La adquisición 'a non dominio
| Autor | Juan José Guardiola |
| Cargo | Juez de la Cámara en lo Civil y Comercial de Junín Pcia. de Bs. As. Argentina. Abogado |
| Páginas | 45-65 |
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AÑO 2020 • NÚMERO 7
LA ADQUISICIÓN “A NON DOMINO”
Por Juan José Guardiola1
SUMARIO- I. LA PROTECCIÓN DEL SUBADQUIRENTE, LA APARIENCIA Y SUS LÍMI-
TES. II. COMO JUSTO TÍTULO PARA PRESCRIBIR . III.- LA FE PUBLICA REGISTRAL.
LA BUENA FE. EL ESTUDIO DE TITULOS. IV. LAS OTRAS PUBLICIDADES: LA POSE-
SORIA Y CARTULAR. V. A MODO DE CONCLUSIÓN.
RESUMEN:
El presente trabajo trata sobre las adquisiciones a non dominio, el alcance de la protec-
ción al tercero, la buena fe y el estudio de títulos y sus implicancias notariales y jurídicas
en general.
ABSTRACT
ispaperdealswith non, domainacquisitions, thescope of thirdpartyprotection, goodfaith
and thestudy of titles and their notarial and legal implications in general.
PALABRAS CLAVE: adquisicion. buena fe. estudio de titulo.
KEY WORDS: acquisition. good faith. title study.
I. La protección del subadquirente, la apariencia y sus límites
A) La reforma del año 68 por ley 17.711 al Código de Vélez agregó un párrafo nal al art.
1051 que generó dispares interpretaciones y grandes discusiones en la doctrina. Origi-
nariamente expresaba “Todos los derechos reales y personales trasmitidos a terceros
sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto
anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor
actual” y con lo incorporado quedó “salvo los derechos de los terceros adquirentes de
buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”
Bibiloni2 en su Anteproyecto había expresado “la disposición del art. 1051, es ciertamen-
te la primera que debe reformarse en el Código. La reipersecución de bienes en poder
de personas de buena fe, que los han adquirido de quienes tenían el derecho aparente
a ellos, es incompatible con las ideas modernas, y obstáculo fundamental, para el esta-
blecimiento de un sistema ecaz de crédito real. Es además, en la mayor parte de los
casos, una verdadera iniquidad. Que, porque una persona se dejó engañar, o porque
1 Juez de la Cámara en lo Civil y Comercial de Junín Pcia. de Bs. As. Argentina. Abogado .Escribano. Profesor Titular Ordinario de Derechos reales,
Registral e Intelectuales Facultades de Derecho UNNOBA (Universidad Nacional de Noroeste de la Pcia. de Buenos Aires) y UNLZ (Universidad Nacional
de Lomas de Zamora) Asesor Académico del Consejo de la Magistratura de la Pcia. de Bs. As. Ex Jefe de Gabinete de la Secretaria de Asuntos Registrales
del Ministerio de Justicia de la Nación. Ex Secretario de Investigaciones de la Facultad de Derecho UNLZ. Ex Director del Instituto de Derecho Registral
del Colegio de Abogados de Lomas de Zamora.
2 Anteproyecto To. 1 p. 122 nota al art. 396.
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REVISTA de ESTUDIOS de Derecho Notarial y Registral
LA ADQUISICIÓN “A NON DOMINO”
un juez o un gobierno -como en muchos casos ha ocurrido- creyó poder autorizar una
enajenación, que después se declaró ilegal, se despoje a los adquirentes que ignoraban
el engaño, o creían en la legitimidad de los actos autorizados, es cosa que jamás se podrá
aprobar”
Es que, con anterioridad, la adquisición de un inmueble no garantizaba que el último ad-
quirente (mientras no hubiera mediado la prescripción liberatoria de la acción respectiva
o la adquisitiva del derecho real) no debiese restituirlo como consecuencia de que en una
de las transmisiones antecedentes, celebrada quizás muchos años atrás, fuese anulada
por un vicio oculto e insospechado, como por ejemplo el error, el dolo o la violencia.
La doctrina (Fornieles, Rayces, Tezanos Pinto, Borda, Llambías, Arauz Castex, Ovejero,
Allende, Spota, Carneiro, etc.) y la jurisprudencia, con toda lógica se preocuparon por
esa injusta solución, y se esforzaron en proteger a ese subadquirente de buena fe, con
el agregado de la onerosidad, sobre la base de la expresión “en virtud del acto anulado”
para concluir que en los casos de actos anulables (arts. 1045 y 1046 CC) no debía aplicar-
se la retroactividad para las transmisiones operadas antes de la anulación.
Con la reforma - claramente enrolada en este aspecto en la seguridad jurídica dinámica,
la del tráco, en contraposición a la seguridad estática, de conservación de la propiedad-
se receptaba como fuente de adquisición originaria, ex lege, la teoría de la apariencia
en su función legitimante para un supuesto mucho más abarcativo de los que ya Vélez
Sarseld había previsto como excepción al tradicional principio del nemo plus iuris ad
aliumtransferrepotest, quamipsehaberet3 (art. 3270 CV4, con el CCyCN art. 3995)6, perdien-
do todo interés la cuestión de la irretroactividad o no de la anulabilidad, ya que expresa-
mente consignaba como comprendidos los actos nulos y los anulables7.
El tutelado es el tercero ajeno al acto nulo, por lo que supone una anterior adquisición (la
inválida) y una posterior adquisición de buena fe y a título oneroso. Este último requisito
es generalmente exigido para que opere la apariencia jurídica (además del régimen del
BGB – arts. 873,891 y 892- que al basarse en el acuerdo abstracto de registración pres-
cinde de la causa de la mutación, encontramos como excepción el sistema sobre publi-
cidad inmobiliaria francés – art. 30 del Decreto ley del 4 de enero de 1955- y el derogado
art. 2962 de CC Quebec, en lo que se exige únicamente la buena fe) ya que lo contrario
no resultaría justo, pues implicaría el sacricio del verdadero propietario para amparar
el lucro o ganancia de ese tercero8.
Se formularon reparos a la inclusión de los “actos nulos”, señalándose que en tales casos
faltaría la buena fe. Esa crítica partía de la base de identicar nulo con nulidad ma-
niesta y anulable con nulidad no maniesta. Si bien esas categorías comúnmente
3 D.50,17,54 (Ulp.46 ad ed.).
4 “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto
un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere”.
5 “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.”
6 Alguno de cuyos ejemplos clásicos es el del “heredero aparente” (arts. 3430 CC; 2315 CCyCN)
7 Lo distintivo en esta clasicación es la índole rígida (de derecho, con una imperfección denida, insusceptible de más o de menos) o uida (dependiente
de la apreciación judicial) de la causa de invalidez (Llambías Jorge Joaquín, Parte General TratadoTo. II n° 1884 y 1888).
8 El Proyecto de la Comisión Federal de 1993 en su propuesta de reforma al art. 1051 eliminaba la imposición de onerosidad.
No comparto esa postura, el carácter excepcional de la adquisición legal de los derechos de los subadquirentes (art. 1894 CCyCN) exige un sacricio
económico de su parte, más allá de la seguridad en la adquisición sustentada en su buena fe, que justique la ruptura de la regla general de la invalidez y los
efectos de arrastre sobre los actos ulteriores nulidad.
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