Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 10 de Julio de 2019, expediente CIV 044878/2016

• Fecha de Resolución: 10 de Julio de 2019
• Emisor: Camara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K “Z.A.B. y otro c/ B.E.M. s/ daños y perjuicios”.

Expediente N° 44.878/2016 Juzgado N° 101.

En Buenos Aires, a los días del mes de julio de 2019, hallándose reunidos los Señores Vocales de la S. K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo C.il de la Capital Federal, a fin de dictar sentencia en los autos caratulados “Z.A.B. y otro c/

B.E.M. s/ daños y perjuicios” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr.

O.O.Á. dijo:

1. Vienen estos autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia de Primera Instancia dictada a fs. 310/ 314, expresando agravios los actores a fs. 330/ 333 y la accionada a fs, 340/ 347; habiendo sido respondidos los pertinentes traslados a fs. 348/ 349 y 351/ 352, respectivamente.

Antecedentes

A.B.Z. y S.I.T. promovieron demanda de daños y perjuicios contra E.M.B. como consecuencia del fracaso de la locación del inmueble sito en la calle A. 480 de esta ciudad, que oportunamente alquilaran a la nombrada con destino vivienda mediante el contrato celebrado con fecha 01/03/2016.

Adujeron que previo a habitar la propiedad, realizaron tareas de pintura total y pulido de pisos, lo que encomendaron al Sr. J.E.M., quien con fecha 7 de marzo les advirtió sobre la existencia de fuerte olor a gas en el interior del departamento. Refirieron que ante ello, Fecha de firma: 10/07/2019 Alta en sistema: 12/08/2019 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA #28629286#239187499#20190711102808670 dieron aviso a la emplazada, haciéndose presente al día siguiente un gasista de su confianza que pudo corroborar la fuga de gas; tras lo cual el personal que aquélla contratara, picó la pared y notó el mal estado de los caños producto de la corrosión de años y la falta de mantenimiento.

Apuntaron que la Sra. B. les informó que se cambiaría la instalación de gas y que se abstuvieran de mudarse hasta que se les avisara de la culminación de dicha tarea -de la cual se haría cargo- y que, ante dicha circunstancia, dejaran de abonar los arriendos hasta que fuera efectivizada la tenencia. Afirmaron que el pintor de ellos, Sr. Monte, continuó interín sus trabajos en la unidad.

Describieron que, desde el 8 de marzo hasta el 6 de mayo de 2016, la accionada sólo les brindó respuestas evasivas y no dio señales claras y certeras sobre la marcha de la obra; comunicándoles la hija de la locadora en un intercambio de mensajes, que debían ponerse en contacto con el abogado de su madre, Dr. P.V., quien les trasmitió la decisión de la Sra. B. en el sentido que dejaran la propiedad. Ante ello, iniciaron el 9 de mayo un intercambio epistolar que culminó con la rescisión del contrato por culpa de la demandada.

Alegaron que su intención siempre fue ocupar la vivienda y prueba de ello son las tareas de pintura y pulido que realizaron; habiendo por otro lado abonado el alquiler del mes de marzo por adelantado, sin siquiera haber podido mudarse. Destacaron que finalmente se le dio intervención a Metrogas, procediendo la prestadora a la clausura de la instalación.

Asimismo, señalaron que ante la negativa de la locadora a recibir las llaves del inmueble, se ven en la necesidad de consignarlas.

Imputaron la responsabilidad exclusiva a la accionada ante el incumplimiento de sus obligaciones como locadora; esto es, la entrega del inmueble en condiciones de servir al uso y goce convenidos y reparar los deterioros originados en defectos del inmueble, lo que fuera reclamado ab initio del contrato. Invocaron que la fuga de gas existente constituyó un claro ejemplo de vicio oculto en los términos del art. 1051 del CCyC que no pudo ser advertido por su parte al momento de la celebración del contrato y Fecha de firma: 10/07/2019 Alta en sistema: 12/08/2019 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA #28629286#239187499#20190711102808670 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K que tornó inhabitable el inmueble desde el mismo instante en que se suscribiera la locación.

Detallaron los daños sufridos y reclamaron el mes de alquiler adelantado que abonaran ($ 7.000); la mano de obra y materiales pagados por trabajos de pintura y pulido ($ 31.500), la privación de uso del inmueble ($35.000) y el daño moral padecido ($ 25.000 o lo que en más o en menos surja de las probanzas a producirse)

La Sra. B. contestó demanda y negó los hechos esgrimidos.

Sostuvo que los actores conocían el inmueble dado que la tía de la Sra.

Z. lo había habitado hasta febrero 2016 y que a la firma del contrato el 1° de marzo, lo recibieron en perfecto estado de aseo y conservación. Señaló así que ni las paredes ni el piso requerían tareas de pintura y pulido.

Advirtió que al comunicarle los locatarios que su pintor había percibido olor a gas, se hizo presente el 8 de marzo en el inmueble con los accionantes y no notó olor alguno; efectuándose medición con detector electrónico, apareciendo una leve pérdida, por lo que se encargó de sellar las cañerías de gas en el tramo que comienza en la entrada del fluido al inmueble y también las llaves de paso de los distintos artefactos de la casa.

Afirmó que las tareas finalizaron el 5 de abril y que no fue necesario instalar una nueva red de gas, ni cambiar o renovar la mayor parte de su extensión.

Señaló que su hija les avisó a los locatarios con fecha 18/04/2016 que los trabajos en la unidad habían concluido; reiterando ello al responder el 12/05/2016 la carta documento que aquellos le enviaran. Indicó que también les aconsejó que dieran intervención a Metrogas SA por ser la empresa competente para controlar la instalación.

Agregó que, en tal oportunidad, los intimó al pago de los arriendos debidos, lo que rechazaran (17/05/2016) aduciendo una pérdida de gas y adjudicando lo ocurrido a su exclusiva culpa, sin brindar mayores precisiones.

Reiteró lo insignificante de la pérdida detectada por el pintor Sr.

Monte, quien continuó su labor mientras se reparaban los tramos sospechosos. Que los demandantes pretenden vincular dicha fuga Fecha de firma: 10/07/2019 Alta en sistema: 12/08/2019 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA #28629286#239187499#20190711102808670 solucionada los primeros días de vigencia del contrato, con una perdida surgida simultáneamente con el momento en que operó la resolución del contrato, para la cual –además- no se le otorgó tiempo ni condiciones para reparar -arts. 1008 y 1201 CCyC-.

Adujo que los actores pudieron habitar el inmueble desde la celebración del contrato. Que según estos denunciaran, la división Emergencias de Metrogas cortó el suministro, pero no dictaminó que se hubiera obrado antirreglamentariamente. Ante esto, los locatarios no la emplazaron a levantar la clausura de la instalación.

Argumentó que la resolución el contrato fue ocasionada por la falta de cumplimiento de los actores en su obligación de pagar los arriendos.

Destacó su buena fe en la ejecución del contrato y que como locadora siempre atendió a los reclamaos de aquellos; en cambio, ellos incurrieron en contradicciones que son indicios de maniobras para presentar una situación de inhabitabilidad a efectos de pedir indemnización. Cuestionó la procedencia de los rubros reclamados y solicitó, en virtud de todo lo expuesto, el rechazo de la demanda, con costas.

3. Sentencia.

   El Sr. juez a-quo analizó la prueba producida en autos y entendió que, a diferencia de lo que plantea la demandada, los locatarios optaron claramente por la vía resolutoria, siendo inequívocos los términos de la carta documento del 09/05/2016 (fs. 50), existiendo allí un requerimiento formal a cumplir en un plazo y la de fecha 29//06/2016 (fs.

   58) comunicando la decisión de resolver.

   En lo que atañe a la inobservancia que le atribuyen a la contraparte, concluye que la fuga de gas existió (declaración testimonial de fs. 285 e informe de Metrogas fs. 180). Determinó el magistrado que, si la empresa dispuso el corte del suministro, no puede ello ser minimizado por la locadora refiriendo a una “pérdida insignificante”

   puesto que no hay otra interpretación posible de que si hubo una interrupción del servicio es porque existía una situación de riesgo.

   Fecha de firma: 10/07/2019 Alta en sistema: 12/08/2019 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA #28629286#239187499#20190711102808670 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K En función de ello, toda vez que sin ese elemento básico la vivienda no podía ser utilizada para el objeto que motivó el contrato (conf.

   arts. 1090 y 1194 del CCyC) se entiende configurado el incumplimiento contractual imputable al locador (conf art. 1120 del CCyC).

   En consecuencia, hizo lugar a la demanda entablada, con costas. Condenó así a E.M.B. a reembolsar a los actores la suma de $ 31.500 abonada al Sr. J.M.; la de $

   7.000 del alquiler pagado por el mes de marzo de 2016 y, por daño moral, la de $ 10.000 a cada uno de ellos; todo ello con más intereses.

   Rechazó asimismo el reclamo por privación de uso, en el entendimiento que dicha privación es consecuencia propia de la resolución operada y no constituye un daño resarcible en sí misma.

4. Agravios.

   Contra dicha decisión se alzan las partes.

   Los actores cuestionan: 1) la valoración del “daño...