Cuba. Teoría, historia y realidad de las relaciones de vecindad

• Autor: María Julia Rodríguez Saif.
• Cargo: Profesora Titular. Departamento de Materia Jurídicas Básicas, Civiles y de Familia. Profesora principal de la asignatura Derecho sobre Bienes.

Desarrollo:

La materia de las relaciones de vecindad tiene dos presupuestos fundamentales; uno de carácter sociológico, delimitado por la convivencia humana, marcada por la proximidad o inmediación de los inmuebles, donde se desarrolla la vida, planteando conflictos y problemas que al Derecho no le pueden ser ajenos, de ahí el otro presupuesto, el de orden jurídico, alrededor del cual se desarrolla y determina su tratamiento sistemático, enmarcándose en las regulaciones correspondientes al derecho de propiedad y otros derechos sobre bienes, específicamente los inmuebles, siendo un sector normativo de los que contribuye a la configuración de esos derechos, delimitando su contenido y regulando su ejercicio sobre la base de la contigüidad o proximidad de los fundos.

En la construcción teórica de las relaciones de vecindad se hace necesario abordar los aspectos concretos del derecho de propiedad y de los límites que determinan su configuración genérica. En tal sentido el sector normativo que regula esta materia conforma la delimitación del contenido de los derechos de los derechos presentándolo como un problema de límites. Ello precisa una remisión a la doctrina Constitucional y Civil más moderna tanto de autores foráneos como de cubanos que permita sentar las bases del sistema de derecho en el que se desarrolle².

El contenido de los derechos se materializa mediante su ejercicio y en el ámbito de la vecindad éste genera conflictos derivados del uso y disfrute de los inmuebles según las titularidades que se ostenten imponiéndose la concreción de las normas que como núcleo regulador de las relaciones de vecindad contribuyan a delimitar el contenido del derecho y delimitan el ejercicio del mismo para cada titular.

Otros aspectos inherentes a la construcción de las relaciones de vecindad como categoría dogmática lo son: la conformación de su definición y su ubicación dentro de la disciplina del Derecho de Vecindad de la cual constituye su objeto.³

Así, podemos decir que son aquellas pacíficas o conflictivas relaciones que surgen entre los sujetos con motivo de la realización de sus derechos derivados de diferentes titularidades sobre los bienes inmuebles ubicados en un marco de influencia vecinal y que son reguladas por el Derecho con el fin de coordinar intereses jurídicamente protegidos.

Las principales notas características de las relaciones de vecindad que han presidido su sector normativo son las siguientes:

1. El casuismo, expresado en la multiplicidad de hechos que pueden generar conflictos vecinales.

2. La perdurabilidad en el tiempo, es una materia que se ha proyectado históricamente hasta la modernidad.

3. La marcada reciprocidad o bilateralidad que genera una situación de igualdad en el ejercicio de los derechos.

4. Han rebasado el estrecho marco de la propiedad para ampliarse a otros sujetos titulares de derechos sobre bienes inmuebles.

5. No se limitan solamente a la mera relación entre los inmuebles sino que llegan a la protección y defensa de la persona como sujeto que participa en el desarrollo de esas relaciones.

6. No solo se desenvuelven el ámbito de la contigüidad o colindancia, sino que lo superan para llegar hasta una esfera de influencia geográfica mayormente delimitada por la proximidad o cercanía de los fundos.

7. Sus normas se ubican en el sector normativo de los derechos sobre bienes teniendo además una vertiente obligacional de menor connotación.

   Por estas propias características resulta imposible relacionar los hechos que pueden configurar un conflicto vecinal, sin embargo, la legislación no podría trascender en esta materia si al menos no regula aquellos supuestos genéricos que sienten la pautas como delimitadoras del contenido de derecho y que permitan una interpretación adecuada de dichas normas en la solución de esos conflictos vecinales.

   De ahí que consideremos que entre esos principales supuestos que conformarían su sector normativo deben estar presentes:

   1. Los referidos a las inmisiones en sentido estricto.⁴

   2. Los referidos al paso necesario.⁵

   3. Los referidos al agua en los casos en que no se configuran como supuesto de inmisión.

   4. Los referidos a la medianería

   5. Los referidos a las distancias para la realización y ejecución de ciertos actos.

   6. Los referidos al deslinde, amojonamiento y cierre.

   7. Otros supuestos derivados de la vecindad en legislaciones especiales. Ej. Reglamento General de Edificios Multifamiliares, Resolución 4-1991 y Decreto Ley 171-1997 sobre Arrendamiento de Viviendas, Habitaciones o Espacios.

      Quedan así excluidos todos los supuestos que no tengan su base en el interés privado, aquellos que aun constituyendo límites derivados de la vecindad conciernen al interés público general, y tienen su reglamentación especial en normas de carácter administrativo, referidas a: uso y explotación de las aguas, uso y explotación de los suelos (urbano y rústico), protección general del medio ambiente, el paso de las líneas eléctricas y de comunicaciones, entre otras.

      Pieza clave de la construcción teórica del instituto con trascendencia al ordenamiento jurídico civil, lo constituye la precisión de su naturaleza jurídica, de ello de penderá la ubicación que tengan en la sistemática de esos cuerpos legales facilitando la mejor comprensión e interpretación para los operadores del Derecho.

      En este camino, las relaciones vecinales entre privados fueron tratadas y entendidas erróneamente dentro del derecho real o sobre bienes de servidumbre⁶ y específicamente en su clasificación de servidumbres legales “que, como limitaciones que son vienen a recortar desde fuera el contenido del derecho”. Las principales cuestiones de discusión teórica recaen en la oposición esencial que se observa entre relaciones de vecindad y servidumbres y es precisamente aquí donde se puede establecer una primera distinción que permite ir delimitando su verdadera naturaleza jurídica.

      Diferencias entre límites derivados de las relaciones de vecindad y servidumbres como limitaciones⁷.

   1. Las relaciones de vecindad son límites normales del dominio, cuyo ejercicio viene determinado por el respeto al vecino. Las servidumbres están más allá de esos límites y vienen a ser por su esencia una derogación al régimen normal de la propiedad.

   2. Las relaciones de vecindad no requieren ser constituidas ya que están presentes desde el momento en que existe el derecho de propiedad. Las servidumbres, en cambio deben constituirse, requieren de un título que las legitime, éstas en ciertos casos pueden venir determinadas por un mandato legal, y aunque sea necesaria su constitución, el título de legitimación será ese mismo mandato legal.

   3. Las relaciones de vecindad no pueden prescribir con independencia del derecho de propiedad; el eventual no uso del poder, atribuido por las normas, que imponen al vecino límites a su derecho, no implica nunca prescripción de ese poder en daño al propietario que le corresponde, por lo que no prescribe independientemente del derecho del cual es una manifestación. Las servidumbres legales quedan sujetas al régimen de prescripción por el no uso de las mismas.

   4. Las relaciones de vecindad son presumibles con el derecho mismo de propiedad, no siendo posible cuando se trata de servidumbres.

   5. Los límites vecinales obedecen a un afán de igualdad, equilibrio y reciprocidad. Las servidumbres restringen el contenido de la propiedad, sometiéndola a un gravamen y haciéndola depender de otra, de ahí que sean consideradas como limitaciones.

   6. Las relaciones de vecindad inciden en la propiedad para configurarla como un derecho normal, mientras que la servidumbre no configura o delimita el contenido ordinario de la relación, sino que lo reduce en beneficio del predio dominante, ésta entraña una limitación excepcional y extrínseca de la propiedad ajena.

   7. Los límites vecinales no suponen disminución del patrimonio de quien las sufre, ni acrecimiento del que se aprovecha de ellas; de ahí que no configuren derecho a indemnización, salvo cuando se incumplan y excedan el nivel de tolerancia permitido. Las servidumbres, por el contrario, al disminuir o reducir el contenido normal de la propiedad, demandan, en justa compensación una indemnización a favor del dueño del predio sirviente.

   8. Las servidumbres son legales porque dadas las situaciones de hecho, previstas en el Código Civil, se reconocen los derechos a constituir la misma que, en consecuencia es forzosa para el que ha de soportarla. Los límites no requieren un acto de constitución por cuanto surgen directamente por ley; aparecen integradas e implicadas en el derecho de propiedad, al que conforman, sin constituir un derecho concurrente o un gravamen.

   9. Las servidumbres confieren un derecho de indemnización al propietario de la finca gravada. En las relaciones de vecindad la indemnización no cuenta inicialmente, sólo se produce la misma, cuando se produce la transgresión del deber de vecindad.

   10. Las servidumbres legales se adquieren por usucapión. Las relaciones de vecindad, no precisan de la usucapión ya que son facultades y deberes que conforman al derecho de propiedad.

   11. Los límites se presumen a efectos de prueba; no es necesario probar el límite, basta la invocación de la concreta norma jurídica que lo establece; a diferencia de las servidumbres porque al ser limitaciones, no se presumen nunca y deben probarse, ya que la propiedad se considera en principio libre de gravámenes, por lo que a quien la invoque a su favor o pretenda ostentarlo corresponde la prueba de su existencia.

   12. Los límites derivados de la vecindad son de aplicación extensiva a todos los derechos sobre...