Sentencia Nº 5048/12 de Superior Tribunal de Justicia de la Pampa, 2013

• Fecha: 10 Julio 2013
• Número de sentencia: 5048/12
• Estatus: Publicado
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de la Pampa (Argentina)

[CCGP] ODDI, N. B.-10.07.2013 En la ciudad de General Pico, provincia de La Pampa, a los diez días del mes de julio del año dos mil trece, se reúne en ACUERDO la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, L. y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial para resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados "ODDI, N.B.C.P., A.F.S./ COBRO ORDINARIO DE PESOS" (expte. Nº 5048/12 r.C.A.), venidos del Juzgado Civil de Primera Instancia N° 1 de esta Circunscripción.- El Dr. A.P.B., sorteado para emitir el primer voto, dijo I.A. del caso: a) A.F.P. de ODDI en junio de 1990 le dio en comodato precario un inmueble urbano de su propiedad, a su hija N.B.O. donde vivió junto a su grupo familiar durante aproximadamente 18 años. La propietaria comodante en fecha 29/08/2008 intimó a la comodataria a la devolución del inmueble bajo apercibimiento de iniciar acción de desalojo en su contra. Por su parte la comodataria mediante carta documento de fecha 02/09/2008 le comunicó que durante 18 años le había efectuado varias mejoras a la vivienda que eran más importantes que la casa misma e intimó a la comodante para que en el plazo de cinco días le abone el valor de esas mejoras, bajo apercibimiento de iniciar demanda judicial para procurar su cobro. En fecha 29/09/2008 A.F.P. de O. promovió demanda de desalojo lo que originó los autos caratulados: "P. de O., A.F.c.O., N.B. s/ Restitución de Inmueble dado en Comodato", expte. N° E-32.006/08, que se tiene a la vista. En dichas actuaciones en fecha 08/03/2010 se dictó sentencia de primera instancia en donde el juez hizo lugar a la demanda y consecuentemente con ello ordenó el desalojo de la vivienda (fs. 162/165). Luego de haber apelado las partes y encontrándose concedidos los recursos de apelación, mediante escrito de fs. 186 de fecha 27/05/2010, ambas partes comunicaron al tribunal que se habían puesto de acuerdo en entregar el inmueble a su propietaria, pero de todos modos solicitaron se libre mandamiento a los fines de que el oficial de justicia constate el estado en que se encontraba el inmueble al momento de ser desalojado, "ya que las partes arreglarán posteriormente sus diferencias respecto de la mejoras introducidas al inmueble, solicitamos se autorice a incorporar al acta de restitución del inmueble, fotografías que serán tomadas en presencia del oficial de justicia" (sic fs. 186). El mandamiento referido se diligenció el 01/06/2010, agregándose a fs. 189/210 fotografías que muestran los distintos sectores de la vivienda, y a fs. 213/232 la comodataria agregó 28 fotografías más que sacó en presencia del oficial de justicia. El inmueble fue efectivamente restituido por la comodataria en fecha 02/06/2010 (ver acta de restitución de fs. 212). Interesa destacar que en estas actuaciones, la accionada al contestar la demanda solicitó se designe a un ingeniero civil como perito para que se expida sobre "el valor de la mano de obra y materiales necesarios para la realización de todas y cada una de las instalaciones y mejoras" (sic fs. 26) que había descripto en la contestación (fs. 25 vta.). No obstante que la parte actora se opuso a la producción de prueba por resultar ajenas al trámite procesal del desalojo (fs. 29/30), el juez admitió la pericial técnica referida (fs. 46). A fs. 114/129 se glosó el informe brindado por Ingeniero Civil, J.C.C., presentado el 27/07/2009, y conforme a lo solicitado, se limitó a consignar el precio actual, esto es a julio de 2009, de los materiales y el costo de mano de obra, y con esos datos estimó que el valor de las instalaciones y mejoras efectuadas por la comodataria en el inmueble dado en comodato ascendía a la suma de $ 75.143,00.- b) N.B.O. en fecha 29/07/2010 promovió demanda por cobro de pesos contra su madre A.F.P. de ODDI reclamando el pago de $ 74.053,00 y/o lo que en más o en menos surja de la pericia a practicarse en autos, que reclamó en concepto de capital con más intereses, gastos y costas. Para fundar su pretensión dijo que al contraer matrimonio con el Sr. Apelans -20 años atrás- su madre le dio en comodato un inmueble urbano de su propiedad ubicado en calle 23 N° 1644 de esta ciudad, para que lo habiten con su marido. Dijo que se trataba de una casa antigua y que se encontraba en muy mal estado de conservación -había sido de la madre de la demandada y abuela de la actora- porque había estado deshabitada durante un tiempo, pero que realizándole una serie de mejoras, era habitable. Señaló, entre otras cosas, que el referido comodato se fue renovando tácitamente, habiéndose sumado con el tiempo la promesa de donación, a medida que fueron naciendo los tres hijos de la actora (nietos de la demandada). Afirmó que junto a su esposo realizaron en la vivienda una gran cantidad de mejoras; que a partir del año 2003 se separó y luego se divorció de su marido, pero siguió habitando el inmueble con dos hijas y continuó realizándole mejoras como si la casa fuera propia -dado la promesa de donación de su madre-, aparte de todas las tareas de mantenimiento. Describió puntualmente cada una de las mejoras realizadas en la vivienda y reclamó el pago de la suma de $ 74.053,00, que fue el valor de las mejoras que estimó el Ingeniero Civil J. César C. en la pericia practicada en el expediente referido en el punto anterior (expte. N° E-32.006/08), pericia que se adjuntó a fs. 7/22 de estas actuaciones como parte integrante de la demanda. Señaló que al importe determinado en la pericia le restó la suma de $ 1.090,00 que es el valor de las rejas que había colocado al frente de la casa pero que retiró cuando restituyó el inmueble. Con respecto a la tasa de interés, solicitó que se aplique la tasa activa del Banco de La Pampa para descuentos de documentos a 30 días, a partir de la fecha en que la demandada hubiera sido puesta en mora (fs. 23/28).- c) A.F.P. de ODDI a fs. 82/92 contestó la demanda, opuso como defensa de fondo la excepción de prescripción liberatoria e introdujo reconvención contra la actora reclamando el pago de la suma de $ 53.731,30, o lo que en más o en menos resulte de la prueba a producirse, con más sus intereses y costas. 1. Con relación a la demanda, previo a hacer una negativa puntual sobre muchas de las afirmaciones vertidas por la actora en su presentación inicial, dijo que la casa que le dio en comodato a su hija para que la habite era de su madre que falleció el 26/04/1990 (fs. 81), afirmando que no era cierto que la vivienda haya estado deshabitada por un lapso de dos años, puesto que no pasaron ni dos meses desde la muerte de la madre de la accionada cuando ingresó la actora a ocupar la vivienda. Admitió que le dio a su hija el inmueble en comodato para que viviera con su entonces esposo, hasta que los mismos pudieran procurarse un hogar propio, o bien alquilar otro sitio. Refirió que para ese entonces la vivienda, si bien no era lujosa, era perfectamente habitable; y lo que sucedió posteriormente, dijo, es que la actora junto con su esposo no creyeron necesario devolver a la dueña el inmueble que les había prestado sólo en forma provisoria, afirmando que casi 20 años vivió gratuitamente con su familia en la casa, sin pagar un solo peso en concepto de alquiler. Afirmó que la actora, durante los 20 años en que ocupó el inmueble, jamás le pidió autorización para realizar alguna mejora; señaló que cuando comenzó a construir el quincho, expresamente le dijo que no lo hiciera y lo mismo ocurrió con lo que hizo en el garage. 2. Por los distintos fundamentos que expuso dijo que muchas de las mejoras que la actora dijo haber efectuado, ya no existían al tiempo de la restitución del inmueble; destacó el problema de la humedad y el pésimo estado en que se encontraba el mismo; que no existían mejoras que pagar; afirmó que muchas de las mejoras no eran necesarias. Aclaró que los reconocimientos expresados no quería decir que se deba abonar el monto que se pretende, puesto que algunas de esas obras, dijo, presentan fallas gravísimas y/o no son reembolsables; etc.. 3. Respecto a qué mejoras debían indemnizarse y de qué manera, la accionada manifestó que: a) no está en discusión que entre las partes existió un contrato de comodato, y corresponde establecer si la actora tiene derecho a cobrar las mejoras que efectivamente subsistían al devolver el inmueble, y en su caso cómo valuar el monto de lo adeudado por dicho concepto; y sobre este punto la demandada afirmó que la actora pretende que se le pague el costo actual de construir las mejoras mencionadas, incluyendo materiales y mano de obra. Luego citó, por considerarlo importante, un precedente de esta Cámara de Apelaciones, expte. N° 2916/04 r. C.A., en donde se discutió un reclamo de mejoras en el marco de un contrato de comodato precario, donde se sostuvo que lo que hay que analizar es el valor residual de las mejoras al tiempo de la restitución del inmueble; b) admitió como mejoras útiles: las instalaciones de gas, agua potable, cloacas, y agua caliente; la construcción de la cochera; los revestimientos de cerámico en cocina y baño que impiden la propagación de la humedad; la mesada de la cocina; ampliación de la vereda y canasto de basura. Señaló como mejoras voluntarias o suntuarias: la construcción de una ínfima parte del quincho; el cambio de las aberturas externas; el cambio de pisos; el cambio de los sanitarios. También señaló que, si bien no era suntuaria, no era del todo útil la instalación eléctrica, puesto que si bien se reemplazaron los anteriores cables de tela, por los motivos que expuso, afirmó que la instalación no sirve y tiene que hacerse bien (fs. 85). En cuanto a los revoques exteriores, dijo que la actora manifestó que los había hecho completos, y sobre dicha afirmación dijo que le llamaba la atención y no reviste el carácter de mejora útil, puesto que al revisar la vivienda un albañil, dijo que había que picar y hacer nuevamente el revoque exterior grueso y fino con ceresita en la parte del pasillo al garage (esto porque hay una...