Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 24 de Mayo de 2023, expediente CIV 092946/2017/CA001
| Fecha de Resolución | 24 de Mayo de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CÁMARA CIVIL - SALA I
ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los veinticuatro días del mes de mayo de dos mil veintitrés,
reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “Soria, H.M. c. Arteco Emprendimientos Sociedad Anónima y otro s/
Resolución de contrato” (expte. nro. 92.946/17), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. J.P.R. y Dra. P.M.G..
Sobre la cuestión propuesta el Dr. R. dijo:
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La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda entablada por H.M.S. contra Arteco Emprendimientos Sociedad Anónima y Constructora Cimientos Pat Sociedad de Responsabilidad Limitada, a quienes condenó a hacerle íntegro pago de la suma de pesos ochocientos setenta y cinco mil doscientos ochenta y cinco con cincuenta y cuatro centavos ($ 875.285,54.-), más sus intereses –
conforme a lo dispuesto en el considerando VI– y las costas del juicio dentro de los diez (10) días, bajo apercibimiento, en caso de no hacerlo, de ejecución.
Contra dicho pronunciamiento se alza Arteco Emprendimientos Sociedad Anónima, quien expresó sus agravios en formato digital, los que no merecieron la réplica del actor.
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Se queja la recurrente del párrafo de la sentencia, que encierra la siguiente reflexión “En este contexto es para mí evidente que la mentada renuncia plasmada en el agregado al que hago referencia solo encuentra explicación si se asume que ha sido impuesta por la parte vendedora. Es probable que Arteco Emprendimientos Sociedad Anónima hubiere encontrado dificultades para cumplir con las obligaciones de hacer y de dar que asumió en el marco de la contratación celebrada con el actor, y también que, para sortear esos conflictos, sea por sí o a través del Fecha de firma: 24/05/2023
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
corredor inmobiliario Gossn, haya recurrido e involucrado en el asunto a Constructora Cimientos Pat Sociedad de Responsabilidad Limitada.”
Postula que tal razonamiento le irroga un gravamen serio e irreparable, pues sólo expresa lo que imagina el sentenciante, y no se compadece con ningún hecho comprobado de la causa. Afirma que no existe ni un solo elemento probatorio en estos obrados que permita sostener seriamente y jurídicamente, que haya obrado, con dolo o culpa grave en lo relativo a la información brindada en la etapa preparatoria de la contratación Y EN LA REDACCION Y FIRMA DE LA CLAUSULA DE
RESCISION (la mayúscula es utilizada por la accionada).
Alega que la actora nunca planteó la existencia de algún vicio de su consentimiento y encima abusó de la buena fe de la contraparte y del magistrado, al adjuntar el rescindido boleto sin incluir el texto que determinaba la rescisión. Ese ocultamiento es la prueba irrefutable, de que pretendió ocultar la rescisión. Es más, negó la misma cuando se le corriera el traslado de la documentación presentada por esta parte, lo que demuestra acabadamente la mala fe con que este actuara.
En contra de lo que se argumenta en la sentencia aduce que de las constancias de autos, en especial de la documentación acompañada, se desprendía en forma evidente cuál era la ventaja que obtenía el actor.
Sobre el punto, precisa que en primer lugar, el señor S. se encontraba en mora a su respecto y por lo tanto no tenía habilitada la vía judicial. Resalta en esta línea, que conforme lo informado por el actor y el banco, el último pago que realizara el comprador es el correspondiente al mes de octubre del 2016, o sea, el perteneciente al mes de noviembre cuyo vencimiento opera el día 10, estaba vencido y no se había abonado, ni aun extemporáneamente.
Para poner en evidencia la ventaja que perseguía el actor con la firma de un nuevo boleto, con Constructora Cimientos Pat Sociedad de Responsabilidad Limitada, hace referencia a que “por sugerencia del demandante y el profesional que lo estaba asesorando, se incluye una Fecha de firma: 24/05/2023
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
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cláusula novena en el boleto firmado el 14 de Noviembre del 2016, por la cual el actor manifiesta su intención de ceder el presente instrumento a un tercero y en consecuencia, el vendedor suspende los pagos que este debía realizar por el plazo de seis meses y para el supuesto que éste no formalizara la cesión, el vendedor - Constructora Cimientos Pat Sociedad de Responsabilidad Limitada- se comprometía a recomprarle la unidad por una suma estipulada de $ 428.000, opción de la que hace uso en el telegrama remitido a esa empresa.
Argumenta que de lo dicho se desprende que el señor S. no podía o no quería seguir abonando suma alguna de las que era deudor, y su morosidad lo lleva a la firma del nuevo boleto con la alternativa de cederlo o que se lo recomprara la empresa constructora citada, por cuanto había permutado el inmueble con dicha empresa.
En orden al aumento de la prestación a cargo del comprador,
explica que dichos cambios obedecieron a la modificación del pliego en cuanto a las especificaciones técnicas del edificio, tanto en lo referido a materiales y servicios etc., cambios que encarecieron la construcción del departamento y modificó el precio en cuestión, lo cual critica que no fuera analizado por el a-quo, cuando estaba debidamente acreditado, con la prueba documental (boletos de compraventa y detalles técnicos).
Remata que la calificación de abusiva existe solo en la imaginación y construcción realizada por el magistrado, que forzando su razonamiento omite fundarlo en algún hecho comprobado de la causa.
En ese esquema argumental, se pregunta, cuál es el hecho concreto que vulnera el supuesto orden público y cuál es la circunstancia que conduce a afectar la moral y las buenas costumbres y, además, cuál es en concreto el hecho que le permite calificar de abusiva la rescisión del contrato, cuando solo afecta intereses particulares.
Critica la sentencia porque considera que en ella se prescindió
de la consideración de la prelación normativa ya que ni siquiera examina las posibles colisiones a la hora de determinar la norma aplicable a un Fecha de firma: 24/05/2023
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
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mismo supuesto, y sobre el cual podían concurrir diferentes regímenes normativos. Y preso de ese error que le endilga, señala que el magistrado declara abusiva la cláusula de rescisión agregada al contrato celebrada de mutuo acuerdo por las partes, cuando en el orden de prelación de las normas era aplicable la interpretación que hacía prevalecer la autonomía de la voluntad.
Hace notar que el contrato se celebró el 13 de enero de 2015 y la rescisión se llevó a cabo el 14 de noviembre de 2016, esta diferencia de fechas reafirma que el actor y demandado sabían que es lo que hacían y que ninguno podía invocar que habían sido burlado en su buena fe o que fueron sorprendidos en su consentimiento o que se había actuado abusivamente sobre la voluntad del Sr. S., pues todos actuaron con pleno conocimiento de lo que ocurría, por lo que no puede interpretarse que se había abusado de la voluntad del actor, ya que es evidente que las partes optaron por una solución que mejor contemplara sus respectivos intereses.
En lo que enumera como su tercer agravio, discrepa con la interpretación del juez a quo sobre la vinculación de ambas empresas.
Cuestiona que el juez plantea eventuales relaciones entre dichos entes y discurre sobre distintas posibilidades imaginando diferentes caminos que se podrían haber utilizado para llegar a concluir, que la rescisión es abusiva, y sostener que por ello la tiene por no escrita.
Refuerza que el acuerdo celebrado entre el actor y Constructora Cimientos Pat SRL tenía como finalidad que el actor cediese a un tercero el boleto y si ello no ocurría la constructora le devolvía lo abonado y se quedaba con la unidad, ya que el actor estaba en mora a su respecto, y no podía abonar más, de modo que se trato de ayudar a este a que no perdiera las sumas pagadas y la pudiera recuperar de alguna manera. Afirma en tal sentido, que es por ello que interviene un profesional puesto por el actor y redacta la cláusula novena del boleto celebrado entre Fecha de firma: 24/05/2023
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
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ellos, ratificando su entendimiento con el telegrama enviado por el actor a dicha empresa y el acuerdo de pago firmado con posterioridad.
Remata que ambas empresas hayan intervenido conjuntamente en el mismo negocio, no implica que sean la misma empresa, ni la misma sociedad, ni que hubiesen asumido las mismas obligaciones. Por el contrario, conforme se desprende de sus respectivos contratos firmados y documentación incorporada a la causa, no solo son dos sujetos de derecho independientes y diferentes entre si, sino que en la finalidad de los contratos firmados y en el objeto, son distintas, desde que en el primero era la entrega de una unidad a construir, mientras que en el segundo era la posibilidad de cesión de esa unidad o la retroventa de la misma.
Critica el fundamento de las sentencia que se pretende poner en crisis, en la parte en que se expresa: “En primer lugar, debo señalar que lo que se ha verificado en el caso –como con acierto se indicara en el escrito de demanda (v. apartado I de fs....
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