Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 6 de Abril de 2018, expediente CIV 059507/2015/CA001

• Fecha de Resolución: 6 de Abril de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala E

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E Expte. 59.507/2015 (J. 59)

V., A.A.C.C.. DE PROP. AZCUÉNAGA … S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 6 días del mes de abril de dos mil dieciocho, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S. “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “V., A. A.

C. CONS. DE PROP. AZCUÉNAGA … S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, respecto de la sentencia corriente a fs. 522/528, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores RACIMO.

DUPUIS.

El Señor Juez de Cámara Doctor RACIMO dijo:

I.- El juez de primera instancia hizo lugar en la sentencia de fs. 522/528 a la demanda promovida por A. A.

V. por cumplimiento del contrato de locación de obra contra el Consorcio de Propietarios Azcuénaga … de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (en adelante Consorcio) a quien condenó a pagar la suma de $ 53.800, con más intereses, dentro del plazo de diez días. Asimismo, desestimó la reconvención deducida por el demandado contra el actor imponiendo al Consorcio las costas respecto de ambas pretensiones.

Contra dicho pronunciamiento interpuso recurso de apelación el Consorcio a fs. 532 que fundó con la expresión de agravios de fs.

547/548 que fue respondida a fs. 550/552 por

V. quien, a su vez, apeló a fs.

530 y presentó su memorial a fs. 541/545 que fue contestado por la parte contraria con el escrito de fs. 554/555.

La controversia entre las partes se originó a raíz de las dificultades producidas con motivo de la ejecución de un contrato de locación de obra celebrado el 23 de agosto de 2013 mediante el cual el Consorcio le encomendó a

V. la ejecución de trabajos en la terraza del Fecha de firma: 06/04/2018 Alta en sistema: 12/04/2018 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #27422813#202973790#20180406111346712 edificio cuyo precio fue pactado en la suma de $ 394.000. El contratista solicitó el pago de una suma correspondiente al precio del contrato no satisfecho por el comitente y también peticionó el cobro del precio por una serie de modificaciones contractuales que no habían quedado asentadas por escrito por mayores trabajos entre las cuales se encontró una ampliación de la casa del encargado y trabajos en el séptimo piso del edificio y la cobertura acrílica de una pileta. El Consorcio manifestó haber satisfecho el precio convenido en una proporción superior al tramo de los trabajos desarrollados por el demandante y dedujo reconvención para recuperar la diferencia entre la obra realizada y el porcentaje del precio total abonado.

El magistrado a quo reseñó las obligaciones asumidas por la partes en el contrato obrante a fs. 5/7 por un precio de $ 394.000, destacó el hecho no controvertido entre las partes en cuanto a que

V. percibió la suma de $ 306.230, dio relevancia a las conclusiones de la perita arquitecta L. E.

Z. A. en su dictamen de fs.180/195 y desestimó la importancia de la prueba testifical producida en la causa. A continuación examinó las conductas de las partes y entendió que no se habían reunido los presupuestos de viabilidad de los reclamos en torno a la extensión del efectivo cumplimiento de la obra de modo que estimó conveniente rechazar tanto el reclamo por saldo impago del contrato de locación de obra así como la reconvención deducida por el Consorcio. Finalmente, se detuvo en estudiar los alegados trabajos adicionales reseñados en el escrito de inicio a la luz del peritaje y concluyó que cabía admitir en este aspecto el reclamo del actor por las obras correspondientes a trabajos de ampliación de la casa del encargado ($ 48.000) y de plomería en el séptimo piso ($ 5.800)

V. introduce como primer agravio que no se haya admitido su petición por el pago de un saldo de precio de $ 80.000 al haber intentado el juez determinar la proporción del trabajo desarrollado por su parte respecto del originalmente prometido sin tomar en cuenta los inconvenientes probados en autos que impidieron seguir los pasos previstos y derivaron en una prolongación de los plazos que redundó en su perjuicio económico.

Tales inconvenientes se refieren a la postergación del lapso previsto para la finalización de la obra con cinco meses de retraso, en la demora ocasionada Fecha de firma: 06/04/2018 Alta en sistema: 12/04/2018 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #27422813#202973790#20180406111346712 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E por el cambio de los cerámicos solares por porcelanatos de mayor tamaño en el balcón terraza del piso séptimo, en la tardanza ocurrida por haberse advertido que en la terraza no había contrapiso y que los cerámicos estaban pegados sobre el hormigón armado. Afirma que también se produjo demora por habérsele encargado la ampliación de la vivienda del encargado y trabajos de plomería, albañilería y pintura en tres departamentos, por la producción de enormes inundaciones y porque se dificultó la demolición de la pileta.

El Consorcio expone que de la prueba rendida en autos surge palmariamente que los trabajos ejecutados por

V. no completaron la totalidad de los comprometidos por contrato. Plantea en especial que en realidad abonó la suma de $ 322.444 representativa del valor total de la obra cuando esta solo fue completada en un 50 % como surge del examen del numeral IX del peritaje realizado en la causa. Cuestiona que se haya admitido que el Consorcio había encomendado trabajos adicionales en la ampliación de la vivienda del encargado a partir de supuestas confirmaciones efectuadas por su parte ante la perita en el momento de la realización de la pericia las cuales desconoce en el memorial como realmente desarrolladas en aquella oportunidad.

El actor expone como agravio principal el reclamo del pago completo del precio de la obra por entender que las demoras se produjeron por circunstancias extrañas a su desempeño. Frente a este agravio estimo que, por el contrario, las dificultades surgieron por un deficiente planeamiento previo del trabajo encomendado por el Consorcio. El relato del demandante se ha edificado en torno a un conjunto de obstáculos que se le habrían presentado tales como la falta de planos del edificio, la forma en que habrían estado adheridos ciertos elementos a la pileta existente o la aparición de una viga cuya demolición habría sido dificultosa.

El contratista en la locación de obra asume ciertas obligaciones propias de su especialización asumida en la tarea encomendada por el comitente. El carácter de las tareas prometidas y el plazo durante el cual se desarrollarán presupone lógicamente que ha Fecha de firma: 06/04/2018 Alta en sistema: 12/04/2018 Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA #27422813#202973790#20180406111346712 considerado previamente el estado del edificio cuando se trata de reparaciones de cierta envergadura como es el caso de autos.

El demandante pretende justificar su retraso sobre la base de la realización de trabajos a raíz de inconvenientes que, según precisa, produjeron un trastrocamiento general de las condiciones del contrato.

En este sentido corresponde distinguir los trabajos modificatorios del proyecto que resultan necesarios para cumplir el opus y que debieron ser previstos, y los que son imprevisibles. Los primeros deben ser soportados por el locador, de conformidad con lo previsto por el art.

1633 mientras los segundos tienen un régimen especial en el art. 1633 bis.

Es coherente con el principio de buena fe contractual que el locatario pueda confiar en la competencia y lealtad del arquitecto o constructor, quien debe prever adecuadamente los trabajos necesarios para ejecutar la obra encomendada. En consecuencia no se puede invocar la existencia de trabajos no previstos en el contrato, o de mayor magnitud que la estipulada, si están comprendidos entre los habitualmente necesarios para ejecutar una obra como la contratada (ver M.Q. y V. en Belluscio Zannoni, Código Civil Comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, Astrea, 2001, t. 8, pág. 112; S.A.G., Tratado de locación de obra, 3ª ed., Buenos Aires, D., 1976, vol. II, pág. 82; L., R.L., Tratado de...