Sentencia Nº 6201/18 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2018

Fecha de Resolución: 1 de Enero de 2018
 
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En la ciudad de General Pico, provincia de La Pampa, a los veintiocho días del mes de septiembre del año dos mil dieciocho, se reúne en ACUERDO la SALA A de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial para resolver los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados "C.C.D. C/ T. M. G. S/ INCIDENTE DE FIJACIÓN DE CANON LOCATIVO" (expte. Nº 6201/18 r.C.A.), venidos del Juzgado de la Familia, Niñas, Niños y Adolescentes N° 1 de esta Circunscripción


El Dr. R.F.R., sorteado para emitir el primer voto, dijo


1. Antecedentes: El Sr. C.D.C. inicia el presente incidente de fijación de cuota a fin de determinar un canon locativo de la vivienda ubicada en la calle 121 N° 660, -bien ganancial del matrimonio- que se encuentra habitado por la demandada sin abonar alquiler alguno. Manifiesta que en diciembre de 2.014 la intimó mediante Carta Documento al pago de los cánones locativos y comunicó su intención de poner el inmueble a la venta en una inmobiliaria (fs. 10); al no obtener respuesta alguna, inició el presente proceso.- - -

A fs. 16 se tuvo por promovido el incidente de canon locativo


A fs. 22/29 la Sra. T. contestó demanda. Negó la realidad de los hechos tal como fue expresada por el actor. Manifestó que a raíz de que el actor decidiera desocupar el inmueble sede del hogar conyugal (marzo 2013), ella tuvo que realizar algunas reparaciones y actividades de mantenimiento, lo que demoró su mudanza a dicho inmueble (15 de junio 2013), sin haber recibido reintegro por dichos gastos. A su vez, expresó que fue la única que se encargó de solventar los gastos de manutención, hospedaje y cuotas de la facultad de sus hijas en la ciudad de Córdoba sin recibir colaboración económica alguna por parte del actor


En relación al derecho al canon locativo planteado, en su contestación de demanda se plantearon las siguientes cuestiones: a) En primer lugar, que el actor al formular la Carta Documento solamente le reclamó canon locativo por el plazo de nueve meses (comprendidos desde abril a diciembre 2014) en compensación por el reclamo que ella le había iniciado por igual concepto y no solicitaba el pago de los meses subsiguientes; y b) por otra parte, manifiesta la actora que en caso de hacerse lugar al reclamo planteado en este proceso, sólo le correspondería abonar dicho canon desde la fecha de notificación de la demanda ya que la carta documento enviada no constituyó una intimación suficiente que genere la obligación de pagarle un canon locativo con posterioridad a la recepción. Además la demandada plantea que desde el texto de la Carta Documento surge una “renuncia” al cobro de los cánones anteriores al período de 9 meses denunciados, por lo que dicha ocupación previa se consintió gratuita. Agrega en su defensa que en dicha intimación tampoco incluyó el importe pretendido. Por ello, solicita que aquél plazo no sea considerado como intimación suficiente para contabilizar el presente reclamo y, en caso de que se le haga lugar al canon pretendido, se descuente del monto reclamado, todo el dinero que ella abonó para el mantenimiento del inmueble y el pago de los impuestos. c) Otra defensa planteada se refirió a la compensación del canon pretendido con los alimentos que alega la demandada abonar en concepto de alimentos (estudio universitario y vivienda) de sus hijas en la Ciudad de Córdoba


A fs. 42 se abrió la causa a prueba


2. La sentencia y los agravios:


La sentencia de fs. 277/291 hace lugar al reclamo del incidentista, ordenando pagar el 50% del canon locativo fijado con los intereses estimados a fs. 289 vta., desde la fecha de notificación de la demanda, considerada aquélla como la efectiva notificación del reclamo (01/02/16).- - -

En primer lugar, se analizó el presente reclamo de acuerdo a lo prescripto por los artículos 444, 484 y 485 del Código Civil y Comercial de La Nación referidos a la regulación de los bienes indivisos. Luego de esbozar una extensa doctrina y jurisprudencia a la cual me remito por razones de brevedad, la sentenciante concluyó que en autos no se encuentra discutido el vínculo que unía a las partes, la titularidad del bien y el carácter ganancial; como así tampoco el uso y goce exclusivo del inmueble por lo que el actor tiene derecho a reclamar una compensación por el uso del cual se ve privado.


A fin de fundamentar aquéllo, la Magistrada de Grado analizó la defensa planteada por la demandada según la cual pretendía compensar la deuda de alimentos -que el actor tenía con sus hijos- con el pago del canon locativo. Dicho planteo fue rechazado por ser una cuestión ajena a la ventilada en autos, por no constar la existencia de una cuota alimentaria a favor de sus hijas – hoy mayores de 18 años-; agrega que tampoco se acreditó que la progenitora habría iniciado una acción de reembolso por lo gastado en dicho concepto, por lo tanto no existiría un crédito susceptible de ser compensado como se pretende.


Seguidamente la sentenciante tampoco hizo lugar a la defensa tendiente a encuadrar el convenio celebrado por las partes en diciembre de 2.015 como una transacción, por entender que no se daban los recaudos para subsumirlo en dicha figura (fs. 283 vta/ 284 vta).


En virtud de los argumentos anteriormente transcriptos y haciendo hincapié en la normativa prescripta en el Art. 484 y ss del CCCN, se hizo lugar al reclamo y se consideró como fecha fehaciente para exigir el pago del canon el día en que se notificó la demanda, y por último procedió a fijar la cuantía de dicho canon. Para ello la sentenciante se apartó de algunas consideraciones vertidas en el informe del perito martillero, argumentando que no se encuentra frente a un contrato de locación propiamente dicho, sino ante la fijación de un canon locativo por el uso exclusivo de un inmueble perteneciente a la comunidad, aludiendo a doctrina y jurisprudencia referida al instituto de la vivienda previsto en el Art. 211 CCCN. Por ello, es que la sentenciante tuvo en cuenta las circunstancias acreditadas en autos (situación económica acreditada por ambas partes, y por acreditados la mayoría de los gastos invocados por la demandada (fs. 287) y amparándose en el interés familiar y en el principio de solidaridad familiar es que decidió atenuar/morigerar el valor del canon locativo fijado por el perito martillero en su informe fijando como canon locativo la suma de PESOS DOCE MIL ($12000) desde el 01/02/16 hasta el 01/02/17 inclusive y de PESOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS ($14400) desde el 01/03/17 hasta el momento de la efectiva desocupación del inmueble, abonándole al actor el 50% del valor locativo fijado con más sus intereses a calcularse a la Tasa Mix del Banco de La Pampa.


Por último, la sentenciante analiza los gastos de mantenimiento del inmueble. Manifiesta que con respecto al pago del impuesto inmobiliario y los gastos que hacen a la conservación del mismo cada una de las partes abonará el 50% del total adeudado; fundamentando dicha decisión en que ello es una carga de la comunidad y ambas partes se benefician con el bien indiviso. De lo contrario se configuraría un enriquecimiento ilícito de quien no ha invertido. El pago de los servicios quedará a cargo del ocupante del inmueble. Debiendo la demandada presentar liquidación de los gastos asumidos desde la notificación de la demanda con más intereses a calcularse a la tasa mix del Banco de La Pampa. Las costas se impusieron en el orden causado.


Ambas partes presentaron recurso de apelación ante la sentencia dictada en autos.


La parte demandada interpuso recurso de apelación a fs. 292, el cual fue concedido en relación y con efecto suspensivo a fs. 297 y fundado a fs. 298/301.


Agravios de la demandada:


Primer agravio: Se agravia porque la jueza no hizo lugar a la compensación de créditos pretendida en su defensa, consecuencia de la incorrecta aplicación del instituto de compensación del art. 921 y ss del CCCN en autos. Expresa que al estar ante la fijación de un “canon locativo” por el uso exclusivo de un bien familiar y no ante un alquiler forzoso deben prevalecer las posibilidades económicas concretas de cada cónyuge y el interés familiar no sólo para fijar el quántum del canon...

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