Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 31 de Agosto de 2023, expediente COM 021474/2018/CA002
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2023 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala F |
Poder Judicial de la Nación CAMARA COMERCIAL - SALA F
En Buenos Aires a los 31 días del mes de agosto de dos mil veintitrés,
reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “Z.A.J. IGOR Y OTROS C/RIO DE LA PLATA
INMOBILIARIA SA Y OTRO S/ORDINARIO” EXPTE. N° COM
21474/2018 en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Vocalías N° 18, N° 16,
N° 17.
Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fecha 11 de Noviembre de 2022?
El Sr. Juez de Cámara Dr. R.F.B. dice:
I.A. de la causa 1. A.J.I.Z. promovió demanda contra RIO DE LA PLATA INMOBILIARIA SA y “BARTOLOMÉ MITRE 2010 SA”
por la suma de $ 609.000 en concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la oferta de contrato de compra venta con más intereses y costas. Asimismo, solicitó la condena en los términos del boleto de compraventa y del artículo 10 bis inc “a” LDC y la imposición de daños punitivos (v. fs. 30/41).
Explicó que el día 19/09/2016 firmó el boleto de compraventa mediante el cual adquiría de Río de la Plata Inmobiliaria SA una unidad funcional previamente adquirida por aquella a “Bartolomé Mitre 2010 SA”
Fecha de firma: 31/08/2023
Alta en sistema: 01/09/2023
Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F
Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
por la suma total de $ 609.000 –equivalentes a U$S 60.000-.
Indicó que de acuerdo al convenio la vendedora se comprometía a la entrega de la unidad en condiciones de habitabilidad en el término de 210 días, pero se reservaba el derecho de extender el plazo en 180 días más ante cualquier eventualidad.
Concluyó que la fecha límite pactada para la entrega era el 14/10/2017 pero que aquello no ocurrió y que a la fecha de interposición de la demanda aún la obra no estaba concluida ni las unidades en condiciones de habitabilidad.
Aclaró que la compra del inmueble tenía por objeto servir de residencia para el hijo del matrimonio –residentes de la ciudad de neuquén- quien debió recurrir a alquileres temporarios hasta obtener la entrega de la unidad.
Informó que los contratos de renta en cuestión fueron suscriptos por la esposa del demandante MARÍA PAZ BARCIA y/o su hijo J.A.Z.B., pero que los pagos eran efectuados por sí mismo o por él con su esposa e hijo como intermediarios.
Adujo que la constante promesa de entrega los llevó a recurrir a dicha modalidad de alquiler la que resultaba perjudicial a su parte y que, de saber la verdadera demora en que incurriría la accionada,
hubiese optado por otra modalidad.
Consideró que ambas accionadas resultaban responsables por la falta de entrega en virtud de la conexidad contractual entre ambas, a quienes endilgó no sólo el incumplimiento del convenio sino también la omisión del deber de información.
Juzgó aplicable al caso la normativa consumeril en virtud de la finalidad habitacional con que el bien fue adquirido.
Destacó que, de acuerdo al boleto de compra venta, el bien fue vendido “en comisión”, es decir, por pedido y encargo de B.M. a Río de la Plata; que el Sr. H.F.P. era miembro de ambas sociedades y era quien suscribió el instrumento; que se Fecha de firma: 31/08/2023
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encontraban vinculadas por la finalidad económica perseguida mediante la venta de inmuebles de pozo encargándose una de la construcción y la otra de la comercialización, todo lo cual evidenciaba la conexidad denunciada.
Aclaró que en los términos del artículo 10 bis su primordial interés era obtener la entrega inmediata del inmueble comprometido,
pero que no obstante ello, la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas hacía al constructor y vendedor responsables por los daños generados.
De seguido se explayó sobre el deber de información y su importancia tanto en el momento previo a la firma del convenio como durante su desarrollo lo que no ocurrió en la especie. Dijo que las accionadas no explicaron las causas de las demoras ni otorgaron un nuevo plazo de espera sino que realizaron falsas promesas verbales.
Destacó el silencio guardado ante la intimación cursada por carta documento el 23/03/2018.
Detalló los rubros reclamados, a saber: a) el daño material consistente en los desembolsos realizados por alquileres temporarios para dar vivienda a su hijo en la ciudad de buenos aires, por la suma de $ 135.000 más intereses –a los que podían adicionarse los nuevos contratos que debieran suscribirse-; b) el daño moral que valuó en la suma de U$S 12000 ($ 474.000 a la fecha de la demanda) o su equivalente en pesos al momento del efectivo pago con más sus intereses.
Practicó liquidación.
Fecha de firma: 31/08/2023
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Solicitó la imposición de una multa civil en los términos del artículo 52 bis LDC la que estimó en $ 500.000.
Planteó la nulidad de la cláusula 15 del boleto de compra venta que imponía la obligación de recurrir a arbitraje por resultar contraria al artículo 1651 inc. c CCCN.
Solicitó el dictado de medida cautelar y ofreció prueba.
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El 18/10/2018 a fs. 99/100 se incorporaron como actores a la Sra. M.P.B. y J.A.Z.; y a fs. 107/108 ampliaron demanda e incorporaron el canon de alquiler devengado por el mes de Octubre de 2018 equivalente a $ 30.000.
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B.M.2.S. se presentó en autos a fs. 117/120
y procedió a contestar la demanda incoada.
Formuló una minuciosa negativa de los hechos expuestos por su contraria.
Reconoció la suscripción del boleto de compraventa entre el Sr.
Z. y Rio de la Plata Inmobiliaria.
Afirmó que su parte y la inmobiliaria formaban parte de un mismo grupo económico dedicado a la construcción y compraventa de inmuebles.
Al igual que el actor indicó que el tiempo estimado para finalizar la obra era de 210 días prorrogables por 180 días más sin necesidad de expresión de causa.
Adujo que la interrupción de la obra respondió a un hecho de fuerza mayor e imprevisible por las partes como lo fue el descubrimiento de un cadáver en el acceso a las cocheras del edificio el día 09/03/2017.
Explicó que tal circunstancia obligó a dar intervención a la policía federal y a la justicia penal quien instruyó la causa n°
15.770/2017, lo que derivó en la clausura del edificio hasta el 06/06/2017
–haciéndose la entrega efectiva del inmueble el 12/06/2017-.
Indicó que durante los 93 días que duró la clausura el ingreso al edificio estaba absolutamente prohibido lo que impidió realizar trabajo Fecha de firma: 31/08/2023
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alguno en el inmueble y prorrogó la fecha de entrega al 22/01/2018.
Sostuvo que la construcción también se vio frenada por lluvias torrenciales que impedían trabajar y que el total de días de lluvia –sin contar el plazo de clausura- entre el comienzo de la obra y diciembre de 2017 fue de 98 días, lo que importaba correr el plazo de cumplimiento al 30/04/2018.
También responsabilizó a la empresa EDESUR SA por parte de la demora incurrida.
Aclaró que la venta “en comisión” no existía y que a la fecha de contestación su parte se encontraba haciendo entrega de las unidades funcionales en las condiciones pactadas.
Rechazó la procedencia del daño punitivo solicitado, así como también la existencia de un daño moral indemnizable. Impugnó
genéricamente los montos reclamados.
Ofreció prueba.
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A fs. 130/132 se presentó Rio de la Plata Inmobiliaria SA y procedió a contestar demanda en idénticos términos que su codemandada –a cuyo relato me remito por cuestiones de brevedad-.
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A fs. 309/311 los actores presentaron nuevo escrito donde solicitaron se rectifique la demanda y se proceda a ordenar la resolución del contrato con devolución de lo pagado más intereses y daños.
Explicaron que si bien inicialmente requirieron la entrega del departamento adquirido, en virtud de las previsiones del artículo 1078
inc. e CCCN, habiendo transcurrido un largo período de tiempo sin obtener la posesión ni la escrituración del inmueble, solicitaban la Fecha de firma: 31/08/2023
Alta en sistema: 01/09/2023
Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F
Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
devolución de los U$S 60.000 desembolsados –en la misma moneda-
con más sus intereses.
Adujeron que el lapso de tiempo transcurrido de más de 5 años de vencido el plazo para la entrega del inmueble, evidenciaban el absoluto desinterés de las partes respecto de los derechos de su parte como consumidores.
C. nuevamente los daños padecidos, a fin de obtener una reparación plena de los perjuicios y solicitaron: a) la suma de U$S 60.000 como restitución de lo abonado más intereses desde el 19/09/2016; b) $ 1.110.000 por alquileres en la ciudad de buenos aires –
los que surgían de la demanda y las sucesivas ampliaciones-; c) $
3.000.000 equivalentes a $ 1.000.000 para cada uno de los actores por daño moral en virtud del trato indigno padecido, la frustración de sus expectativas de tener una propiedad y...
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