Sentencia Nº 434 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 15-05-2021

• Número de sentencia: 434
• Fecha: 15 Mayo 2021
• Materia: PINTOS JORGE EMILIO Y OTROS Vs. CASTILLO S.A.C.I.F.I.A. S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

SENT Nº 434 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE TUCUMÁN C A S A C I Ó N Provincia de Tucumán, reunidos los señores Vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por la señora Vocal doctora C.B.S. y los señores Vocales doctores D.O.P. y D.L. bajo la Presidencia de su titular doctora C.B.S., para considerar y decidir sobre los recursos de casación interpuestos por la parte demandada y por J.E.P., actor y apoderado común de los actores en autos: “P.J.E. y otros vs. C. S.A.C.I.F.I.A. s/ Daños y perjuicios”. Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores D.L. y D.O.P. y doctora C.B.S., se procedió a la misma con el siguiente resultado: El señor Vocal doctor D.L., dijo:

I. - Viene a conocimiento y resolución de esta Corte Suprema de Justicia de Tucumán, los recursos de casación interpuestos por la demandada (fs. 698/708 vta.) y por J.E.P., actor y apoderado común de los actores (fs. 711/722 vta.), en contra de la sentencia Nº 24 del 05 de agosto de 2020 (fs. 671/691) dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial C.. Dicho decisorio hace lugar parcialmente al recurso de apelación deducido por el apoderado de la demandada en contra de la sentencia N° 535 del 19/12/2017 (fs. 517/522 vta.) dictada por el señor J. en lo Civil y Comercial Común de la IIª Nominación (punto I). En segundo lugar también se hace lugar parcialmente al recurso de apelación del accionante J.E.P., por sí y en carácter de apoderado común de la actora (punto II). Y finalmente confirma la sentencia N° 535 del 19/12/2017, salvo en lo relativo al punto 8 de los considerando y al punto 2 del resuelvo. Este último queda redactado de la siguiente manera: "Ordenar a la firma C.S. a que realice las siguientes obras tendientes a proveer al inmueble asiento de los 23 lotes detallados en el plano de fs. 345 y por los que requirió factibilidad según resolución 154 del año 2010 del ERSAC, de los servicios mínimos que debe tener un barrio cerrado: a) Cerramiento perimetral del lugar (23 inmuebles entre casas construidas y lotes) con cerca de tipo olímpica; b) Realizar todos los trámites administrativos y las obras civiles necesarias para que la firma proveedora de energía eléctrica de la provincia pueda proveer a las viviendas y lotes del lugar; c) Realizar todos los trámites administrativos y las obras civiles necesarias para que la firma encargada del agua y cloacas de la provincia pueda proveer a las viviendas y lotes del lugar; d) Realizar en la caminería del barrio el correspondiente cordón cuneta como así también afirmar y enripiar la caminería; e) Realizar todos los trámites administrativos (factibilidades, habilitaciones, etc.) para posibilitar que los vecinos del lugar adecuen legalmente el emprendimiento a la forma de barrio cerrado o privado; y f) Acondicionar el pórtico de entrada". Corrido los traslados previstos en el art. 751 último párrafo del Código Procesal Civil y Comercial de Tucumán (en delante CPCCT) y contestados los mismos por la actora (fs. 730/732 vta.) y la demandada (fs. 735/738 vta.), los recursos fueron concedidos por sentencia Nº 90 del 15/7/2020 del mencionado T.unal de Alzada.

II.- La sentencia en actual pugna fue dictada bajo reenvío de la decisión de esta Corte Suprema de Justicia de la Provincia de fecha 07/8/2019, por la que se hizo lugar al recurso de casación interpuesto por la parte actora, en contra del pronunciamiento de la Cámara -con distinta integración- de fecha 02/08/2018, revocándose en su totalidad la sentencia de segunda instancia, de acuerdo a la doctrina legal: "Resulta descalificable como acto jurisdiccional válido la sentencia que omite pronunciarse sobre prueba cuya consideración devenía ineludible para fundar la calificación del demandado como urbanizador de un barrio cerrado o simple vendedor de lotes privados". La resolución en actual controversia, luego de narrar extensamente los agravios vertidos por las partes en sus respectivos recursos de apelación y de describir los principales fundamentos de la sentencia de primera instancia, parte de la base que no se cuestionó en autos la calificación de "relación de consumo" de las partes. Enfatiza que los actores se encuentran comprendidos en el concepto de consumidor. Entiende la Cámara que esta precisión normativa trae aparejada una serie de directivas aplicables el caso, entre las que destaca: "a).- la aplicación de la teoría de las cargas dinámicas de la prueba, por cuanto el proveedor se encuentra en la mayoría de los casos en mejores condiciones de aportar la prueba (art. 53 LDC); b).- la opción por la ley que más favorezca al débil jurídico (1094 y 2095 CCCN); y c).- la aplicación lisa y llana del principio protectorio, reconocido en el art. 42 de nuestra Constitución Nacional y expresamente consagrado en el art. 1094 del CCC, que nos llevará a optar, en caso de duda, por la solución que resulte más favorable al consumidor (art. 3 LDC)". Luego de ello explica que el tema central a decidir consiste en determinar si los accionantes celebraron con la parte demandada un contrato en virtud del cual esta última les ofreció como urbanizador o desarrollador bajo la oferta de country o barrio privado, los lotes o casas y, en su caso, si habría promocionado un "máster plan" que incluía el uso y disfrute de la cancha de golf. O, por el contrario, si su oferta como particular (no como urbanizador) se ciñó a las respectivas escrituras de venta que celebró con los actores. Según el criterio de la Cámara, C.S. encaja en la definición de "desarrollador", y rechaza que la accionada haya adoptado una posición de mero vendedor de un bien, sino que, por el contrario, le asigna haber asumido un rol de urbanizador. Luego enumera las pruebas que le sirven de base para tal proposición. Destaca, en primer término, que, si bien en las escrituras de ventas otorgadas por C.S. a los actores no existe mención alguna respecto de la realización de un barrio privado, se hizo expresa referencia al plano de mensura y división nº 58205/10 y se especificó, al indicar los límites, las servidumbres de paso constituidas. Destaca el T.unal Inferior que a fs. 345 se agrega el plano de mensura Nº 58205/10, remitido por la Dirección General de Catastro, y que fuera efectuado por C.S. como propietario del inmueble matrícula Z-10579, donde puede observarse la división del padrón y la proyección de servidumbres de paso. En tercer término resalta que en la escritura N° 431 de fecha 19/10/2007 otorgada por Azucarera Argentina SA a favor de C.S. (fs. 28/32), antecedente dominial de las escrituras suscritas por los actores, se dejaron diversas constancias relevantes. Entre ellas, la n° 4, en la que se establece que: "En razón de que al inmueble objeto de la presente, se accede por una calle interna que se identifica en el croquis antes referenciado, la vendedora se obliga, una vez obtenida la aprobación de los respectivos planos, y supuesto que tal vía no sea pública, a construir una servidumbre de paso gratuita a favor o en beneficio de dicho inmueble, el que en consecuencia tendrá el carácter de fundo dominante respecto a tal vía de acceso, siendo los gastos de conservación o mantenimiento a cargo de la vendedora…". De esta constancia infiere la Cámara que al inmueble que adquirió C.S. se ingresa por un camino situado en un predio de la vendedora. En la constancia n° 5 se dispone: "Que ha sido condición esencial tenida en cuenta por la compradora para celebrar el presente contrato, la circunstancia de que el inmueble que por este acto adquiere es contiguo a la propiedad de la vendedora (lindero sud), actualmente destinada al uso como ‘cancha de golf (padrón 253.609) - matrícula registral Z - 6950), motivo por el cual ella se obliga a fideicomitirlo en el plazo de 30 días a contar desde la fecha de la presente escritura con la especial manda de que el Fiduciario que se designe asegure la inmutabilidad de su destino como cancha de golf". En base a ella, el A quo interpreta que la cancha de golf pertenece a la vendedora Azucarera Argentina SA y se ubica en el límite sud del inmueble adquirido por C.S., a la vez que se estableció expresamente como causa motivo determinante de la voluntad de celebrar el contrato por parte de C.S. (compradora) la necesidad de asegurar la inmutabilidad de su destino como cancha de golf. De la constancia N° 6 surge que: "La vendedora, en su carácter de fiduciante junto con el Sr. M.A. de la Cruz G., DNI 17.458.928, del fideicomiso denominado "Corona I", constituido según contrato de fecha 13/6/2007, el que es titular de los inmuebles fideicomitidos referidos en la escritura pública nº 311 del 3/8/2007, pasada ante el escribano J.M.T., en reemplazo del escribano E.M.B., titular de este registro, se obliga a realizar los actos e impartir las instrucciones necesarias, para que dicho emprendimiento inmobiliario se lleve a cabo, cuya urbanización deberá ser congruente con la jerarquía y características propias del inmueble y/o barrio que es objeto de la presente". Y, por constancia N° 8, se establece que: "Cumplidas tales obligaciones por la vendedora, la compradora tendrá la opción de realizar todos los actos jurídicos a su alcance, a fin de que el inmueble objeto de la presente, se integre a la infraestructura y servicios que le correspondan al emprendimiento antes mencionado, de modo que ambos proyectos cuenten con un sistema de seguridad y mantenimiento común, a ser costeado en base a expensas igualitarias". Siguiendo con el análisis de la prueba, la Cámara destaca que a fs. 57 R.A.A. -vicepresidente de C.S.- hace expresa mención a la ejecución de un emprendimiento urbanístico calificándolo como barrio cerrado. Literalmente indica la misiva "Negamos la presunta situación de precariedad a la que usted hace mención ya que el emprendimiento tal cual usted lo menciona, consta desde su inicio con los servicios de agua potable y de energía eléctrica, es sabido que los barrios cerrados...