Sentencia Nº 7264 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2023

• Número de sentencia: 7264
• Fecha: 24 Mayo 2023
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de la Pampa (Argentina)
• Estatus: Publicado

En la ciudad de General Pico, provincia de La Pampa, a los veinticuatro días del mes de mayo del año dos mil veintitrés, se reúne en ACUERDO la SALA A de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial para resolver los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados "DOMÍNGUEZ, E.D.c.M., S.M. otro s/ COBRO DE PESOS" (expte. Nº 7264/22 r. CA), venidos del Juzgado en lo Civil, Comercial y Mineria Nº 3 - Circ. II.

El Dr. A.P.B., sorteado para emitir el primer voto, dijo:

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I. Antecedentes: a) En julio de 2013 el Sr. F.F.D. y S.. E.J.R. le alquilaron a S.M.M. un predio ubicado en calle nº 401 Nº 3350, (calle 13 y Avda. de Circunvalación de esta ciudad), identificado con la Partida Nº 702.421; N.C.: Ejido 021, Circ. IV, radio "N", Quinta 030, Parcela 9. En dicho inmueble existe un galpón, que lo alquiló para instalar una industria de reciclados conocido con el nombre de "Eco Papel Reciclados Generales".-
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Necesitando más potencia eléctrica la Sra. S.M.M. solicitó a CORPICO cambió de medidor y se colocó un Medidor para Grandes Usuarios en el domicilio de calle nº 401 Nº 3350, de categoría Comercial, desde el 22/03/2016 (ver actuación nº 978412).- -
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Fallecido el titular F.F.D., el arrendamiento continuó con su esposa E.J.R. y los hijos M.A.D., E.D.D., Y.P.D., P.R.D., J.F.D. y G.E.R..-

b) Los titulares mencionados el 2 de mayo del año 2018 ante el incumplimiento de la Locataria (falta de pago), iniciaron juicio de desalojo contra S.M.M. y el garante G.C.M. lo que dio origen a las actuaciones "R.E.J. y otros c/ Montero, S.M. s/ Desalojo", Expte Nº 57899/18 que tramitó por ante el Juzgado Civil, Comercial y Minería Nº 3 de esta ciudad. En dicho proceso la accionada se allanó.-

No obstante ello en fecha 10/09/2018 las partes ("los actores" y "la demandada") suscribieron un convenio, acordando suspender el trámite del juicio de desalojo (cláusula 2º). En la cláusula 3º se acordó a favor de la demandada una extensión de plazo del contrato de arrendamiento hasta el día 31/01/2019 para que desocupe el inmueble. Se acordó nuevo precio del alquiler y que el mismo debía ser abonado en el estudio jurídico del Dr. H.R.D., abogado de los actores. En la cláusula 4º las partes acordaron la imposición de costas por su orden en el juicio de desalojo solo para el caso de que la demandada M. dé estricto cumplimiento con las nuevas obligaciones asumidas, abonando los importes convenidos en las fechas indicadas y restituyendo el inmueble a entera conformidad de los actores. Para el supuesto que la demandada no cumpliera con sus obligaciones de este convenio, se acordó que se impondrían las costas del juicio de desalojo. En la cláusula 5º se dejó expresamente convenido que el inmueble "… deberá ser restituido, en perfecto estado y conservación, tal como le fuera oportunamente entregado. Las llaves del inmueble deberán ser restituidas personalmente a los actores…"; "… Ante el incumplimiento por parte de 'la demandada' de restituir en el plazo y condiciones convenidos, se dejó pactada la suma de PESOS DOS MIL ($ 2.000,00) diarios que esta última debe abonarle a 'los actores' hasta que restituya el inmueble a entera conformidad de ellos. Para demostrar la entrega del inmueble únicamente se aceptará como prueba por escrito suscripto por los actores, bastando con la firma de tres de ellos" (cláusula 5º). El Sr. G.C.M., "el garante" se constituyó en fiador solidario, liso, llano y principal pagador, con expresa renuncia a los beneficios de excusión y/o división, de todas y cada una de las obligaciones asumidas por "la demandada" en el convenio, asumiendo la responsabilidad del pago de cualquier suma que llegare a adeudar esta última, en concepto de los importes convenidos o daños ocasionados a la propiedad. La garantía subsistirá mientras "la demandada" permanezca ocupando el inmueble, y hasta tanto "los actores" no extiendan documento escrito dando su conformidad con la recepción del bien totalmente desocupado en perfecto estado de uso y conservación…" (cláusula 6º) (actuación nº 668501). Este convenio inicial fue prorrogado varias veces: 1) Convenio de fecha 25 de enero de 2019, donde las partes acordaron postergar el plazo de vencimiento previsto para el 31 de enero de 2019 hasta el 31 de marzo de 2019; 2) Convenio de fecha 01 de abril de 2019, donde las partes acordaron postergar el plazo de vencimiento previsto para el 31 de enero de 2019 hasta el 30 de junio de 2019; 3) Convenio de fecha 01 de julio de 2019, donde las partes acordaron postergar el plazo de vencimiento previsto para el 31 de enero de 2019 hasta el 31 de agosto de 2019; 4) Convenio de fecha 02 de septiembre de 2019, donde las partes acordaron postergar el plazo de vencimiento previsto para el 31 de enero de 2019 hasta el 31 de octubre de 2019 (actuación nº 779500); (estos cuatro convenios se formalizaron por escrito y fueron suscriptos por el Sr. M. como garante); 5) de manera verbal las partes acordaron postergar el plazo de vencimiento previsto para el 31 octubre de 2019 hasta el 31 de diciembre de 2019; y posteriormente, con intervención de una Escribana Pública, se acordó un plazo de 8 días para que la Sra. M. reparase el portón del galpón y proceda a limpiar la basura que había quedado sobre el terreno, por lo que el plazo final quedó extendido hasta el día 31 de enero de 2020.- -
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c) Encontrándose el inmueble desocupado se libró mandamiento y el Sr. Oficial de Justicia puso en posesión del inmueble al Sr. E.D.D. el día 11/03/2020, y le entregó las llaves que antes se encontraban en el Juzgado.- -
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Los locadores le imputaron incumplimientos a la locataria en la devolución del predio en las condiciones pactadas, motivo por el cual promovieron este juicio por cobro de pesos.- -
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II. Demanda: en base a los antecedentes señalados E.D.D. promovió demanda, y en fecha 15 de diciembre de 2020 el tribunal tuvo por promovida demanda de cobro ordinario de pesos contra S.M.M. y G.C.M. por la suma de $ 155.000,00 con más intereses: a) 70 días por recuperación del inmueble: multa de $ 2.000,00 x 70 días: $ 140.000,00; b) costo limpieza del predio por un tercero, según factura Nº 00000039 del 19/09/2020: $ 15.000,00. Manifestaron que recién el día 11 de marzo de 2020 lograron recuperar la posesión del bien inmueble cuyo desalojo instara (ver mandamiento y diligencia obrantes a fs. 130/131 del expediente de desalojo), luego de transcurridos 70 días desde que el bien inmueble debió ser restituido (y en las condiciones pactadas). Conforme surge de la factura Nº 00000039, de fecha 19/09/2020, en el mes de marzo del año 2020, ante el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la demandada, debió proceder a la limpieza del predio consistente en la remoción de toda la basura y desechos plásticos, cartones, bolsas de nylon, etc., que se encontraban esparcidas por todo el terreno, lo que generó un gasto de $ 15.000,00, cuyo reintegro se les reclama a los demandados en la presente acción (actuación nº 668501).- -
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G.C.M. contestó la demanda mediante actuación nº 754725. Opuso excepción de falta de legitimación activa dado que el único actor es E.D. cuando el convenio fue suscripto también por E., M., Y., Paulo, J. y G.D. (que posteriormente comparecieron al proceso); interpuso también excepción de falta de legitimación pasiva señalando que el contrato que suscribió como garante venció el 31 de enero de 2019 (según cláusula tercera del convenio) y que, cuando operó el vencimiento del acuerdo, en lugar de desocupar el inmueble la Sra. M. continuó ocupándolo en acuerdo evidente con la parte actora pues así lo reconoce en la demanda.- -
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S.M.M. contestó la demanda mediante actuación nº 757679. Luego de desconocer los hechos invocados en la demanda dijo que después del fallecimiento del Sr. F.F.D. el contrato se continuó con sus herederos comenzando los inconvenientes en la relación contractual, describiendo distintas circunstancias que habrían ocurrido entre las partes. Entre otras cosas dijo que realizó la mudanza los días 13 y 14 de enero de 2020, teniendo innumerables testigos que la presenciaron y trabajaron en la misma, y que el día 15 de enero Corpico dio de baja la luz del predio. Sostiene que la limpieza del predio la realizó de manera personal y contrató a tal fin los contenedores (unos ocho) a J.C.L., entre los meses de diciembre 2019 y enero 2020. Por los motivos que describe dice que quedó rehén de la situación, sin poder ejercer ningún derecho y en desigualdad de condiciones; procedió a cambiar la totalidad de las puertas del portón y volvió a limpiar el predio, que lo realizó mucho antes de los 8 días otorgados en el acta notarial, y que al intentar contactar con el actor o su letrado para poner en su conocimiento que estaba todo arreglado, no recibió respuesta alguna, considerando que la intención del actor era dilatar de manera ilegítima esta situación de recibir las llaves para hacerse acreedor de una suma de dinero en concepto de multa, sin atender a los principios de buena fe que debe imperar entre las partes contratantes. Agregó que entiende que el Sr. D. introdujo una cláusula de multa diaria de $ 2.000 por cada día de incumplimiento, a sabiendas de que iba a ejecutarla, cuando eso no estaba en sus planes, sosteniendo que con absoluta buena fe procedió a arreglar el portón, conforme surge de la factura que dice adjuntar y a limpiar el predio, lo cual fue comunicado al letrado Dr. H.D.. Concluye que el actor, deliberadamente, ha ejercido abusivamente su derecho como locador, y se ha negado injustificadamente a recibir las llaves del inmueble con el único fin de cobrarle una multa pactada en un convenio, dilatando de manera unilateral y de mala fe la recepción de las mismas. Afirmó que el actor no tenía derecho a negarse a recibir la llave, y que ha ejercido su derecho como locador de manera abusiva,...