La registración inmobiliaria Argentina. Reflexiones contemporáneas en torno a sus aspectos medulares
| Autor | Marcelo Eduardo Urbaneja |
| Páginas | 553-611 |
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El prestigio del sistema registral inmobiliario argentino, cimentado a través de una extensa y exitosa vigencia, encuentra un hito insoslayable en el decreto-ley 17.801/1968. Este aporte se propone observar retrospectivamente, con la experiencia y óptica del tiempo transcurrido, los lineamientos de un régimen siempre lozano, a la vez clásico y novedoso.
Por cierto, nos abocamos en este aporte exclusivamente a las transmisiones derivadas y por actos entre vivos, ámbito en el cual la registración inmobiliaria dibuja sus aristas más ricas y polémicas, dado que un consenso generalizado afirma que el vuelco registral de las adquisiciones mortis causa encierra otros propósitos y problemas.1
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Según el texto original del Código Civil, la conjunción de los requisitos del título (suficiente) y del modo (suficiente), cualquiera fuese el orden en que ocurriese, producía la transmisión del derecho real al adquirente y además la oponibilidad de este al resto de la sociedad (arts. 577, 3265, 2609, 2377, 2378, 2977 y 4003 –CC–). El remoto origen romano de este sistema es indudable, aunque se pueda discrepar acerca de sus alcances y efectos.2Para la constitución de la hipoteca, en cambio, no existía modo pero sí publicidad registral, en organismos existentes desde una centuria atrás.
El ilustre Vélez Sársfield se apartó, de esta manera, de notables antecedentes foráneos:3el Código Civil francés (en tanto no se exigía tradición pero sí inscripción con efectos declarativos),4el Esboço de Freitas (para el cual la tradición se juzgaría hecha por la transcripción en los registros, aunque el transmitente no haya realizado entrega efectiva al adquirente)5y el Código Civil chileno, de análogas previsiones al proyecto del jurista brasileño.6El rechazo al consensualismo francés surge de la nota al artículo 577 (con parcial transcripción de Freitas), y el rechazo a la instalación de registros de la nota final al título XIV del Libro III (referido a las hipotecas).
Los “Oficios de Hipotecas”, establecidos por reales cédulas del 9 de mayo de 1778 y 16 de abril de 17837, y puestos en práctica en
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1795, fueron consolidados por la del 24 de septiembre de 1802,8esta última citada en diversas notas de nuestro Código Civil (así, arts. 3131, 3145, 3146, 3147 y 3148). Como su nombre lo indica, la hipoteca fue el único derecho real objeto de registración en estos “oficios”, revistiendo su inscripción carácter declarativo (art. 3135, primer párrafo, CC).
Vélez Sársfield, reconociendo la realidad existente, mantuvo los oficios, les dio regulación sustantiva en su Código (vigente desde el 1 de enero de 1871 por ley 340) y modificó, mediante su articulado, algunas de sus disposiciones, todo ello con la finalidad, ya expresada (arts. 3115 y 4048, con sus notas), de evitar la clandestinidad en esta materia. Sin embargo, no amplió la nómina de situaciones registrables.
Los motivos por los cuales Vélez prescindió de la inscripción para la transmisión de derechos reales inmobiliarios, como se dijo, los expuso en la nota final al título XIV del Libro III, siendo su posición harto conocida, repetida y discutida. No es del caso considerar aquí si el codificador fue “antirregistralista” o si, simplemente, su postura obedeció a motivos circunstanciales.9Más allá de la implacable censura a la que la generalidad de la doctrina sometió al codificador por la negativa a establecer registros, minoritarias voces se alzaron para comprender o justificar su lectura de la realidad argentina de entonces.10
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Lo innegable es que una de las afirmaciones del codificador sería desmentida en menos de una década: la carencia, en las provincias, de personal capacitado para llevar adelante los registros inmobiliarios. Así, el primer registro inmobiliario integral nació en 1879 en la provincia de Buenos Aires, como “Registro de Propiedades, Embargos e Inhibiciones”, creado por la ley 1.276 (sancionada el 21 de mayo de ese año, modificada el 30 de septiembre de 1890 por la ley 2.378).11Con la federalización de la Ciudad de Buenos Aires en 1880 surgió la necesidad de crear otro organismo análogo para esa demarcación, el “Registro de la Propiedad, de Hipotecas, de Embargos e Inhibiciones”, lo que se hizo por medio de la ley 1.144 (orgánica de los tribunales, sancionada el 6 de diciembre de 1881 y modificada por la ley 1.893 del 2 de noviembre de 1886)12y siguieron el resto de las provincias.13Estos registros se crearon por la necesidad de dotar a la publicidad de seguridad y cognoscibilidad ciertas, distintas a la equivocidad que en su aspecto publicitario revestían las relaciones reales estables sobre los inmuebles, aspecto sobre el que volveremos más adelante.
De esta manera, convivieron en un comienzo los oficios de hipoteca y los registros inmobiliarios que receptaban los demás derechos reales.
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El primer aspecto de interés es verificar el efecto que atribuían los organismos locales a la registración de los títulos. Siendo en la mayoría de ellos declarativo, se producía entonces la separación de consecuencias que se refirieron en el primer párrafo de este apartado: el título y el modo operaban la transmisión y la registración operaba la oponibilidad. En los llamativos casos de La Rioja14y San Luis,15la inscripción tenía efectos constitutivos, aunque en la primera solamente para inmuebles “inhabitados”.
Pero el grueso de la doctrina y de la jurisprudencia consideraba a las leyes creadoras de los registros locales como inconstitucionales, por agregar un nuevo requisito a los exigidos por la legislación de fondo.
Pocas voces de la doctrina se alzaron contra la postura dominante antes de 1968. De esos autores, en defensa de las legislaciones locales con diferentes argumentos, casi siempre vinculados con el ejercicio del “poder de policía” (entonces art. 104, Constitución Nacional –CN–), destacamos aquí a Salvat16(quien sí sostenía la inconstitucionalidad de la ley riojana por exigir la inscripción como requisito “transmisivo”, y ya no de oponibilidad), García Coni,17
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Martínez Ruiz18y Scotti.19La opinión de Bielsa, muy difundida, tiene un cariz particular: al admitir la inconstitucionalidad, sostenía que ella constituía una “…feliz anomalía en nuestra organización institucional…”.20Desde otro punto de vista, se sugirió que la constitucionalización podría haber arribado por vía indirecta, a través de las normas que exigieron la registración de diversos actos21(leyes 13.246 de arrendamientos rurales, 13.264 de expropiación, 13.512 de propiedad horizontal, 14.005 de venta de inmuebles fraccionados en lotes pagaderos a plazos, 14.394 de bien de familia, y decreto-ley 9032/63 –de similar finalidad a su derogatorio, el decreto-ley 19.724/72, de prehorizontalidad–).
En la jurisprudencia, a despecho de una minoría que sostenía la vigencia de las legislaciones locales, el golpe fue asestado en la década de 1930 por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en los fallos “Jorba, Juan y otros c. Bambicha, F., y otros”,22el 25/11/1935, y “Papa, José, administrador definitivo de la testamentaría Susso c. Sociedad Compagno Hnos.”,23el 18/02/1938.
Estos fallos y las críticas opiniones de la doctrina no obstaron a que los registros siguieran funcionando y exigiendo la inscripción, manteniéndose esta situación de tensión entre la realidad y la ley hasta el año 1968.
A la par que la creación de los registros por las provincias y la Ciudad de Buenos Aires provocaba los fallos y opiniones expresadas, diversos proyectos de reforma o complementación del Código Civil se fueron sucediendo.
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El primero fue el del diputado Eleodoro Lobos, del 11 de septiembre de 1899, que disponía que la tradición “…se juzgará hecha…” mediante la inscripción en los registros inmobiliarios. Proponía para ello agregar al Código Civil el artículo 4052. Con ligeras variantes se propuso en diversas oportunidades reflotar esta iniciativa. El diputado Julián Barraquero sugirió, en un proyecto del 10 de septiembre de 1902, su adopción con algunas otras proyecciones en materia de efectos de la registración y su cancelación. Y en 1911 hubo un proyecto del Poder Ejecutivo que reproducía también el proyecto de Lobos. Los diputados Frugoni Zabala (28 de mayo de 1915) y Carlos F. Melo (11 de septiembre de 1917) y nuevamente el Poder Ejecutivo (13 de septiembre de 1923) hicieron sus respectivas propuestas de implantar sistemas constitutivos. En la misma línea se ubica la propuesta de la Tercera Conferencia Nacional de Abogados (Mendoza, 1933).24El proyecto del diputado José Galiano (del 30 de mayo de 1904, con numerosos artículos),25que establecía en la Argentina el sistema Torrens, provocó una áspera polémica entre sus impulsores y detractores. Una comisión conformada por tres abogados, a la vez miembros de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales y destacados profesores de la Facultad de...
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