Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 18 de Octubre de 2013, expediente 25986/2010

• Fecha de Resolución: 18 de Octubre de 2013
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

En Buenos Aires, a los 18 días del mes de octubre de 2013, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con la asistencia de la Señora Secretaria de Cámara, para entender en los autos caratulados “PREDIAL PROPIEDADES S.R.L. c/ BUTTERMANN SARA LÍA s/

Ordinario” (Expediente Nº 091.528, Registro de Cámara Nº 025.986/2010),

originarios del Juzgado del Fuero N° 10, Secretaría N° 20, en los cuales,

como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268 del CPCCN, resultó que debían votar en el siguiente orden: Dra.

M.E.U., Dra. I.M. y Dr. A.A.K.F..

Estudiados los autos, la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, la Señora Juez de Cámara Doctora M.E.U. dijo:

1. Los hechos del caso.

   1) Predial Propiedades S.R.L. promovió demanda contra S.L.B. por el cobro del monto total de dólares estadounidenses doce mil quinientos noventa y nueve (U$S 12.599) en concepto de comisiones inmobiliarias pactadas y frustradas por el accionar de la emplazada, y de pesos tres mil quinientos ($ 3.500) dado en adelanto a la accionada para la reserva de un departamento, todo ello con más sus correspondientes intereses y costas.

   En ese sentido, comenzó señalando que la demandada le otorgó

   una autorización de venta del inmueble sito en la calle Tucumán N° 2575,

   piso 4°, departamento N° 35, de esta Ciudad, tomando como precio base de venta la suma de U$S 95.000 y pactándose una comisión de 1,5% a favor de la inmobiliaria, operación que debía realizarse “ad referendum”, dado que se encontraba sujeta a la condición de que la propietaria adquiriera otro departamento.

   Afirmó que el día 20/01/2009 recibió una reserva de $ 3.500 –

   con el compromiso del oferente de reforzar ese monto hasta alcanzar los U$S

   3.500- acompañada de una contraoferta de U$S 90.000 por el departamento de la accionada (véase instrumento de fs. 14), a quien le hizo entrega de esa suma para que pueda reservar otra unidad.

   Según sus dichos, luego de unas negociaciones, B. finalmente habría terminado “aceptando la contraoferta en la suma de U$S

   92.500” (véase que, en realidad, el precio aceptado fue de U$S 93.000,

   conforme surge del instrumento de fs. 14 vta.) por la venta de su inmueble y,

   ese mismo día, reservó una unidad sita en la calle A.N.° 475, piso 1°,

   departamento “A”, también de esta Ciudad, por la suma de U$S 80.000, la cual fue aceptada por el propietario de esta última, reconociendo la demandada en el instrumento de reserva a la inmobiliaria una comisión del 4% a cargo suyo (véase fs. 13).

   Explicó que encontrándose todas las partes de acuerdo en relación al monto de las operaciones y dependiendo cada una de la otra, se fijó el día 17/02/2009 para la firma de los boletos de compraventa en las oficinas del Banco Macro, empero, la demandada no se presentó a pesar de haber sido citada mediante carta documento de fecha 13/02/2009, motivo por el cual se confeccionaron sendas actas en las que se dejó constancia de dichos pormenores.

   Aseveró que luego de ello se comunicó telefónicamente con la emplazada, aunque sin obtener respuesta positiva alguna, ni tampoco el cobro de las comisiones pactadas, lo que motivó que solicitara el embargo preventivo trabado finalmente en los autos caratulados “Predial Propiedades S.R.L. c/ Buttermann Sara Lía s/ Medida Precautoria”, que tramitaron por ante el mismo juzgado de origen de las presentes actuaciones.

   Por último, expuso que por la frustración de esas operaciones simultáneas de compraventa se vio privada de percibir una comisión total de U$S 7.275 por la venta del departamento de la calle Tucumán N° 2575 (5%

   del precio de venta a cargo del comprador y 1,5% a pagar por el vendedor) y de U$S 5.324 por la transacción correspondiente a la unidad de la calle A.N.° 471 (comisiones del 4% a cargo del comprador y del 1,5% a costa del vendedor).

   2) Corrido el pertinente traslado de ley, la emplazada S.L.B. compareció al juicio a fs. 118/129 y contestó la demanda,

   solicitando que se rechace el reclamo incoado en su contra, con imposición de costas a la accionante.

   Luego de efectuar una pormenorizada negativa de los hechos invocados por la actora y desconocer la autenticidad y el contenido –con excepción de su firma- de la documentación acompañada a la demanda,

   brindó su propia versión de los acontecimientos.

   En ese sentido, comenzó señalando que el día 07/11/2008 se apersonó en el local de la inmobiliaria Predial a efectos de realizar una consulta relativa a la venta del departamento en el cual habitaba,

   comenzando en ese momento una campaña de presión y hostigamiento por parte de aquélla que continuó hasta la sustanciación de la presente demanda.

   Afirmó que esa simple averiguación inicial de su parte derivó en la firma de una autorización de venta que ni siquiera fue confeccionada en presencia suya.

   Explicó que contando en ese momento con 84 años de edad, le costó –y le sigue costando en la actualidad- comprender las explicaciones que le dieron en la inmobiliaria, a lo que añadió que fue “apurada” por el personal para que firmara la autorización, aduciendo que si no lo hacía de inmediato no obtendría un buen precio por su departamento debido a que el precio de las propiedades iba a bajar.

   Sostuvo que el día 30/01/2009 le comunicaron que había un interesado en adquirir su inmueble, motivo por el cual concurrió a la inmobiliaria, donde nuevamente le hicieron firmar un documento en blanco y le informaron que existía un departamento que reunía las características del que deseaba adquirir, por lo que habían procedido a aplicar la suma de $

   3.500 dejada como reserva por el presunto comprador de su unidad para, a su vez, reservar el inmueble sito en la calle A. de esta Ciudad, el cual nunca llegó a conocer. Agregó que le señalaron que debía firmar en forma urgente el documento de reserva de esta última propiedad, lo cual hizo sin contar con asesoramiento ni asistencia alguna.

   Sostuvo que a partir de ese momento no volvió a tener noticias de la inmobiliaria, de manera tal que, al no encontrarse anoticiada de que las propuestas de compra y venta habían sido aceptadas, nunca pudo incurrir en el incumplimiento contractual invocado por aquélla.

   Destacó asimismo que la carta documento con la cual la actora habría intentado citarla a la firma de los boletos de compraventa nunca le fue notificada, a lo que cabía agregar que de haberse diligenciado dicha pieza postal en forma correcta, habría contado con un preaviso de tan sólo un día para analizar la conveniencia de la operación, plazo que resultaría irrazonable y contrario a la buena fe que debe regir el accionar de las partes contratantes, motivo por el cual la inmobiliaria sería la única responsable del fracaso de las operaciones.

   Con base en ello, solicitó el rechazo de la demanda, con expresa imposición de costas.

   Subsidiariamente, sostuvo que las comisiones pretendidas por la accionante resultan exorbitantes y extremadamente superiores a lo expresamente permitido por el art. 77 de la ley 24.441, debiendo –en su caso- readecuarse los montos reclamados a los topes establecidos por la norma.

2. La sentencia apelada.

   En la sentencia de fs. 298/302, el a quo hizo lugar parcialmente a la demanda promovida por la actora, condenando a la emplazada a abonar a aquélla, en el término de diez días, la suma total de U$S 6.012,50 –o su equivalente en moneda de curso legal- en concepto de comisiones acordadas con el comprador y la vendedora del inmueble de la demandada, con más los intereses correspondientes, calculados desde el día 17/02/2009 –fecha fijada para la firma del boleto de compraventa- hasta la fecha del efectivo pago, a la tasa de interés activa que percibe el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuento a 30 días, e imponiéndole las costas del proceso.

   Para decidir de esa manera comenzó analizando el encuadre jurídico que correspondía a la relación contractual que vinculó a las partes,

   estableciendo que se trató de un “contrato de corretaje”.

   Determinó, luego, con base en la prueba documental –

   autorización de venta- y en el incumplimiento de la carga probatoria incurrido por la demandada, que la inmobiliaria actora contaba con una autorización de venta del inmueble sito en la calle Tucumán N° 2575, piso 4°, departamento N° 35 de esta Ciudad, otorgada por la emplazada B. –quien no acreditó haber firmado coaccionada, sin discernimiento, intención ni libertad- y que de dicho instrumento surgía el derecho de la accionante a percibir las comisiones perdidas en caso de desistimiento por parte de la propietaria.

   Seguidamente, con el testimonio de N.L.P. y con las actas de fs. 15 y fs. 16 tuvo por probado que la accionada se encontraba anoticiada de la fecha en la cual se iba a firmar el boleto de compraventa y que no compareció al acto.

   De tal forma, concluyó en que la incomparecencia de la demandada importó el desistimiento de la autorización de venta y, en consecuencia, tornó exigible a aquélla la obligación de pagar a la actora las comisiones a cargo de las partes compradora y vendedora conforme a lo pactado.

   En relación a la operación de compraventa de la unidad de la calle A.N. 471, de esta Ciudad, señaló que en el instrumento de reserva suscripto por la emplazada sólo se previó que en caso de no comparecencia a la firma del boleto de compraventa se daría automáticamente por perdida la suma entregada ($ 3.500), pero nada se acordó en relación a las comisiones, por lo que a la inmobiliaria no le correspondía la percepción de suma alguna por este último concepto.

   Por último, señaló que la regla contenida en el art. 77 de la ley 24.441 –invocada por la demandada para sustentar su pedido de reducción de las comisiones- ha sido sustituida, en casos como el de marras, por el art. 37

   de la ley 20.266 –incorporado por la ley 25.028-, que establece tres modos escalonados para determinar la entidad de la comisión, debiendo –en principio, aplicarse los...