Sentencia Nº 7281 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2022

• Número de sentencia: 7281
• Año: 2022
• Fecha: 13 Diciembre 2022
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de la Pampa (Argentina)
• Estatus: Publicado

CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERÍA - CIRC. II - GENERAL PICO

En la ciudad de General Pico, provincia de La Pampa, a los trece días del mes de diciembre del año dos mil veintidós, se reúne en ACUERDO la SALA A de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial para resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados "EZCURRA, G.J. c/ EJARQUE, S.A. s/ ESCRITURACIÓN" (expte. Nº 7281/22 r. CA), venidos del Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería Nº 3 - Circ. II.

El Dr. M.C.M., sorteado para emitir el primer voto, dijo:- -

1. En la sentencia dictada en la instancia anterior y que llega a conocimiento de esta sala se rechazó la demanda ordinaria por escrituración que G.J.E. interpusiera contra S.A.E., respecto de dos bienes inmuebles urbanos baldíos situados en la localidad de Realicó. Las costas fueron impuestas a la parte actora vencida y la regulación de honorarios profesionales se difirió hasta tanto se determinara el valor de los bienes en litigio, de conformidad con lo establecido por la norma arancelaria (act. n° 1449455).

Apeló la parte actora y expresó agravios en la act. n° 1536402, los que merecieron la réplica del demandado a través de la act. n° 1547584.-

2. La sentencia recurrida subraya la inexistencia de controversia en relación a los siguientes hechos: a) que con fecha 01/06/2009 los contendientes suscribieron un boleto de compraventa en el que E. actuó como comprador y E. como vendedor de dos bienes inmuebles baldíos situados en la localidad de Realicó; b) que el demandante/adquirente incurrió en mora en su obligación de pago; c) que las firmas obrantes en los tres recibos de pago aportados con el escrito de demanda pertenecen al accionado E..

Por otra parte, el pronunciamiento destaca que la parte actora no aportó elementos que logren acreditar que, a partir de la suscripción del boleto de compraventa, haya ejercido efectivamente la posesión de los predios objeto de la operación convenida.-

Además, en otro de sus pasajes centrales, la sentencia expresa que los recibos de pago acompañados por el accionante no cumplen con los requisitos que permitan tener por abonado el precio pactado.

En definitiva, la magistrada que me precede concluyó que E. no tiene obligación de escriturar los inmuebles en favor de E., ya que éste no demostró haber cumplimentado las obligaciones a su cargo y, por consiguiente, no acreditó los extremos de procedencia de la acción entablada. Así pues, acogió la excepción de incumplimiento contractual deducida por el accionado en los términos del art. 1.201 del Código Civil velezano -vigente al momento de celebración del boleto de compraventa- y rechazó la demanda instaurada, con costas al demandante vencido.

3. El reproche del apelante respecto de la sentencia de la instancia anterior contiene dos agravios bien diferenciados.

En el primero, objeta que la jueza haya considerado que no se demostró que él se encuentre ejerciendo la posesión de los inmuebles cuya escrituración reclama. En ese rumbo, dice que las partes dejaron asentado en el contrato que la posesión se entregó en el momento de su celebración y que si el demandado desconoció lo expresamente pactado, debió correr con la carga de probar dicha cuestión. Denuncia que la sentencia invirtió indebidamente la carga de la prueba poniéndola a su cargo y no valoró en debida forma la fuerza probatoria del boleto de compraventa, del que -insiste- surge que el demandado entregó la posesión de los inmuebles al actor. Por último, aclaró que a su criterio la cuestión relativa a la posesión solo adquiría importancia en caso de resolverse la excepción de prescripción opuesta por el accionado, toda vez que uno de sus argumentos defensivos al contestarla -más allá de otras alegaciones- residió en que la prescripción decenal de la acción de escrituración fue interrumpida por la posesión pacífica y continua ejercida por el comprador.

En el segundo y último agravio, el actor cuestiona el decisorio por cuanto determinó que los recibos de pago aportados no cumplen con los requisitos que permitan tener por abonado el precio pactado en el boleto de compraventa. Expresa que la jueza no solo yerra en la interpretación de lo dictaminado por la perito calígrafa, sino también omite realizar un análisis del caso aplicando las reglas de la imputación del pago, lo que -según afirma- torna arbitrario el fallo por carencia de fundamentación en derecho. Manifiesta que la imputación por él realizada al momento de efectuarse el pago, resulta clara y precisa, y refiere exclusivamente al boleto de compraventa celebrado el día 01/06/2009, sin oposición alguna por parte de E.. Esgrime que si bien la perito determinó que la frase "Boleto de compra 1-6-09" fue agregada en un momento distinto a la confección del resto del recibo, no dictaminó que lo haya sido con posterioridad a la suscripción del mismo, por lo tanto, entiende no existe fundamento alguno para sostener como inválida la imputación insertada en los recibos acompañados con la demanda. Rechaza que la imputación pueda considerársela en relación al contrato de mutuo aportado por el accionado, pues si los pagos recibidos eran para cancelar esa deuda debió dejarse constancia en los recibos. No obstante, agrega que ello resultaba imposible, ya que al momento de la firma la deuda del mutuo resultaba inexigible. Insiste en que no existe fundamento o razón alguna para considerar que los pagos por él realizados y de los que dan cuenta los recibos en cuestión, puedan ser imputados a la obligación contraída en el invocado contrato de mutuo. Sostiene que contrariamente a lo expresado en la sentencia atacada, quedó debidamente demostrado que cumplió con las obligaciones a su cargo, abonando las sumas comprometidas que totalizan la suma de US$ 47.763,85, monto suficiente para cancelar el precio de venta pactado y los eventuales intereses del boleto de compraventa suscripto con fecha 01/06/2009. P. se revoque la sentencia de primera instancia haciéndose lugar a la demanda entablada y ordenando la escrituración de los inmuebles, con costas.

4. En mi consideración, razones de índole práctica aconsejan abordar el tratamiento de los agravios en orden inverso al que fueran planteados en el memorial a examinar.

Aclarado ello y previo a ingresar en el análisis de la vía recursiva que llega a estudio, estimo válido recordar que en reiteradas oportunidades la CSJN ha decidido que los jueces no están obligados a analizar todos los argumentos articulados por las partes o probanzas producidas en la causa, sino únicamente aquéllos que a su juicio resulten decisivos para la resolución de la contienda (Fallos 276:132, 280:320, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121).

5. Adentrándome entonces en el agravio formulado por el demandante en el capítulo II.2.2. del memorial obrante en act. n° 1536402, cabe referir que ese costado del recurso ofrece ciertas aristas peculiares que, de resultar conducentes, serán tratadas en el desarrollo de este apartado.

Pues bien, liminarmente advierto una particularidad que en modo alguno puede ser soslayada habida cuenta de su marcada significación y que resulta ser la siguiente: el mismo día en que los contendientes suscribieron el boleto de compraventa de los inmuebles en litigio (E. como adquirente y E. como vendedor), es decir en fecha 01/06/2009, los nombrados también habrían suscripto sendas escrituras traslativas de dominio (en este caso con roles invertidos, pues E. lo hizo en calidad de adquirente y E. como vendedor), que derivaron en la actual registración de la titularidad de dominio de dichos inmuebles (partidas nros. 739.394 y 739.395) a nombre de S.A.E., desde el día 03/07/2019. De esto último da cuenta el contenido del asiento de dominio número 6, luciente en ambos informes de dominio glosados a fs. 13/18 del expediente.

Aunque pueda resultar redundante, no está de más destacar que quien reclama en estas actuaciones judiciales la escrituración de los bienes inmuebles de referencia (E.), ya ha sido titular de dominio de los mismos entre los años 2007 y 2009. Además, es del caso añadir que el aquí demandado (E. ha sido su inmediato continuador en lo que hace a la titularidad de dichos bienes. Todo ello surge de los asientos registrales obrantes en los informes de dominio en cuestión.

Sin dudas, la apreciación de lo antes descripto desde la óptica de este proceso judicial torna a esa particular circunstancia en algo llamativo, hasta confuso e inusual y, desde luego, condiciona el análisis del resto del material probatorio reunido en la causa, exigiendo pues suma cautela en su apreciación.-

5.1. Hecha esa aclaratoria introducción, es propicio apuntar que ante la falta de previsiones legales especiales por parte del derogado Código Civil de V.S., la doctrina y jurisprudencia han sido contestes en sostener que era el deudor que...