Sentencia Nº C-44332/2015 de Superior Tribunal de Justicia, 11-05-2023

• Fecha: 11 Mayo 2023
• Número de expediente: C-44332/2015
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial -Sala I-Vocalía 1
• Tipo de documento: Sentencias
• Materia: DAÑOS Y PERJUICIOS,EVICCION,BIENES INMUEBLES

S.S. De Jujuy, 11 de mayo de 2023.

VISTO:

Este Expte. Nº C –044.332/15 caratulado: “Daños y perjuicios: C., C.F. y A., M. c/ H.S.C.” (3 cuerpos), en los que se debe cumplir lo resuelto por el Superior Tribunal de Justicia en Expte. Nº CF 16.932 caratulado: "Recurso de inconstitucionalidad interpuesto en el Expte. Nº C -044.332/2015 (Cámara en lo Civil y Comercial –Sala II- Vocalía 6)…”, y:

CONSIDERANDO:

1. De acuerdo a lo dispuesto en la sentencia de fecha 17 de diciembre de 2021, registrada en L.A. Nº 6, Fº 1604/161010, Nº 42, se debe emitir pronunciamiento con arreglo a lo resuelto en ella.

Conforme lo expuesto en sus considerandos, se comparten los argumentos y solución propuestas por el Ministerio Público Fiscal en el recurso.

El fallo precisa, en cuanto al actor C., que “la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por H.S.C. resulta improcedente en tanto resulta ser titular de la relación jurídica substancial en que se funda la pretensión”.

Y en cuanto a la coactora A., que “al existir compraventa (título) y la consecuente tradición (modo) se perfeccionó el dominio del inmueble” en su cabeza.

Por ello -en lo que aquí interesa- resolvió hacer lugar al recurso de los letrados de la actora, rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por H.S.C. en contra de C.F.C. y revocar la sentencia en lo demás, para que otra Sala analice el fondo de la cuestión y se expida acerca de la pretensión de los actores.

De la lectura de la demanda (fs. 14/17 y 56/64), se advierte que la parte actora reclamó “daños y perjuicios” derivados de la eventual evicción producida y saneamiento (conf. arts. 2089, 2118, 2.119 ss. y cs. del CC) en contra de H.S.C..

Al exponer los hechos relata que el 4 de junio de 2012 adquirió por compraventa según escrituras públicas N 39 y 40, 2 inmuebles a la demandada, cuyos datos catastrales son padrón I 5869 e I 5870, ambos de la Finca San José de Flores del Departamento de Tilcara, encerrando ambos aproximadamente 1/2 hectárea.

En marzo, abril y mayo de 2013 los Sres. C.H., E.L.C. y demás miembros de la comunidad aborigen del Perchel realizaron “diversos actos turbatorios” del derecho de propiedad de A., consistente en romper alambrados de 6 hilos y postes de quebracho colocados, dañar y quitar en 4 oportunidades 8 mojones y marcas (cartel) y proferir insultos y agresiones a A. y entorno familiar.

El 25 de junio de 2013 el Sr. C.F.C. obtuvo los citados inmuebles por compraventa -escrituras N 128 y 129- a la Sra. A., quien los había adquirido del demandado.

Las turbaciones persistieron, con clara intención de arrebatar la posesión legítima de los actores, como surge de las actuaciones que se siguen en los autos N C 8527/13, C19.163/14 y agregados, todos los cuales tramitan ante el Juzgado N 3 Secretaria 5.

Ante la posibilidad de resultar evicta, en mayo de 2014 requirió a H.S.C. por Carta Documento, le garantizara por evicción en el incidente N C19.163/14, pero nunca se presentó.

Luego, al ampliar la demanda, se explayan sobre los actos cumplidos por A.: plano y división de condominio, autorización para construir, factibilidad de agua, pago de impuesto inmobiliario, mojones, marcas, postes, alambrados.

Cita derecho, precisa la indemnización perseguida, ofrece prueba y concluye peticionando se haga lugar a la demanda.

2. Al contestar la demandada (fs. 93/98 vta.), la contraparte ha negado que hubiera legitimación activa, cuestión ya resuelta en sentido adverso por el máximo tribunal provincial.

Luego de la negativa de algunos hechos relatados en la demanda, ofrece su propia versión.

Conforme a ella, efectivamente vendió a A. un inmueble de su propiedad cumpliendo todas las exigencias legales sin que a la fecha de la venta haya existido problema alguno sobre dicho inmueble.

Refiere las declaraciones de la escritura, cita derecho (art. 2091 CC), y señala que la garantía de evicción requiere la existencia de 2 recaudos: que se trate de una turbación de derecho, de la cual resulte la perdida total o parcial de la propiedad o posesión; y que el tercero invoque un título anterior o contemporáneo a la adquisición. Que en el caso, la turbación fue siempre de hecho y jamás de derecho y no hubo un hecho anterior o contemporáneo sino con mucha posterioridad como surge del relato de la actora.

Cita el art. 2091, destaca la inexistencia de sentencia en contra de los actores. Que su parte no puede garantizar que alguien adquiriera con posterioridad un derecho mejor, como ocurre en la causa.

Además, que al momento de comprar C. pudo observar y saber a ciencia cierta qué era lo que estaba adquiriendo y si se encontraba en condiciones de ser adquirido. Dada la secuencia (época) de los hechos, C. debió accionar en contra de A. siendo ella la única responsable de los supuestos daños.

Ofrece prueba y peticiona se rechace la demanda.

3. Así planteada la cuestión a resolver, estimo que se encuentran reunidos los recaudos legales de admisión de la demanda de daños, tanto por las normas legales aplicables sobre garantía de evicción (Cód. Civ. de V.); en mérito al principio general de buena fe, que informa todo el orden jurídico y por ende aplicase también en las relaciones contractuales; y finalmente, por el fallo del Superior Tribunal.

3. a En primer lugar, el marco regulatorio del código preve efectos propios de los contratos de suma importancia, como es en el caso, la garantía de evicción de los art. 2089 y cs. del CC.

La misma comprende los casos en que “en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa. Pero no habrá lugar a la garantía, ni en razón a las turbaciones de hecho, ni aún en razón a las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación (conf. art. 2091 del CC).

Bien se ha señalado en doctrina que los recaudos de la evicción son:

a) Ser vencido en juicio…

b) …se lo privó del derecho en todo o parte.

c) Si sólo se lo turbó en el ejercicio. Dicha turbación debe ser de derecho…

d) Además, la turbación debe ser “actual y efectiva”…

e) Tiene que obedecer (la evicción) a una causa que existiera ya con anterioridad o fuera contemporánea a la adquisición…

f) Por último, se requiere que el adquirente no haya tenido información acerca de la existencia del vicio (R.L.L. director, Código Civil Comentado- G.S., tomo III, pág. 112/114, R.C. editores). En sentido similar F.L. de Zavalía, Teoría de los Contratos, parte general, pág. 443/450).

En el caso, las partes están contestes en la venta y posterior adquisición del dominio de los inmuebles por parte de A., y...