fs. 244vta- (aclarando que además, al lote 14, luego lo había vendido, en noviembre de 1998).

   iii) A fs. 327/329 se declaró la ineficacia de la compraventa efectuada a favor de la Sra. P.B.A. respecto de los tercios indivisos de las tres parcelas ya referidas (Parcelas 7 A, 9 y 14) integrantes de una misma vivienda,

   ubicada en el complejo habitacional “Country Club Golfers –Ruta 28, Km 4,5- del Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires, paraje denominado “El Recreo”: lotes éstos, que integraban el patrimonio de la fallida a la fecha del decreto de quiebra (19.5.97) y que fueron objeto de la compraventa suscripta el 03.7.1997, en la que aparece, una nota registral posterior, del 26.11.98, que daba cuenta de la transferencia de la parcela 14 –a un tercero-: afirmándose que dicho acto resultaba,

   también, inoponible a la masa de acreedores, aunque sin mayores fundamentos. En ese pronunciamiento se subrayó que la compraventa realizada por la fallida fue efectuada respecto de inmuebles sometidos a desapoderamiento en razón de la quiebra y por ello se declaró la ineficacia de pleno derecho de las operaciones aludidas supra. Asimismo y sin otro fundamento se extendió la ineficacia, además, a la operación de compraventa del 26.11.98 en punto al tercio indiviso de la Parcela 14

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   –cuya enajenación, también, se ordenó en autos- comprado por el aquí recurrente,

   F.S.M.A. a la primera adquirente P.B.A., en una segunda operación ajena a la fallida.

   Señálase que la resolución no fue sustanciada ni notificada al subadquirente, aquí recurrente, pese a que se sabía que esa parcela había sido enajenada, con lo cual se le impidió a éste hacer valer sus derechos como subadquirente del citado lote 14.

   iv) Decreto de Subasta del 19 de abril de 2010 (fs. 645/649).

   La Sra. Juez de Grado -luego de señalar que Country Club Golfers reclamaría el cobro de su crédito por expensas adeudadas a los distintos titulares del bien, sin oponerse a la venta de la porción indivisa que correspondía a la fallida-, en el marco de los arts. 203, 204 inc. b) y 208 LCQ dispuso la venta en pública subasta,

   al contado y al mejor postor, con la base que habría de determinarse por el martillero auxiliar, de 1/3 del inmueble –cuya venta fue declarada ineficaz en el marco de esta quiebra (fs. 327/329), “lote integrante del Complejo Habitacional Country Club Golfers ubicado en el Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires, paraje denominado “El Recreo”, que forma parte de los lotes o fracciones de chacra 1 a 7

   y 12 a 14 y que de acuerdo al título se designa como lote 14, 7ª y 9 de la fracción XXV, nomenclatura catastral:

   Circ. IV, Sección H, Fracción XXV, parcela 14 M.. 33614;

   C.. IV, Sección H, F.X., parcela 7 A Matr. 33610;

   C.. IV, Sección H, Fracción XXV, parcela M.. 33611.

   A su vez, la juez a quo indicó que el porcentaje indiviso del inmueble que salió del patrimonio de la fallida con motivo de la operatoria declarada ineficaz se encontraba inscripto registralmente a nombre de la hermana de la fallida (ver informe de dominio fs. 265 asiento 3), obviando totalmente – y este es decisivo en el caso- la inscripción de dominio que, respecto de la parcela 14, aparecía a favor de un tercero en el asiento quinto del certificado de fs. 265, considerando en general, que a los efectos de la enajenación que no era necesario alterar dicha titularidad dominial,

   Fecha de firma: 04/04/2023

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   porque la ineficacia concursal no le quitó validez a tal acto aunque sería inoponible a los acreedores concurrentes de esta quiebra

   .

   v) A resultas de la declaración de ineficacia y a los efectos de su inscripción, la síndica, con el fin de evitar observaciones del registro solicitó que se ordenara tal inscripción, con los datos de la escritura agregada en autos, como así

   también con los datos identificatorios de los intervinientes en la escritura declarada ineficaz .

   Así las cosas, con fecha 21.11.13, se ordenó a los fines de la inscripción de la declaratoria de ineficacia (fs. 327/329) en el registro inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires, el libramiento de oficios en los términos de la ley 22.172 transcribiéndose los datos correspondientes a la operación de compraventa:

   escritura N° 298 del 03 de julio de 1997 emitida por el escribano J.A. por ante quienes intervinieron las Sras. P.P.G.A. –fallida, CI

   6.031.818- y P.B.A. (C.I 6.031.819). Y también se ordenó inscribir el segundo testimonio obrante en fs. 347/351. No medió aquí referencia alguna a la transferencia al recurrente del 26-11-98.

   vi) En lo que hace a la operación de...