Sentencia Nº 892 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 09-11-2021

• Número de sentencia: 892
• Fecha: 09 Noviembre 2021
• Materia: ALU GRACIELA MARIA Vs. PROVINCIA DE TUCUMAN (REGISTRO INMOBILIARIO DE LA PROVINCIA) S/ ACCION MERAMENTE DECLARATIVA

ALU G.M. c/ PROVINCIA DE TUCUMAN (REGISTRO INMOBILIARIO DE LA PROVINCIA) s/ ACCION MERAMENTE DECLARATIVA. EXPTE. Nº: 452/18 S.M. de Tucumán 09 de Noviembre 2021. SENT.: 892

VISTO:
la causa caratulada “A., G.M.v.P. de Tucumán s/acción meramente declarativa” y reunidos los Sres. Vocales de la Sala III de la Excma. Cámara en lo Contencioso Administrativo para su consideración y decisión, se establece el siguiente orden de votación: D.. S.G. y E.L.P., habiéndose arribado al siguiente resultado: EL SR. VOCAL DR. S.G. dijo: RESULTA:

I.- Que mediante presentación de fecha 07-09-2.018 obrante a fs. 65/74, G.M.A., con patrocinio letrado, inicia acción declarativa de certeza a fin de obtener sentencia judicial que restituya, convalide, legitime y otorgue certeza en forma indubitable y definitiva a los instrumentos públicos pasados por ante el Registro Notarial Nº36 cuya titularidad ejerce, ello en virtud al principio de legitimidad y certeza que la ley confiere a los instrumentos jurídicos que integran los actos cuya perfección se alcanza con la intervención del fedatario público y se completa con la registración del derecho real a los fines de la publicidad erga omnes. Indica que la certeza que la ley confiere ha sido puesta en duda por la autoridad del Registro Inmobiliario de Tucumán mediante una decisión administrativa que incorpora en forma irregular e ilegítima una leyenda que torna incierta la titularidad de dominio en los registros de las matrículas registrales que se consignan en el listado que se adjunta. Refiere que el fideicomiso Vilago Country Club (PCIW Tucumán CUIT: 30-71119434-3) adquirió dos inmuebles de mayor extensión ubicados en el Dpto. Tafí N-31535 y N-31536, realizando allí un emprendimiento habitacional bajo la denominación de Vilago Country Club, a lo que añade que para tal fin y bajo las normas legales vigentes subdividió en parcelas dicha extensión y procedió a vender y adjudicar las parcelas a sus adquirentes, lo que aconteció en el año 2.009 y se instrumentó bajo escritura nº659 pasada por ante el Escribano del Registro Nº30. Precisa que la división para el loteo se inscribió en el R.I. el 20-02-2.014. Señala que gran parte de las escrituras públicas derivadas de dicho fraccionamiento fueron instrumentadas en el Registro a su cargo y autorizadas por ante ella o su adscripto, procediéndose en todos los casos conforme a derecho, solicitando y verificando especialmente la documentación otorgada por el R.I. y que se consigna en cada instrumento sin restricción de ninguna naturaleza. Destaca que el Registro procedió a la revisión de cada Escritura traslativa de dominio de los lotes bajo la modalidad que establece la ley que lo rige, y al asiento de cada escritura en la matrícula respectiva, resaltando que en todos los casos el informe del R.I. fue extendido sin que se consignare ningún tipo de restricciones ni limitaciones de dominio. Esgrime que en el año 2.014 el Escribano titular del Registro N°30 H.A.C. detectó que una escritura matriz relacionada con los inmuebles de mayor extensión entre partes, según manifiesta no vinculada a quienes integran las escrituras cuya declaración de certeza propugna, no había sido incorporada al libro de protocolo correspondiente al año 1996, encontrándose ya dicho libro bajo custodia del Archivo de la Provincia. Detalla que el mencionado E. le solicitó la confección de un acta notarial con el objeto de solucionar ese error, y al mismo tiempo otorgar la suficiente publicidad a la transferencia de dominio por él autorizada en escritura nº827 de 1996, asentada en las matrículas correspondientes del R.I., pero no incorporada su matriz al libro de Protocolo de dicho año. Refiere que el acta solicitada por el Escribano Colombres consta en la Escritura pública nº30 del 07-02-2014 por él labrada y consigna como objeto “Acta de Subsanación, protocolización y registración de la escritura matriz nº827 de 1996 pasada por ante la Escribanía de Registro Nº30 a cargo del E.H.C.. Manifiesta que el ingreso de dicha escritura al R.I. peticionando su registración fue rechazada por la Dirección del R.I. mediante una Disposición Nº39/2018” en la que se establece en su parte resolutiva como artículo 1º la nulidad de la Escritura nº827 de 1996 por no encontrarse incorporada al libro de protocolo de dicho año. Advierte que la Dirección del Registro Inmobiliario interpretó que la no incorporación de aquella escritura al protocolo correspondiente al año de su confección no podía subsanarse mediante el Acta rogada por el E.C. cuya registración fue rechazada, no comprendiendo la Encargada del Registro que el protocólo aún antes de estar encuadernado es protocolo, y por lo tanto un instrumento público que no puede ser desconocido por la funcionaria pública. Cuestiona que en el artículo 2º de dicha disposición la Dirección del Registro Inmobiliario se irroga una potestad que la ley no le confiere y en manifiesto exceso de los límites de su competencia dispone el resguardo administrativo de todas las matrículas que derivan de las precitadas (N-31535 y N-31536), debiendo observarse en los términos del artículo 9º inc. “b” de la ley nacional registral todos los documentos que ingresen con relación a las mismas, e informar la situación existente. Entiende que la opinión jurídica respecto del acta subsanatoria y la decisión de rechazar su registración, no tiene ni puede tener vinculación alguna con instrumentos que son absolutamente ajenos a la modalidad mediante la cual el Escribano Colombres intentó subsanar su error. Reclama que la Directora del Registro no puede extender la calificación de la Escritura de Protocolización Nº30 del 07-02-2.014 por ella autorizada a la totalidad de las matrículas registrales pertenecientes a todos y cada uno de los lotes del C.V., cuyas escrituras fueron anotadas y correctamente registradas con anterioridad a la Disposición Nº 39/18 de esa Dirección, títulos perfectos ajenos al hipotético defecto que originó dicha disposición, habiendo la Escribana autorizante actuado de acuerdo al artículo 23 de la ley 17.801, que manda al Notario a tener el título antecedente a la vista, y ese título también es perfecto y fue inscripto en el Registro Inmobiliario en las matrículas T-49963 a la T-49982, el que fuera confeccionado por el Escribano Pablo Colombres por Escritura Nº659 del 23-11- 2.009 Alega que como consecuencia de ello deviene imposible que el Registro Inmobiliario mediante tan arbitraria disposición inscriba las escrituras derivadas de dicho C. provisoriamente por 180 días, o sea sujetas a subsanación. Agrega que no se entiende que pretende la Dirección del Registro Inmobiliario que subsane el Escribano Autorizante de la Escritura observada y/o alguna de las partes intervinientes, cuando en rigor de verdad no están vinculadas esas escrituras bajo ningún aspecto a los Protocolos del Escribano Héctor A. Colombres. Reclama que la exorbitancia calificadora del Registro provoca serios perjuicios a sus titulares de dominio, habiéndose originado un gravísimo problema social con derivaciones jurídicas diversas para las 337 familias afectadas por esa calificación registral desproporcionada y sin viso de legalidad alguno. Afirma que la Funcionaria registral no tiene facultades para suponer que una presunta nulidad pueda extender su vicio a sucesivos adquirentes de buena fe a título oneroso. Agrega que tampoco se encuentra facultada la autoridad del R.I. para hacer anotaciones de ninguna naturaleza que no hubieran sido ordenadas por J. o autoridad competente, y sin que medie un interés legítimo sobre matrículas ya registradas y ajenas a los instrumentos que fueron sujetos a su consideración. Fundamenta que el denominado resguardo administrativo aún cuando pueda considerarse un acto dentro del campo del arbitrio del funcionario público, de ningún modo puede constituirse en una especie de cautelar autónoma sobre la validez, legitimidad o certeza respecto de instrumentos que no están sujetos a su consideración, y que cuando lo estuvieron fueron inscriptos y registrados sin objeción alguna. Cuestiona que de la redacción del artículo 2º de la Disposición 39/18 se desprende que las matrículas derivadas de las contenidas en la escritura nº827 quedan sujetas a una hipotética subsanación en un plazo de 180 días como lo prescribe el artículo 9º inc. “b” de la ley 17.801, y aquí ya no estamos dentro de los límites del arbitrio de la función administrativa sino de una manifiesta violación de la ley que no faculta a la Dirección del Registro Inmobiliario a someter a revisión los títulos dominiales que en su oportunidad fueron inscriptos. Alega que ese decisorio viola el principio legal establecido por el artículo 299 del C.C y C. que otorga plena fe a los testimonios otorgados por los escribanos de las escrituras públicas. Esgrime que una vez inscripta y registrada una transferencia dominial, ha precluido toda facultad del R.I. para determinar por su propio arbitrio el acto administrativo que estableció un derecho que no puede ser controvertido de oficio por el propio Registro, sino por aquel que acredite interés legítimo y sentencia o disposición legal. Resalta que la ley notarial nº17.801 expresamente indica en qué casos puede modificarse o alterarse el folio real en el que se asientan los derechos reales constituidos sobre inmuebles, y de ningún modo está facultada para dichas alteraciones en forma autónoma la Dirección del Registro, sin embargo como corolario de su errónea interpretación procedió a inscribir en la matrícula de cada uno de los lotes una leyenda que indica “s/acta 30 del 7/02/2014 Reg. 36 Esc. 827 del 09/12/96 Reg. 30 (antec.) no incorp. al Protoc. Del año 1996”. Insiste que las escrituras traslativas de dominio por ella otorgadas han quedado sujetas a una inscripción provisoria por 180 días bajo el absurdo supuesto de que podrían las partes subsanar un hipotético defecto (de protocolización de la escritura nº827de 1996). Cuestiona que el tráfico...