Sentencia Nº 5649/15 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2016

Fecha de Resolución: 1 de Enero de 2016
 
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En la ciudad de General Pico, provincia de La Pampa, a los veintiún días del mes de marzo del año dos mil dieciséis, se reúne en ACUERDO la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial para resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados "FERRARIS, A.L. C/ VERNA, M.E.S./ ORDINARIO" (expte. Nº 5649/15 r.C.A.), venidos del Juzgado Civil de Primera Instancia N° 3 de esta Circunscripción.

El Dr. R.F.R., sorteado para emitir el primer voto, dijo:

Plataforma fáctica: La Sra. A.L.F. reclama en esta demanda por daños y perjuicios la suma de $ 10.800,00 con más intereses y costas a M.E.V., por haber efectuado refacciones o modificaciones en el inmueble de su propiedad, que fuera locado a la accionada. El día 5 de Julio de 2.011 se firmó el convenio de alquiler y de dicho contrato se desprende que no se pueden realizar modificaciones en el inmueble sin el consentimiento expreso del locador. Una vez desocupado el inmueble la locadora envía una carta-documento a la inquilina solicitándole que entregue el inmueble en las condiciones en que fuera entregado, siendo que se había colocado un piso de cerámica en reemplazo del parquet original y se colocaron tabiques divisorios internos. La demandada niega esta circunstancia manifestando que las obras se realizaron por las exigencias municipales para poder habilitar un consultorio odontológico, y que era conocida esta situación por la actora. Asimismo la locadora verificó el estado del inmueble en una reunión con personal de la inmobiliaria, y aceptó dejar esas modificaciones, con lo cual solicita el rechazo de la pretensión, con costas.

Sentencia del aquo: A fs. 199/205 el a-quo dicta la sentencia cuestionada en la apelación vertida por la recurrente. El magistrado de Primera Instancia realiza un pormenorizado relato de los hechos del expediente a fs. 199/200, a los cuales me remito por razones de brevedad. El aquo describe las cuestiones controvertidas sometidas a su decisión y comienza su análisis con el tema del retiro de los tabiques de "Durlok". Advierto en primer término que las partes son contestes en que se realizó una división interna con tabiques en el inmueble locado, como así también sobre la existencia de las cláusulas quinta y sexta del contrato locativo, por las cuales se requiere autorización expresa y por escrito para realizar las refacciones o modificaciones, y también el compromiso de entregar el inmueble en las mismas condiciones que lo había recibido, no verificándose la autorización por escrito. Luego de afirmar estas cuestiones, el magistrado comienza a analizar la prueba rendida, y en ella se detiene en el testimonio de M.L.K., quien es empleada de la Inmobiliaria RIMOLDI, la cual señala que se concretaron tres reuniones entre la actora y demandada, y que en la primera se arregló que el inmueble fuera pintado, afirmando la testigo que la división quedó en forma definitiva; en el segundo encuentro manifestó la locadora que como no quedaba mal y era viable, para un segundo alquiler se dejara la división; y la tercera reunión, en la que se entregaron las llaves, también se acordó que quedara la división. El juez resalta que el testimonio luce verosímil y convincente, que inclusive coincide con la declaración de parte de la actora en algunas respuestas. Observa el magistrado que en el momento que la testigo deponía, la locadora accionante, no realizó, a través de su letrado, ninguna pregunta sobre el hecho puntual de las divisiones en tabiques. Esgrime el magistrado que el art. 1.534 del Código Civil de Vélez, faculta al locatario a realizar estas refacciones sin que afecten la estructura del inmueble, y considera que estas divisiones, efectivamente, no afectan la estructura de aquél. El aquo entiende que del relato de la testigo surge una implícita autorización de la locadora para que la accionada efectuara la división del inmueble en tabiques, y que esa división permaneciera aún después del cese locativo, implicando ello una renuncia a ejercer la facultad de demandar la demolición o restitución del inmueble en el estado originario, por ello rechaza esta primera pretensión. La segunda cuestión, tratada en la sentencia, es el retiro del piso parquet. En este sentido el magistrado esgrime que la accionante afirma que nunca se prestó autorización por escrito para la realización de las modificaciones en el piso, por ello reclama el retiro de dicho piso cerámico y volver a colocar el parquet original. Observa el juez que el piso parquet se retiró en función que se instalaría un consultorio odontológico, por lo cual se colocó una alfombra hospitalaria, y aclara que en la declaración de parte de la actora se infiere que ésta tuvo pleno conocimiento del retiro del piso parquet, y también surge del testimonio del titular de la inmobiliaria E.R., con lo cual estando la locación vigente y conociendo las modificaciones, la actora NO impidió su concreción, tal como lo exige el art. 1.565 del Código Civil. También en la sentencia se recurre nuevamente al testimonio de KUNTZ, la que manifiesta que solicitó instrucciones a FERRARIS para saber qué hacer con el piso que había colocado la locataria, y dijo que había que cambiarlo por cerámico, y aclara que en otra reunión manifestó que no le gustó la calidad de los cerámicos que colocó. El magistrado vuelve a reiterar la convicción que le genera el testimonio de KUNTZ, demostrando que la actora ordenó que retirara la alfombra por el piso de cerámico, y por ello al no exigir durante el contrato locativo el retiro de ese piso cerámico consintió su colocación...

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