Sentencia nº 40888 de Primera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 14 de Abril de 2009

• Ponente: LEIVA, BOULIN, VIOTTI
• Fecha de Resolución: 14 de Abril de 2009
• Emisor: Primera Circunscripción

Expte: 40.888

Fojas: 443

En la Ciudad de Mendoza a catorce días del mes de abril del año dos mil nue-ve, reunidos en la Sala de Acuerdos de la Primera Cámara Civil de Apelacio-nes, D.. A.M.V., A.G.B. y C.F.L. trajeron a deliberación para resolver en definitiva los autos Nº 40.888/124.768 caratu-lados “L.B. Y ASOCIADOS S.R.L. C/TECNOLOGÍA INTERNACIONAL ROSSI S.A. P/DESALOJO (VENCIMIENTO DE CONTRATO)”, originarios del Quinto Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venido al Tribunal en virtud del recurso de apelación planteado a fojas 347 en contra de la senten-cia de fojas 345/346.

De conformidad con lo ordenado en el art. 160 de la Constitución Provincial, se plantearon las siguientes cuestiones a resolver:

1. CUESTIÓN: ¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

2. CUESTIÓN: COSTAS.

Practicado el sorteo de ley arrojó el siguiente orden de votación: D.. L., B. y V..

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. C.F.L. DIJO:

1. Que vienen estos autos a la alzada en virtud del recurso de ape-lación deducido por la accionada, Tecnología Internacional R.S.A., en co-ntra de la sentencia de fojas 345/346 que hace lugar a la demanda interpues-ta por L.B. y Asociados S.R.L., invocando la existencia de un contrato de loca-ción acompañado a fojas 10/11, desechando la defensa opuesta por la apelan-te consistente en la invocación de la posesión del inmueble, ya existente a la fecha de suscripción de ese contrato.

   A fojas 408 la Cámara ordena fundar recurso al apelante por el pla-zo de ley (Art. 142 del C.P.C.), providencia que es notificada a fojas 410.

2. Que a fojas 411/421 funda recurso la Dra. M.L.N., por Tecnología Internacional R.S.A.; se queja de errores en la apreciación de la prueba rendida en la causa y en la aplicación del derecho al caso; sos-tiene que la sentencia apelada se funda en el puro voluntarismo de la juez a quo, quien no ha valorado en forma sistemática y racional, la relevante y con-cordante prueba que acredita la posesión animus domini del demandado en el inmueble que ocupa desde hace más de 20 años; que la valoración de la juez es parcial, apartándose de la realidad y del sistema de la sana crítica racional, desarrollando en la decisión apelada un razonamiento errado e ilógico arri-bando a un resultado absurdo de calificar a la demandada como una mera te-nedora del inmueble objeto del presente juicio.

   Afirma que su parte se opuso a la acción de desalojo, acreditando sobradamente en la causa que es la poseedora animus domini del inmueble pretendido por la actora (art. 2.351 del Código Civil) y que esa posesión impi-de el progreso de la acción intentada de acuerdo con lo dispuesto por el art. 399 bis inc. b) del C.P.C.; señala que, no obstante el contrato de locación agregado a fojas 10/11, existió un contrato de compraventa, celebrado a tra-vés de un boleto, anterior a ese supuesto contrato, e incluso, una cesión de derechos posesorios efectuada a su mandante con posterioridad.

   Sostiene que el contrato de locación nada tiene de real; que la fe-cha del mismo data del 13/04/2.000, sin que dé explicación alguna de la ocu-pación del inmueble desde 1983 por Industrias A.R.S.A., ni la cesión posterior de derechos posesorios que ésta realizara a Tecnología Inter-nacional R.S.A.; alega que la fecha del contrato de locación es notoria-mente cercana a la solicitud de habilitación municipal de fecha 27/04/2.000, según el expediente municipal N° 18.659; que esa locación se confeccionó a los fines de dar cumplimiento a una formalidad exigida por Intendencia Muni-cipal para la habilitación del local, siendo ésta la razón por la que el contrato nunca fue sellado; que, por la misma razón, no existe en autos ningún com-probante del pago de los cánones locativos que el actor dice haber recibido.

   Indica que el estatuto de Tecnología Internacional R.S.A. tiene como domicilio social el inmueble cuyo desalojo aquí se pretende; que la constitución de la sociedad demandada data de 1996, cuatro años antes de la mentada locación; señala a su favor los testimonios de C.G. y Ro-drigo R.D., que fueron descartadas por la juez a quo.

   Agrega que la juez nada dice sobre el expediente N°! 85.651 cara-tulados “L.B. y Asociados S.R.L. s/Quiebra voluntaria”, originarios del Quinto Juzgado Civil, Comercial y M.; que, en esa causa, se explica la causa jurí-dica por la que Industria A.R.S.A. comenzó a poseer de buena fe el inmueble en cuestión, tras hacerse cargo del pasivo de la fallida; que allí se acreditan los pagos a los acreedores verificados, solicitando la subrogación en la posición de cada uno de ellos; que A.R.S.A. pagó el 99.92 % del pasivo, adquiriendo la totalidad del activa de la sociedad quebrada, y en-tre ellos el inmueble aquí reclamado, legitimándose la posesión del mismo.

   Se queja de la descalificación total que hace la sentencia de la ce-sión de derechos y acciones posesorias de Industrias Rossi S.A. a Tecnología Internacional R.S.A., sin advertir que, precisamente, de ese instrumento surge la existencia de un título a la posesión otorgado a la demandada en au-tos por el poseedor cedente, quien no tenía ninguna vinculación locativa con la actora.

   Advierte sobre la falta de consideración del pago de impuestos mu-nicipales, recibos de pago de impuesto inmobiliario, notas periodísticas, reci-bos y facturas por mejoras, facturas de pago de energía eléctrica y demás documentación acompañada; asimismo, entiende que se ha restado valor al boleto de compraventa suscripto con el Dr. F., sin explicar cómo es posi-ble interpretar la existencia de ese boleto con el posterior otorgamiento de una locación de cosas.

   En síntesis, concluye que, en autos, se ha probado prima facie la posesión invocada como defensa, tornándose improcedente la demanda de desalojo interpuesta.

2. Que a fojas 422 la Cámara ordena correr traslado a la contraria de la fundamentación del recurso por el plazo de ley (art. 142 del C.P.C.) .

   A fojas 423/426 la Dra. E.S., por la actora, contesta el tras-lado conferido, solicitando, por las razones que allí mismo esgrime, el rechazo del recurso intentado.

3. Que a fojas 442 se llama autos para sentencia, practicándose a fojas 442 vta. el correspondiente sorteo de la causa.

   El juicio de desalojo previsto por el art. 399 del C.P.C., de natura-leza especial, sólo admite discusión acerca del mejor derecho al uso de la cosa, ya que persigue asegurar la libre disponibilidad de los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad, por personas que entraron en posesión precaria-tenencia- mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden considerarse ya existentes o en su caso, cuan-do se encuentran sin derecho y contra la ley, en el uso o goce de la cosa aje-na: intrusos.

   Pero dada su naturaleza sumarísima, es improcedente el desalojo cuando el demandado alega y prueba que la ocupación que invoca, lo es a título de poseedor, no interesando en este juicio ni el vicio, ni el tiempo que la cualifique.

   La posesión de la cosa o el mejor derecho a ella, quedan reservadas para los interdictos o para el proceso reivindicatorio. El debate vinculado a una alegada relación sustancial o a derechos posesorios debe afrontarse en pleito aparte. Una discusión de esta magnitud no puede acometerse en este procedimiento sumarísimo, donde la certeza se rinde a la celeridad (ALSINA, H., “Tratado de Derecho Procesal Civil”, V-III, pág. 399; M.A.M., “Juicios sumarios”, Tº II, págs. 89 y sgtes.).

   Para que la acción de desalojo sea viable, basta que el actor acredi-te encontrarse en cualquiera de los casos previstos en el art. 399 C.P.C., y que el demandado está en la obligación de restituir la cosa, ya sea por mediar un contrato o bien porque tenga el carácter de mero tenedor precario o intru-so. Por tanto, el presupuesto necesario para que funcione el procedimiento especial del juicio de desalojo es que exista por parte del actor un derecho personal a exigir al demandado la devolución de la cosa, no el derecho real oponible "erga omnes" de someter la cosa a su disposición, hipótesis ésta, cu-ya acción es la reivindicatoria.

   Por eso, la discusión que en vez de referirse a la obligación del de-mandado de restituir la cosa, se basa en el dominio y la posesión, es materia ajena al juicio de desalojo, y propia, en cambio de las acciones posesorias y petitorias (art. 2.758, 2.362 y 2.351 del Código Civil).

   A.M. afirma que cuando se imputa al demandado el ca-rácter de intruso, deben hacerse estos distingos: a) si se allana y no niega tal calidad sin agregar ningún otro nuevo antecedente que lo habilite a mante-nerse en la ocupación, esto es, que no afirma la existencia de ningún hecho constitutivo del derecho a la ocupación como ser locatario, usufructuante, poseedor animus domini, etc., corresponde dictar sentencia, según los hechos alegados por el actor; b) si el demandado contesta que "posee porque posee" (art. 2362 del Código Civil), o sea, es poseedor y no intruso, ello es bastante, en principio para cerrar el camino al desalojo, debiéndose ventilar el mejor derecho posesorio por vía de las acciones posesorias (interdictos), o por la acción reivindicatoria. Empero, esta conclusión, no es absoluta. En efecto, la etapa de recepción de prueba debe cumplirse, porque en ella el actor podrá demostrar que el accionado no es poseedor y que por el contrario, su obliga-ción de restituir es palmaria. O lo que es lo mismo, que jurídicamente no pasa de mero intruso.

   Lo contrario importaría tanto como dejar en manos del demandado, el arbitrar a su antojo el procedimiento correspondiente, anulando así sin ra-zones valederas o atendibles, un expediente legal e idóneo, puesto por el le-gislador para ser utilizado por quien como propietario es parte legítima para promoverlo.

   "El poseo porque poseo" no cierra in totum y ab initio y siempre la acción de desalojo, sino cuando de la prueba aportada, resulta manifiesta la posesión del demandado, y como consecuencia, que no está encasillado en el supuesto...