Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 23 de Junio de 2020, expediente CIV 067311/2015/CA001

Fecha de Resolución23 de Junio de 2020
EmisorCamara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

V., N. E. c/ L., J.A. s/CONSIGNACION DE LLAVES

En Buenos Aires, a los 23 días del mes de junio del año 2020, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo C.il de la Capital Federal, a fin de dictar sentencia en los autos caratulados “V., N E. c/ L., J.A. s/

consignación de llaves” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr. O.O.Á. dijo:

  1. Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de Primera Instancia, dictada a fs.

334/347, expresando agravios la actora a fs. 372/ 376; habiendo sido respondido el pertinente traslado por la contraria a fs. 378/ 382.

Antecedentes

N E.

  1. demanda por consignación de inmueble alquilado al Sr. J.

    A.L.. Cuenta que es locatario de la unidad del 1° piso del edificio sito en Av. R. ….. de esta ciudad y el accionado es el locador. Que, con motivo de haberse comprobado el día 15 de junio de 2015, la violación de la clausura impuesta por la DGFyC del GCBA sobre el dicho inmueble,

    ordenada por inspectores de la Dirección General de Fiscalización y control del GCBA, el Ministerio P.F. encuadró la acción -prima facie- en las contravenciones previstas en los arts. 73 y 110 bis del C.

    Contravencional.

    Señala que, el Ministerio P.F., lo citó conforme el art. 41

    de la ley de Procedimiento Contravencional a una audiencia para el día 31 de agosto de 2015; que el mentado Código dispone, entre otras penalidades, arresto hasta 60 días y, asimismo, que -en caso de reincidencia- queda sin efecto la suspensión del proceso a prueba y se procede a la elevación a juicio oral.

    Arguye que el local no se encontraba habilitado cuando él se hizo cargo y, conforme le informaron en la oficina de Control Gubernamental,

    por las condiciones técnicas de estructura, reglamento de copropiedad,

    etc., no podría habilitarse en el futuro para ninguna actividad; mucho Fecha de firma: 23/06/2020

    Alta en sistema: 26/06/2020

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    menos para los quehaceres que impone la cláusula V del contrato de locación.

    Sostiene que, ante la amenaza de perder su libertad y atento que su defensora técnica legal realizó consultas verbales previas a la audiencia del art. 41 con el Ministerio P.F., se le aconsejó que era conveniente que rescinda el contrato para considerar la concesión de la suspensión del proceso a prueba; por lo que remitió carta documento al locador manifestando la decisión de rescindir el local a partir desde el 31

    de agosto de 2015, solicitando reciba formalmente el inmueble de marras.

    Agrega que el 21 de septiembre de 2015 el juez de la causa caratulada “

  2. N s/Inf. Art. 73 del CC”, N°….9/DCA a cargo del Juzgado de Primera instancia en lo Penal y Contravencional y de Faltas n° 11-,

    resolvió aprobar el acuerdo de suspensión del juicio a prueba, entre las medidas ordenadas y reglas de conducta fijadas en el pto. 4: cumplir con la instrucción especial de acreditar la finalización del vínculo contractual comercial que lo une con el local sito en la Av. R.N.°. de esta Ciudad. Señala, entones, que la rescisión de contrato obedece a una imposición judicial a la que el propietario no se puede oponer.

    Manifiesta que el locador se ha negado a recibir el inmueble atento no haber respondido su CD ……., de fecha 25 de agosto de 2015,

    cursada por Correo Argentino. La notificación se realizó al domicilio especial constituido en el contrato de locación; la falta de interés en recibir el inmueble queda fehacientemente comprobada con la CD que le remitió,

    intimándolo a abonar el alquiler de setiembre de 2015.

    Expresa que, no obstante que un J. de la Ciudad de Buenos Aires, hubiera impuesto -como medida de conducta- que su parte acredite la rescisión contractual, no hay norma convencional ni disposición legal alguna que autorice al locador a rehusarse a recibir el bien, bajo cualquier pretexto. Que dicha contraparte tiene a su disposición recibir el bien con las reservas de inventario que le convengan y puede iniciar las acciones legales a que se crea con derecho, pero no puede imponer la prolongación de la locación.

    Aduce que la cláusula décima primera prevé: “Si la locataria rescinde arbitrariamente e intempestivamente este contrato o éste rescinde por culpa de la misma, deberá abonar como indemnización…”;

    es decir está previsto la rescisión sin causa alguna. Que en virtud de la Fecha de firma: 23/06/2020

    Alta en sistema: 26/06/2020

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K

    negativa existente y conforme lo ordenado por el aludido Juzgado N°11,

    se ve obligado a restituir el bien por consignación judicial. Alega que debe interpretarse que el locador no observó el principio de buena fe, ya que el hecho de no recibir el inmueble le favorecería.

    Plantea que la cláusula décimo segunda del contrato de locación es abusiva y que el propietario especula con ella; basta que extienda la litis con deducciones y apelaciones procesales etc. para beneficiarse.

    Señala, en ese orden de miras, que es obvio que no haya querido responder a su CD de rescisión y consignación de llaves. Reitera que no hay norma convencional ni disposición legal alguna que autorice al locador a rehusarse admitir el bien locado.

    Manifiesta que, a los fines respectivos, efectuó depósito en Secretaría de los juegos de llaves del local de que se trata, que se hallaban en su poder. Presta su conformidad para el retiro inmediato de os pertinentes llavines por parte del locador y para el acceso inmediato del mismo a la unidad. Pide que las costas del juicio sean soportadas por el demandado, por ser causante -con su renuente actitud- de la existencia del proceso. Solicita -además- que se declaren como abusivas y declaren nulas las cláusulas décima primera -primer párrafo- y décima segunda, en lo que se refiere puntualmente: “para el supuesto que se consignaran las llaves adeudará los alquileres hasta el día en que la locadora acepte la consignación o se produzca la entrega judicial del inmueble”. Por último,

    peticiona se declare válida cómo fecha de finiquito o conclusión del contrato de locación el dia 31 de agosto de 2015 y cumplido, en la fecha,

    la entrega del inmueble.

    J.A.L., contesta demanda desplegando una negativa de los hechos invocados y da su propia versión de los mismos.

    Expresa que lo úN. cierto del relato del demandante radica en la celebración del contrato de locación glosado a fs. 3/8. Sin embargo expone que no es cierta la imposibilidad de usufructuar el goce de la cosa arrendada y no poder dar a la misma el destino especial para el cual fue alquilada, conforme se estipula en la cláusula V del referido contrato -firmado el día 1 de septiembre de 2013- teniendo en cuenta lo normado por los arts. 1522, 1604 inc. 4 del Cód. C.il, y arts. concordantes 1516,

    1517, 1521, 1522, 1526, 1529, 1568 y 1570 a 1572 del Cód.C.il y que la habilitación administrativa pertinente resulte imposible de subsanar sin Fecha de firma: 23/06/2020

    Alta en sistema: 26/06/2020

    Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA

    efectuar modificaciones estructurales que afecten considerablemente el inmueble en su totalidad, como invoca el actor.

    Expresa que, tampoco, es cierto cuando se afirma “este locatario ha procurado infructuosamente y agotado todas las instancias previas para habilitar el local para el fin impuesto en el contrato ante el organismo pertinente del G de la C de BA, quien ha clausurado el local por no encontrarse apto para ser habilitado”. Expone, a “contrario sensu” que el mismo habilitó el inmueble en el año 1983, mediante carpeta N°…………

    y que, como resultado del trámite de dicho expediente, la Inspección General de la entonces Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires expidió el ………….. el certificado de habilitación correspondiente plano aprobado, que se adjunta. A los mismos fines acompaña certificado de habilitación, expedido el 04.04.1986, correspondiente a la ampliación de superficie en la azotea del inmueble y plano aprobado.

    Explicita que, el 29.08.2013, celebró contrato de locación por tres años con N E.

  3. -con vigencia desde el 01.09.2013 al 01.09.2016. Afirma que, con fecha 26.11.2013, N E.

  4. -en cumplimiento de lo pactado en la cláusula quinta del contrato de locación- estando “a su cargo exclusivo la tramitación y obtención de las habilitaciones necesarias para el desarrollo de las actividades así como el pago de las tasas, impuestos, y contribuciones que graven las mismas” concurrió, en compañía de J.A.

    L., a la Dirección General de Habilitaciones y Permisos del GCBA y efectuó la consulta al Padrón de Locales a efectos de dar inicio al trámite de habilitación.

    Refiere que, en el mes de junio del año 2015, el propio N.E.V., le comunicó su intención de vender el fondo de comercio. En virtud de ello,

    en el mes de julio de ese mismo año, le presentó a P.N.L., como la persona interesada en adquirir el fondo de comercio a

  5. y en celebrar contrato de locación con L. respecto del inmueble. P.N.L. -por un lado-

    hizo entrega de una determinada suma de dinero a

  6. en concepto de reserva por el fondo de comercio y -por otra parte- suministró a L. copia de los títulos de propiedad de A.L. -su padre- para permitir analizar sus perfiles como potenciales locataria y garante, respectivamente. Continúa su narrativa manifestado que, como la venta del fondo de comercio se demoraba, A.L. le pidió explicaciones a

  7. y éste...

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