Sentencia Nº 618 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 30-11-2021

• Número de sentencia: 618
• Fecha: 30 Noviembre 2021
• Materia: DIAZ PIERINA FERNANDA Vs. NAVARRO JORGE ANTONIO S/ CONTRATOS (SUMARIO)

Sentencia 618 En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, 30 de noviembre de 2021, se reunen en acuerdo los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, D.. Á.Z. y M.F.R. para conocer y decidir el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en los autos caratulados "D.P.F. c/ N.J.A. s/ CONTRATOS (SUMARIO)"- Expte. N° 2013/17.- Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: D.. Á.Z. y M.F.R.. Los Sres. Vocales se plantean las siguientes cuestiones: ¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA EN RECURSO? ¿QUÉ PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR? A la PRIMERA CUESTIÓN, el Sr. Vocal Á.Z., dijo: I. El Recurso. Vienen los autos a conocimiento y decisión del Tribunal por el recurso de apelación interpuesto a fs. 463 por el Dr. M.F.N., en representación de F.D.P., contra la sentencia de primera instancia de fecha 01/07/2020, que rechazó la demanda por cumplimiento de contrato deducida por su mandante e hizo lugar a la reconvención de nulidad del mismo opuesta por el demandado, a quien se lo condenó a restituir a la actora la suma de $4.500, más intereses. II. Los agravios. El apelante al fundar su recurso, cuestiona sustancialmente que el Juez de grado haya declarado la nulidad del boleto de compraventa, por considerar que el precio de venta resultó excesivamente exiguo e irrisorio, en base a presunciones meramente subjetivas y actuando en forma extra petita ya que el demandado jamás invocó tal situación (precio vil) al contestar demanda, ni en su reconvención, como tampoco ofreció prueba tendiente a acreditar tal circunstancia. A contrario de lo resuelto en primera instancia, sostiene el recurrente que el precio pactado en el instrumento de venta fue justo, equitativo y hasta beneficioso para el demandado, ya que la actora pagó por un inmueble que no tenía escritura pública, se encontraba ocupado por intrusos e incluso con un juicio de desalojo iniciado por el vendedor en contra de éstos. En tal contexto, se pregunta si el Juez de grado hubiera pagado por dicho bien como si estuviera libre de ocupantes y litigio; cuestiones -todas ellas- que considera resultaban relevantes para la resolución del caso, pero que fueron omitidas en el fallo criticado. Agrega que tampoco se tuvo en cuenta el tipo de vivienda de que se trata y su entorno, ya que la ciudad en la que se encuentra el inmueble (Punta del Monte, en la localidad de San Pablo), no es una de las zonas más cotizadas para vivir, al contrario, se trata de un barrio marginal, que podría calificárselo como un asentamiento. A partir de lo expuesto, recuerda el apelante que el instituto de la lesión del art. 954 del CC constituye un remedio de excepción y por lo tanto resulta de interpretación restrictiva; es decir, aplicable frente a casos cuya desproporción en las prestaciones surja ostensible, lo que, reitera, no acontece en autos. Al contrario, sostiene que quien se encontraba en inferioridad de condiciones al contratar fue su parte, ya que abonó al demandado el precio acordado en efectivo, quedando a las resultas de una cuestión litigiosa sobre el recupero de la posesión por parte éste, quien incluso habiéndola recuperado jamás hizo entrega de la misma a su mandante. De esta manera, alega que dichas circunstancias (falta de entrega de posesión del inmueble y riesgo asumido respecto a su recupero) podrían haber justificado un precio menor, por lo cual tampoco habría de tenerse por existente el elemento objetivo de la desproporción. Sin embargo, el a-quo de manera arbitraria tuvo por configurados tales presupuestos, transformando en una regla general de aplicación automática lo que debía ser interpretado y aplicado de forma restrictiva. Por otro lado, el quejoso sostiene que el precio vil es aquel que es notoriamente inferior al real y que es consecuencia del vicio en el consentimiento o de la ignorancia, aspectos que entiende no surgen de la suma fijada en el instrumento de compra de su mandante ya que el mismo no era notoriamente inferior al real, ni fue fijado por ignorancia del vendedor. Para así argumentar, manifiesta que no corresponde que el sentenciante compare el precio fijado en una operación de compraventa con el de un automóvil, sin que además cuente con la cotización de ninguno de esos bienes. Sostiene que en todo caso, la equivalencia debe ser realizada con otro inmueble de características similares, ubicado en la misma zona. Considera que si así hubiera obrado el inferior habría observado que el demandado vendió simultáneamente otro terreno lindero al de su representada de iguales características y precio. Indica que ello surge de la declaración del testigo G. (propietario del otro terreno) y de las fotos aportadas por el Sr. Juez de Paz de San Pablo, de donde se extrae que ambos inmuebles fueron comercializados el mismo día, en dos instrumentos privados, suscriptos ante el mismo escribano público en actas correlativas (acta notarial n.º 0080213 y n.º 0080214), debidamente sellados. Sin embargo, advierte que el a-quo no solo omitió valorar dicha circunstancia, sino que respecto a la venta del otro lote no tuvo ninguna objeción, a pesar de que el mismo se encontraba en mejores condiciones comerciales ya que su adquirente pudo tomar posesión inmediatamente, evitando los gastos y riesgos de tener que ocurrir ante la justicia, como lo tuvo que hacer su mandante. Agrega, que lo dicho revela que el precio fijado en el boleto de compraventa tampoco fue establecido por ignorancia del vendedor, ya que nadie que posee uno o más lotes puede ser calificado de ignorante en su adquisición o enajenación. Por último, le agravia que el Juez de grado haya concluido que la actora no canceló íntegramente el pago del precio del inmueble, pues conforme a las constancias de autos su parte abonó la suma de $2500 al momento de suscribir el boleto de compraventa, luego pagó $2000 mediante recibo suscripto por el demandado y también debió pagar el impuesto inmobiliario del cual el demandado se desentendió, integrando con creces el importe de venta del inmueble. De esta manera, considera que el art. 1204 CC no resulta aplicable al caso como se expresa en el fallo apelado, toda vez que la actora cumplió con el pago íntegro del precio y además no fue constituida en mora por el comprador, lo que constituye un requisito previo ineludible para hacer aplicable tal normativa. Destaca que el demandado no invocó la aplicación de dicha norma como tampoco contrademandó por incumplimiento del pago del saldo del precio de venta, por lo cual nuevamente el a-quo se excedió en sus facultades fallando más allá de las cuestiones peticionadas por las partes, es decir, de la forma en que quedó trabada la litis. Corrido traslado de los agravios, estos son contestados por el demandado, con el patrocinio del Dr. G.C.A., quien solicita el rechazo del recurso intentado, por los argumentos allí expuestos a los que me remito brevatis causae. III. La solución. Abordando el tratamiento del recurso de apelación interpuesto por el actor, me permito adelantar que, si mi opinión fuera compartida el mismo habrá de prosperar, en mérito a los fundamentos que seguidamente expongo (art. 3 CCCN). (i) La sentencia de primera instancia y el marco normativo aplicable. L., cabe recordar que llega apelada aquí la decisión de primera instancia que tuvo por configurado el vicio de lesión objetiva y subjetiva invocado por la demandada reconviniente y, consecuentemente, anuló el acto jurídico que vinculaba a las partes y cuyo cumplimiento reclamaba la actora (boleto de compraventa de inmueble). Y dicha controversia ha sido resuelta por el Juez de grado con arreglo a la normativa vigente al momento de la celebración del contrato aquí cuestionado (Código Civil Velezano), lo que no ha sido objeto de cuestionamiento alguno en esta instancia, y que por lo demás, comparto a la luz de las previsiones del art. 7 del CCCN. Ello así, toda vez que -como bien se ha dicho- “el vicio de lesión no es una consecuencia, sino que se encuentra inserto en el hecho que genera o constituye la situación jurídica” (MOISSET DE ESPANÉS: Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 del Código Civil, Universidad Nacional de Córdoba, 1976, p. 59). Conforme surge de la sentencia apelada, el Juez de grado resolvió hacer lugar a la reconvención por nulidad de acto jurídico señalando que el precio pagado fue vil o irrisorio, comparado con el precio de un automóvil e invocando las reglas de la simple observación y experiencia. A partir de ello, activó la presunción del art. 954 CC. En efecto, expresó que “resultando notoria la existencia de una ventaja patrimonial desproporcionada (elemento objetivo), se presume el aprovechamiento de la necesidad, ligereza o inexperiencia del lesionado (elemento subjetivo propio del lesionado y del lesionante)”, concluyendo así que la actora debía probar que dicha desproporción estaba justificada, lo que consideró omitido, declarando en consecuencia la nulidad del boleto de compraventa. Por lo demás, sostuvo que igualmente la pretensión de cumplimiento del contrato tampoco prosperaría por falta de pago total del precio. Delimitado así el marco normativo al que se ha de ajustar la resolución de la presente causa -es decir, la aplicación ultra activa del art. 954 y cc. del C. Civil y no la inmediata del art 332 y cc. del CCCN -en lo que pudieran diferir-, corresponde ingresar en lo que sigue al examen del agravios relacionado con la lesión propuesto en el recurso tentado. (ii) El Instituto de la Lesión. Elementos objetivo y subetivos. Ante todo creo conveniente señalar que el instituto de la lesión "fue incluido en el Código Civil con la finalidad de proteger al débil, al necesitado, a la persona que se encuentra en una situación de inferioridad económica, psíquica o psicológica, frente a aquél que explotando esa necesidad y aprovechando su situación de superioridad consigue en un contrato ventajas inicuas” . Por su parte, B. y Z. señalan que nuestro...