Sentencia Nº C-104539/2017 de Superior Tribunal de Justicia, 09-11-2023

• Fecha: 09 Noviembre 2023
• Número de expediente: C-104539/2017
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial -Sala I-Vocalía 3
• Tipo de documento: Sentencias
• Materia: DAÑOS EN EL INMUEBLE,RESOLUCION DEL CONTRATO

En la ciudad de San Salvador de Jujuy, Provincia de Jujuy, República Argentina, a los 6 días del mes de diciembre del 2023, los señores jueces de la Sala Primera de la Cámara Civil y Comercial, D.. E.J.A.C., J.A.L.I. y M.E.R. (habilitada), bajo la presidencia del primero de los nombrados, vieron el Expte. N° C-104.539/17, caratulado: “ORDINARIO POR DAÑOS Y PERJUICIOS: DE ATHAYDE MONCORVO, L.c.B., F.E.Y.C., FÁTIMA DEL VALLE” (DOS CUERPOS), en el que:

El Dr. E.J.A.C. dijo:

1. ANTECEDENTES DE LA CAUSA

1.1. De la demanda

Con fecha 14 de diciembre de 2017 (fs. 40/50), comparece por estos obrados el Dr. M.Á.M., en representación de la Sra. L.D.A.M., a mérito de la copia juramentada de poder general para juicios (fs. 2/3) y promueve demanda ordinaria por daños y perjuicios en contra de los Sres. F.E.B. y de F.d.V.C..

Persigue con la presente acción (C.. 2) se condene a los accionados a abonar una suma dineraria en concepto de daños por el incumplimiento contractual, con más las costas.

Con relación a los hechos (C.. 3) manifiesta que su mandante es propietaria del inmueble sito en calle Granaderos Nº 2793 esquina León Este, del B.S.P. de esta ciudad y que está individualizado como Lote 06, Manzana 25 “100 viviendas” de esta ciudad. Expresa, que el día 16 de febrero de 2017 celebró un contrato de locación con destino a vivienda con los demandados, y con ello justifica su legitimación activa en razón de ser propietaria y locadora de bien inmueble citado. Asimismo, afirma que los demandados son legitimados pasivos en su calidad de locatarios del inmueble.

El término de vigencia del contrato se estableció en 24 meses, comprensivos de las fechas 1 de marzo de 2017 hasta el 28 de febrero de 2019, pero que ello no ocurrió –dice- porque el día 19 de septiembre de 2017 fue rescindido por culpa exclusiva de los locatarios con causa en la desatención de la obligación de conservación del inmueble, previa notificación y posterior ejercicio del derecho de inspección, con fecha 16 de septiembre de 2017. Así, en particular, refiere que se constituyó con la Escribana Pública DI PIETRO y en el cual constató el estado calamitoso del inmueble -que detalla- y la “presencia de tres canes de grandes proporciones”, pese a la expresa prohibición contractual.

El inmueble fue restituido pero no en buen estado de conservación y a pesar que se hicieron reparaciones, fueron realizadas de manera desprolija y lo que origina una ostensible merma en su valor económico, que se contrapone con el estado al momento de su recepción por los locatarios, y que enumera, a cuyo tenor me remito. Acompaña tres presupuestos en concepto de mano de obra y de materiales necesarios para ejecutar las tareas, a los cuales me remito.

Cita derecho aplicable (C.. 4). Reclama indemnización (C.. 5) por los rubros siguientes, a saber: a) Gastos de reparación de la vivienda; b) Privación de uso; c) Reintegro de gastos de honorarios de la Escribana.

Ofrece prueba (C.. 6) instrumental, documental, absolución de posiciones, testimonial, pericial técnica, informativa. Por último, solicita se haga lugar a la demanda en todas sus partes y se condene a abonar a su parte -previa deducción del depósito de garantía- la suma dineraria en concepto de reparación integral.

Con fecha 15 de febrero de 2018 (fs. 60) comparece nuevamente la actora y procede a agregar prueba documental, cuyo detalle obra en el cargo actuarial, relativas a servicios públicos domiciliarios de agua y luz.

1.2 De la contestación de la demanda (B.)

1.2.1 Por proveído de fecha 15 de febrero de 2018 (fs. 57) se ordena el traslado de la demanda y posteriormente (fs. 66) se tiene por ampliada la demanda y se dispone el traslado bajo los mismos apercibimientos.

1.2.2. Con fecha 6 de marzo de 2018 (fs. 72) se presenta el Sr. F.E.B., con patrocinio letrado del Dr. J.C.S. y toma participación.

Con fecha 26 de marzo de 2018 (fs. 108/114) comparece nuevamente el Dr. SORIA y contesta la demanda solicitando su rechazo. De modo previo, realiza negativas y desconocimientos genéricos (C.. 4) y en particular (C.. 5), a los cuales me remito por razones de brevedad. Se opone a la prueba ofrecida por la actora (C.. 6).

A continuación, brinda su propia versión de los hechos (C.. 7) en la cual niega por falsos los invocados por la actora.

Reconoce, asimismo, la formalización de un contrato de alquiler pero no directamente con la actora sino a través de la “Inmobiliaria CABALLERO”, calificándolo como un contrato de adhesión. También afirma que la locación comenzó el día 16 de febrero de 2017 hasta el mes de agosto, abonándose las cuotas locativas.

Sin embargo, manifiesta que a principios del mes de agosto de 2017 se presentó la actora alrededor de las 19 horas, sin previo aviso, con un supuesto “techista”, queriendo ejercer su derecho de inspección y como pretexto se invocó una futura reparación del inmueble, que había sido previamente informado a la “Inmobiliaria CABALLERO” porque había goteras y humedad en el techo de la cocina. Aproximadamente un mes después –prosigue en su relato- comienza a efectuar llamadas diciendo que quería realizar los arreglos pero en un horario no compatible con los locatarios, hasta que el día sábado 16 de septiembre a las 15 horas se presentó con una amiga a quienes se autoriza el ingreso, tomándose fotos de las habitaciones, hasta que -previo a su retiro- se despide manifestando que era una Escribana.

Una semana más tarde se recibe una carta documento en la cual se advierte mala fe, denunciándose el incumplimiento contractual, y luego intimándose a devolver el inmueble hasta el 31 de octubre de 2017, fecha en la cual se reintegró en virtud de un acuerdo verbal entre las partes y la citada Inmobiliaria, en presencia de propio personal de la Inmobiliaria y de la Escribana KUBIZA. Por aparte, manifiesta que el “inmueble fue entregado en mejores condiciones de las que había sido recibida”.

Se denuncia, también, que la parte actora conserva un pagaré firmado a título de depósito en garantía, que no fue devuelto y que asciende a la suma de $16.000, con fecha de emisión en el mes de febrero de 2017, al mismo tiempo que el contrato.

Ofrece prueba (C.. 8) instrumental, testimonial, absolución de posiciones, oficios y pericial técnica. Se opone a los rubros reclamados (C.. 9). Finalmente, se pide el rechazo de la demanda, con costas al vencido.

1.3 Contestación de la demanda (Camusso)

1.3.1. Mediante providencia de fecha 5 de abril de 2018 (fs. 115) se tuvo por contestada la demanda pero hasta tanto se integre la litis, disponiéndose acto seguido la notificación de la codemandada CAMUSSO.

1.3.2. Con fecha 17 de abril de 2018 (fs. 121), previa notificación, comparece la Sra. F.d.V.C., con patrocino letrado del Dr. J.C.S., solicitando el franqueo y la suspensión de los plazos.

1.3.3. Con fecha 8 de mayo de 2018 (fs. 127/133), comparecen nuevamente la codemandada CAMUSSO con patrocinio del Dr. J.C.S. y contesta demanda.

De modo previo, realiza negativas y desconocimientos genéricos (C.. 4) y en particular (C.. 5), a los cuales me remito por razones de brevedad. Se opone a la prueba ofrecida por la actora (C.. 6).

Brinda su propia versión de los hechos (C.. 7) en la cual niega por falsos los invocados por la actora, y con un relato similar al demandado BIONDI, Se adhiere también a la prueba ofrecida por el demandado (C.. 8). Solicita que se rechace la demanda con costas.

1.4 De la apertura

Con fecha 15 de mayo de 2018 (fs. 134), mediante providencia se dispone correr traslado a la actora por los hechos nuevos, y que fueron respondidos oportunamente (fs. 138/140; 148/150). En particular, se agrega en original un pagaré (fs. 146) suscripto por la parte demandada a título de depósito en garantía, pero que no fue ejecutado.

Con fecha 10 de julio de 2018 (fs. 155) y previa convocatoria para la realización de audiencia de conciliación, ante la imposibilidad de acuerdo, por Presidencia de trámite en ese mismo acto se dispone la apertura a prueba de estos obrados y que será motivo de análisis más abajo.

1.5 Integración

Con fecha 21 de octubre de 2020 (fs. 280/281) se integra el Tribunal, en el marco de la Acordada STJ Nº 51/2020. Posteriormente, ante la asunción del vocal titular Nº 2, con fecha 6 de agosto de 2021 (fs. 298) se dispone la integración natural de la Sala, con el suscripto como P. de trámite, con los D.. E.R. CABEZAS y J.A.L.I., como vocales.

Conforme informe actuarial, habiendo surgido causal sobreviniente de excusación con el Dr. MALLAGRAY (n) por parte de la titular de la Vocalía Nº 1 , se dispone el llamado a integración de la Dra. M.E.R., como vocal habilitada.

Con fecha 25 de septiembre de 2023, se dispone la nueva integración con el suscripto, como P. de trámite, y los D.. J.A.L.I. y la Dra. M.E.R., disponiéndose que pasen los autos para resolver.

1.6. Audiencia ante Presidencia de trámite

Previa convocatoria (fs. 295), con fecha 9 de septiembre de 2021 (fs. 310) comparecen las partes ante Presidencia de trámite, desistiéndose de la prueba pendiente y peticionando la actora el paso de los autos para dictar sentencia.

1.7. Trámite procesal posterior

Ante el informe actuarial (fs. 309) que da cuenta que el Dr. SORIA había agotado la personería de urgencia en la etapa inicial, mediante providencia de trámite de fecha 10 de diciembre de 2021 (fs. 311) se dispone intimarlo para que regularice la situación procesal.

Con fecha 8 de septiembre de 2022 (Escrito N° 369456) se presenta la demandada Sra. CAMMUSO con patrocinio letrado del Dr. SORIA ratificando las gestiones de patrocinante en la Audiencia de Vista de Causa. Asimismo, denuncia que el codemandado F.E.B. se encontraría residiendo en Paraguay.

Corrida una vista a la actora y manifestando que no se incorpora prueba alguna del aserto (Escrito Nº 439461), se solicita la publicación de edictos y que se ordena mediante providencia de fecha 24 de octubre de 2022. Una vez cumplidas y agregadas en autos (Escrito N° 559705), mediante providencia...