Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 9 de Junio de 2010, expediente C 99164 S

• Ponente: Kogan
• Presidente: Kogan-Pettigiani-de L
• Fecha de Resolución: 9 de Junio de 2010
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 9 de junio de 2010, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores K., P., de L., N., G., S., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 99.164, "S., S. y otro contra S., O.J. y otra. Acción estimatoria y daños y perjuicios".

A N T E C E D E N T E S

La Sala II de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial Lomas de Z. confirmó, en lo sustancial, la apelada sentencia de fs. 149/155 vta. (fs. 216/228).

Se interpuso, por la parte demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 240/249).

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, la señora Jueza doctora K. dijo:

1. La Cámara confirmó, en lo sustancial, la sentencia de primera instancia, que hizo lugar a la demanda entablada.

2. Contra ese decisorio los codemandados O.J.S. y C.N.S., por derecho propio, interponen recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncian absurdo en la apreciación de la prueba, y en base a ello violación a los arts. 2164, 2168, 2176 del Código Civil; 375 y 384 del Código Procesal Civil y Comercial.

   Refieren que la Cámara incurrió en una interpretación arbitraria de los hechos debidamente probados en la causa, aplicando en forma errónea preceptos del Código Civil.

   Critican que el tribunal sólo analizó la pericia efectuada por el ingeniero Coen, y sobre una mera suposición del perito concluyó en la existencia del vicio oculto. Aducen que no existe prueba alguna de que el inmueble hubiere sufrido una inundación con anterioridad a la fecha en que fuera enajenado (v. fs. 242 y vta.).

   Señalan que el pronunciamiento resulta arbitrario y absurdo, al apoyarse en que la profesión del codemandado S. debió permitirles conocer los vicios que afectaban el inmueble (v. fs. 242 vta./243).

   Asimismo, se desconforman con que el tribunal siguiendo la opinión del mencionado perito señaló que las modificaciones realizadas en el inmueble por los accionados tuvieron su origen en remotas inundaciones, pues aseveran los quejosos que no existen en autos elementos probatorios que den cuenta de ello (v. fs. 243 in fine).

   Por otra parte, se quejan de la valoración efectuada por la Cámara en relación a la declaración del testigo S., pues consideran que se ha fraccionado el testimonio de un modo absurdo y que los perjudica (v. fs. 243/244).

   Destacan que el crecimiento de las napas freáticas en la zona donde se encuentra ubicado el bien inmueble era de dominio público y que el actor debió conocer esa situación, suman a ello que el accionante visitó el inmueble en diversas oportunidades, de lo que deducen que advirtió el desnivel de un sector del bien raíz con carácter previo a su adquisición (v. fs. 244 vta.).

   Por todo ello consideran que es irrefutable la inexistencia de un vicio en el bien enajenado, y como contrapartida la producción de un acontecimiento sobreviniente y posterior a la venta, de carácter extraordinario, con notoriedad pública, que aquejó y aqueja al partido en que se encuentra radicado el bien inmueble.

   Añaden a fs. 246 vta. que la sentencia en crisis viola doctrina y jurisprudencia, pues "la mala fe del vendedor debe ser probada por quien la invoca", habida cuenta que la buena fe se presume.

   Arguyen que en autos se ha invertido la carga de la prueba, toda vez que la actora no ha probado ninguno de sus dichos y sin perjuicio de ello la Cámara "incomprensible e irrazonablemente" los ha tenido por ciertos, omitiendo considerar la prueba documental, informativa, testimonial que respalda la contestación de demanda.

   Finalmente, indican que el tribunal aplicó erróneamente la ley, al confundir la acción de quanti minoris que tiene por objeto obtener una disminución del precio acorde con la entidad del vicio o defecto de la cosa con la acción por daños y perjuicios que acuerda la ley solo en caso de la acción redhibitoria (v. fs. 248/249).

3. El recurso no puede prosperar.

   1. En el decisorio recurrido la Cámara, luego de referirse a la conceptualización de los vicios redhibitorios (art. 2164, C.C.) y a la opción que otorga el art. 2174 del citado cuerpo legal, sostuvo que las especificaciones materializadas en el informe técnico elaborado por el perito ingeniero R.B.C., avizoraban la presencia de verdaderos vicios redhibitorios.

      Así, destacó que el referido profesional, luego de inspeccionar la zona y viviendas aledañas, concluyó en que el sector del living, pasillo y baño de la planta baja del inmueble de los accionantes había estado bajo la acción del poder del agua.

      Posteriormente, señaló los trabajos que serían ineludibles para evitar en el futuro nuevas inundaciones, principalmente, la necesidad de impermeabilizar todo el sector que se encuentra por debajo de la altura de la acera, y asimismo que el experto puntualizó que "de haber estado impermeabilizado el sector anegado al tiempo de la venta del inmueble, las inundaciones no se habrían producido".

      El tribunal puso de relieve que las conclusiones del referido perito ingeniero se encontraban avaladas por la prueba de informes citada a fs. 222 vta. y testimonial referida a fs. 223 vta., lo que no ha sido debidamente desvirtuado por los recurrentes.

      En base a todo lo expuesto, en consonancia con lo decidido por el juez de primera instancia, la Cámara consideró acreditado que la parte vendedora obró con mala fe al encarar la negociación que tuvo por objeto la venta del inmueble y, por ello, advirtió que la responsabilidad de los accionados debía ser más amplia.

      Para así decidir, interpretó que no podía soslayarse la profesión de ingeniero electricista del codemandado S., y en ese sentido aseveró que dicha actividad debió haberles permitido a los accionados tener pleno conocimiento de los vicios que afectaban al inmueble, objeto de venta (v. fs. 223).

      Así como también destacó que las reformas realizadas por los demandados en el bien (cegamiento de la rejilla del baño y elevación del piso donde se encuentra el sanitario) que conforme indicara el perito no fueron efectuadas en un mismo momento constructivo debieron haber tenido su génesis en pretéritas inundaciones.

      Concluyó en la mala fe de los vendedores al ocultar el defecto, descartando la presencia de un acontecimiento sobreviniente, de carácter extraordinario. En tal sentido, consideró que los accionados debían solventar el costo de los trabajos para subsanar el vicio, los que seguidamente cuantificó, a partir de la desvalorización del bien y el perjuicio ocasionado a los reclamantes.

      En función de la conducta atribuida a los enajenantes (ocultamiento del vicio) destacó que en la acción quanti minoris resultaba aceptado el resarcimiento de "... aquellos daños que no son propios o directos del incumplimiento contractual, que se proyecten sobre la persona..." (conf. S.R.M., "Cód. Civil Anotado", Ed. D., Tomo 4A, pág. 879) y por todo ello, estimó propicio confirmar lo decidido por el sentenciante de primer grado en relación a la indemnización por daño moral (v. fs. 226 vta.).

   2. En consideración a lo expuesto, entiendo que las conclusiones de la Cámara no han sido idóneamente rebatidas por los recurrentes.

      Ha dicho esta Corte que cuando se impugna una tarea propia de las instancias ordinarias tal como lo es la valoración de pruebas es imprescindible demostrar fehacientemente que el...