Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 13 de Mayo de 2016, expediente CIV 032736/2011/CA001

• Fecha de Resolución: 13 de Mayo de 2016
• Emisor: Camara Civil - Sala E

Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E EXPTE. 32.736/2011 (J.68) “W.A.N. C/ E.J. S/ ESCRITURACIÓN”

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 13 días del mes de mayo de dos mil dieciséis, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S. “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados “W.A.N. C/

E.J. S/ ESCRITURACIÓN”, respecto de la sentencia apelada corriente a fs. 781/790 del primero de ellos, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

La sentencia apelada, ¿es arreglada a derecho?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara Dres. D.. C..

R..

A la cuestión planteada el Dr. Dupuis dijo:

1. Mediante boleto de compraventa celebrado el 18 de marzo de 2008 A.N.W. adquirió a “E.J. 87 S.A.” la unidad funcional n°16 del “piso 4° letra D”, del inmueble sito en la calle J. 87/89 de CABA., con un porcentual provisorio del 3,97% que formaría parte del edificio “a construir” en dicho predio. El precio de la venta se fijó “al costo”, dejándose aclarado que reflejaría las variaciones que experimenten los avances de la obra, que serían informados periódicamente por el administrador a los propietarios. Dicho precio se estimó al día de la firma del contrato en u$s 44.100, de los que se abonaron U$S 14.700, en el acto de la firma del boleto, correspondientes a la unidad funcional vivienda y que se consideró total respecto del costo del terreno y luego quince cuotas Fecha de firma: 13/05/2016 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA #13379127#153257138#20160513110904224 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E mensuales iguales y consecutivas de U$S 1.960, a partir del 5 de abril de 2008, habiéndose estimado la fecha de entrega para junio de 2009. El precio de venta incluía el IVA y los honorarios del desarrollador y administrador de la obra, previstos en el 12% de su costo. Asimismo, conforme a lo pactado, si existieren diferencias en los costos por aumento o por circunstancias no prevista o causadas por caso fortuito o fuerza mayor o cualquier circunstancia derivada de la construcción serán a cargo de la compradora, quien se comprometió a solventar tales diferencias. A esos efectos la vendedora, previa notificación con 30 días de anticipación podría optar entre a) adicionar los mayores costos a la última cuota, o determinar cuotas suplementarias, posteriores a aquella, hasta completarse el monto adicional, b) incluir el aumento en el importe de las cuotas, con la proyección de las cuotas restantes, hasta completarse el incremento del costo (ver cláusula cuarta del boleto que obra a fs.746/48).

   Por la cláusula quinta se estableció que la falta de pago por parte de la compradora de dos cuotas mensuales consecutivas o no, o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a su cargo, la hará

   incurrir en mora de pleno derecho, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial y produciría la caducidad de los plazos estipulados.

   Las partes pactaron que la posesión de la unidad objeto del contrato sería entregada a la compradora cuando se halle en condiciones razonables de habitabilidad y/o utilización, siempre que la compradora se encuentre al día en sus pagos, en el mes de junio de 2009, aproximadamente, conjuntamente con la escritura traslativa de dominio.

   Esta fecha podría ser anticipada, debiendo cancelarse en dicho acto el saldo Fecha de firma: 13/05/2016 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA #13379127#153257138#20160513110904224 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E debido. Para el caso de incumplimiento de la compradora se previó un pacto comisorio expreso (cláusula 12ª.).

   No existe controversia en cuanto a que la actora abonó la totalidad de las cuotas inicialmente pactadas y un adicional de $13.371,16 en diciembre de 2009.

   La compradora sostiene que su contraparte le comunicó

   verbalmente que con ese pago quedaba cancelado el precio final, lo que niega esta última. Encontrándose la obra con demora, su contraria afirma haberle exigido también verbalmente en varias ocasiones el pago de cuatro cuotas adicionales, además de la mencionada, con el fin de sufragar los mayores costos, a lo que se habría negado la actora.

   Dijo esta última que luego de innumerables reclamos sin recibir respuesta, envió una carta documento requiriendo la escrituración del inmueble, la primera de las cuales tuvo lugar el 24 de febrero de 2011 (ver fs.749). La demandada contestó el 18 de marzo de 2011, rechaza la pretensión escrituraria, por sostener que la accionante adeudaba varios importes, los cuales habían sido requeridos verbalmente, atribuibles a los mayores costos que requirió la construcción edilicia, por lo que le reclamó

   la suma de $47.620 en concepto de saldo de precio por mayores costo y $9.479 por intereses, como previo a la fijación de la fecha de escritura, al ser la actora quien incumplía con el contrato por no abonar el saldo del precio, ello bajo apercibimiento de resolver el contrato (fs.750). La actora contestó este requerimiento, que rechazó mediante carta documento del 4 de abril de 2011. En ella sostiene “Soy totalmente consciente de los términos del boleto que suscribí, por lo que procederé a aceptar todo mayor Fecha de firma: 13/05/2016 Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA #13379127#153257138#20160513110904224 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E costo que Ud. pueda acreditar, y que exceda los montos pagados, ello, obviamente hasta la fecha de entrega prevista en el citado instrumento, que Ud. ha incumplido”, por lo que intima a su contraparte a rendir cuentas.

   Mientras tanto, la vendedora hizo efectiva la resolución mediante carta documento del 1° de abril de 2011 (fs.751).El 5 de abril la compradora rechaza la resolución extrajudicial que efectuara su contraparte, insistiendo en la falta de rendición de cuentas y en la demora injustificada de entrega del inmueble, con los consiguientes perjuicios (fs.751).

   Tales son los antecedentes de este juicio.

   En este juicio...