Sentencia nº CF-18264/2022 de Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Jujuy, 8 de Junio de 2023 (caso Sentencias Nº CF-18264/2022 de Superior Tribunal de Justicia, 08-06-2023)

• Fecha de Resolución: 8 de Junio de 2023

NOTA: Ver también Aclaratoria de fecha 27/06/23 (Sentencia Nº 488).

En la ciudad de San Salvador de Jujuy, Provincia de Jujuy, los señores jueces de la Sala I Civil, Comercial y de Familia del Superior Tribunal de Justicia, doctores S.M.J., L.N.L.G. -por habilitación- y F.F.O., bajo la presidencia del primero de los nombrados, y de conformidad con lo previsto en las Acordadas Nº 86/2020, Nº 111/2022 y Nº 4/2023, vieron el Expte. Nº CF-18.264/22, caratulado: “Recurso de inconstitucionalidad interpuesto en el Expte. Nº C-048.651/2015 (Cámara en lo Civil y Comercial -Sala II- Vocalía 5) Ordinario por daños y perjuicios: B.M.F., G.M.L. c/ Módena Nicolás, G.D.S. y Estado Provincial”.

El Dr. Jenefes dijo:

La Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial -mediante sentencia dictada el 23 de noviembre de 2021- rechazó la defensa de prescripción de la acción opuesta por los demandados; hizo lugar a la demanda de daños y perjuicios promovida por M.F.B. y M.L.G. en contra de N.M., D.S.G. y Estado Provincial. Declaró resueltos los contratos de compraventa formalizados mediante las Escrituras Nº 75 y Nº 76, entre los actores -compradores- y N.M. y D.S.G. -vendedores-, debiendo los primeros restituir a los segundos los inmuebles individualizados como Padrón A-95060, Circunscripción 5, Sección 4, Manzana X904, Parcela 967 y Padrón A-95061, Matrícula A-71232, Circunscripción 5, Sección 4, Manzana X904, Parcela 968.

Asimismo, condenó a todos los demandados a abonar solidariamente a los actores la suma de $16.091.764, comprensiva del daño material y moral, monto que, sólo en caso de mora, llevará los intereses de la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, desde la fecha de la sentencia y hasta el efectivo pago.

Impuso las costas a los demandados, excepto las del Expte. Nº C-53.984/15, las que deben ser soportadas por el Estado Provincial. Finalmente, reguló los honorarios de los letrados y peritos.

Para así decidir, luego de entender aplicable como norma de fondo el Código Civil de Vélez Sarsfield -en adelante C.C.- y de rechazar la excepción de prescripción, tuvo por acreditado que el 27/08/10, M.F.B. y M.L.G., compraron a N.M. y D.S.G., los inmuebles individualizados como Padrón A-95060, Circunscripción 5, Sección 4, Manzana X904, Parcela 967 y Padrón A-95061, Matrícula A-71232, Circunscripción 5, Sección 4, Manzana X904, Parcela 968, ubicados en el Barrio Privado “Tres Quebradas” de Villa Jardín de R., D.. Dr. M.B., mediante Escrituras Públicas Nº 75 y Nº 76, respectivamente.

Que a fines del año 2012, los actores resultaron beneficiarios del crédito hipotecario Procrear, firmando la Escritura Nº 11 de Contrato de Crédito con Garantía Hipotecaria y Creación de Letra Hipotecaria, con el Banco Hipotecario, el 16/01/13.

En el mes de agosto del mismo año tomaron conocimiento que por debajo de sus terrenos se encuentra el acueducto “Guerrero-Alto R.” por lo que debieron paralizar la obra, la que se encontraba construida en un 51.27%.

Luego de detallar la prueba producida en la medida cautelar agregada por cuerda (Expte. Nº C-34.011) distinguió dos líneas de análisis. La primera, referida a la responsabilidad del Estado Provincial por la falta de registración en la ficha parcelaria del acueducto y la aprobación del loteo; y la segunda, en relación a la responsabilidad de los demandados Módena y G. encuadrada en el Art. 2164 del C.C., por vicios redhibitorios, considerando a éstos como los defectos ocultos de la cosa adquirida a título oneroso, que la tornan impropia para su destino, que de tal modo disminuyen el uso de ella, que de haberlos conocido el adquirente no la hubiera comprado, o habría dado menos.

Determinó la responsabilidad del Estado Provincial, tanto por sus actos lícitos como por sus omisiones, al encontrar configurados sus presupuestos.

Tuvo por probado el daño invocado que trae aparejado un perjuicio económico (paralización de la obra y la restitución del crédito hipotecario); que el hecho dañoso guarda relación de causalidad con el obrar del Estado Provincial, ya que la Dirección Provincial de Inmuebles aprobó el Loteo identificado como Padrón A-92914 (fs. 285) y la Municipalidad de San Salvador de Jujuy otorgó el permiso para realizar la obra correspondiente a los planos de construcción en planta baja. Consideró por último, que esta actividad se circunscribe indelegablemente al actuar deficiente de la Administración (Art. 10 de la Const. Provincial).

Por otro lado, refirió a la responsabilidad estatal por omisión, destacando los supuestos de inacción estatal ilegítima dañosa dentro de la figura de la falta de servicio, cuyo fundamento normativo se encontraba en el art. 1112 del Código Civil, conforme doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que cita.

Hizo hincapié en que para dar lugar a la condena de una indemnización por falta de servicio basta acreditar el anormal o irregular funcionamiento de la Administración.

Destacó que los actores afirmaron que de haberse plasmado en las fichas catastrales la registración del acueducto “Guerrero-Alto R.” (fs. 379/381), no sólo no hubieran comprado los dos inmuebles, sino que tampoco hubiese salido adjudicataria del crédito hipotecario P.M.F.B., quien ahora se encuentra imposibilitada de acceder a cualquier otro crédito de este tipo y pesa sobre ella su devolución.

El Tribunal consideró que resulta clara la omisión cometida por el Estado Provincial por lo que procedía hacer lugar a la demanda seguida en su contra.

En relación a la responsabilidad de los vendedores, luego de dar un concepto de vicios redhibitorios y de caracterizar la garantía, sostuvo que se trata de una “responsabilidad contractual sin culpa”, de carácter objetiva, pues el transmitente debe la garantía aunque fuera de buena fe.

Destacó que los actores compraron dos terrenos ubicados dentro del Loteo “Tres Quebradas” con el propósito de construir una vivienda familiar, obteniendo el crédito hipotecario Procrear y que la existencia del acueducto “Guerrero-Alto Reyes” lo torna inapto para tal fin, por lo que surge notorio el vicio redhibitorio que poseen ambos inmuebles.

Tuvo presente la garantía de saneamiento y entendió que los vendedores deben afrontar la responsabilidad de los daños sufridos, siendo indistinto si conocían o no esta situación, resultando procedente la demanda por daños y perjuicios seguida en su contra.

Como consecuencia, declaró resueltos los contratos de compraventa formalizados mediante las Escrituras Nº 75 y Nº 76, debiendo las partes restituirse recíprocamente lo que recibieron de la otra. Así, los actores deberán devolver a los demandados los lotes de terreno en cuestión y éstos restituirán los montos de dinero que -como precio del negocio- recibieron oportunamente.

Al cuantificar los daños ponderó la paralización e inutilidad de la obra. Tuvo en cuenta el informe del Arq. C.R. quien indicó que ésta se encontraba proyectada en 119,57 m2, y se llegó a construir un 51,27%. Que al testificar, informó que el m2 ronda los $80.000, por lo que fijó el rubro en $4.904.283.

Asimismo, consideró el valor de los terrenos, los que fueron tasados por el Martillero Público D.G.L.G. en fecha 10/05/17. El Padrón A-95060 en $685.916 y Padrón A-95061 en $421.141, sumas a las que agregó el interés de la tasa activa de conformidad a la doctrina de este Superior, lo que arroja un total de $1.946.488 y $1.195.111, respectivamente, siendo éstos los montos por los que procede este rubro.

En relación al pago del crédito hipotecario, el Tribunal entendió que al no contar con los informes del Banco que indiquen la liquidación de la deuda existente en la actualidad, la carencia probatoria y la superposición con lo reclamado en el acápite A, este rubro no debía prosperar.

Por último, respecto al daño moral, los sentenciantes entendieron que en ciertos supuestos, como el presente, el perjuicio surge “in re ipsa”.

Además, sostuvieron que los actores vieron frustrada la ilusión de construir nada menos que su hogar, para lo cual invirtieron todos sus ahorros, debiendo mes a mes afrontar el pago de un crédito hipotecario que se vio frustrado, quedando por vencer más de 220 cuotas; y además, se encuentran imposibilitados de acceder a otro crédito de este tipo.

Ponderó la pericia psicológica llevada a cabo a los actores, que también detalló, y concluyó en la procedencia del daño moral condenando a todos los demandados a pagar la suma de $8.045.882.

En contra de lo resuelto, se presenta S.L.V. -en nombre y representación de N.M. y patrocinando a D.S.G.-, e interpone recurso de inconstitucionalidad.

Luego de reseñar el cumplimiento de los requisitos formales de admisibilidad y los antecedentes de la causa, expresa los agravios.

Entiende que el a quo no aplicó el texto expreso de los arts. 2170 y 2176 del C.C.

Aduce que el acueducto G.-.A.R. no califica como un vicio oculto que sirva como supuesto de hecho para generar la acción redhibitoria por no tratarse de un defecto físico propio del inmueble, sino jurídico, implantado por el Estado Provincial, el que omitió su registración hasta el día de la fecha de la existencia de una restricción al dominio en los inmuebles, es decir, la servidumbre de acueducto.

Hace hincapié en que los actores obtuvieron de parte del Estado Provincial la aprobación del loteo “Tres Quebradas” como apto para la venta / comercialización. Estos inmuebles también fueron aprobados por la Municipalidad como aptos para la construcción de una vivienda y, por una entidad bancaria, como hábiles para la obtención de un crédito hipotecario, esto así, porque el acueducto respectivo no está inscripto como restricción al dominio por omisión del Estado Provincial.

Alega que los gravámenes y limitaciones del dominio no constituyen vicios redhibitorios porque no constituyen defectos físicos del bien, por lo que no genera responsabilidad alguna en cabeza de N.M. y D.S.G..

Señala que el art. 2176 del C.C. regula...